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1、处置划拨土地相关政策解读 2006-9-12 一、土地使用权划拨的概念 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。二、划拨用地的范围土地管理法第五十四条规定,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地。三、划拨土地使用权不得擅自改变用途土地管理法第五十六条规定,建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权划拨批准文件
2、的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。四、划拨土地使用权转让、出租、抵押应依法报批以划拨方式取得的土地使用权,一般是无偿的或者是缴纳了土地补偿、安置等较低的费用后取得的,相对国家来说也是无偿的。因此划拨土地使用权在转让、出租、抵押上受到严格的条件限制。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十五条规定:符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵
3、押:(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(2)必须有国有土地使用证;(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(4)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。中华人民共和国城市房地产管理法第三十九条规定: 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。由此可见,任何单位和个人不得将划拨国有土地使用权随意转让、出租、抵押,只有在依法报批
4、并补缴土地出让金的情况下,划拨国有土地使用权才允许转让、出租、抵押。五、划拨土地使用权申请办理协议出让手续,或者经依法批准转让后办理协议出让手续,应按照有关规定按时缴纳土地出让金协议出让国有土地使用权规定第五条规定,协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。原划拨土地使用权人申请办理协议出让手续应缴纳的出让金额计算方法:1.不改变用途等土地使用条件的情况下,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算:应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市
5、场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。 2.改变用途等土地使用条件的情况下,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算:应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。划拨土地使用权转让中的协议出让,应缴纳的出让金额计算方法:1.转让后不改变用途等土地使用条件的,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算:应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。2.转让后改变用途等土地使用条件的情况下,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算:应缴纳的土地使用权出让金额=拟出
6、让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十四条规定,土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。 六、减免土地出让金造成国有土地资产流失的,要承担法律责任 中华人民共和国土地管理法第五十五条规定:以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。 安徽省国有土地使用权出让金征收管理实施办法(财综字1995第32
7、6号)第四条规定:财政部门是土地出让金收入的主管机关,土地行政管理部门是土地出让金的代征机关。 国务院关于加强国有土地资产管理的通知(国发200115号)第二项中指出:要进一步加强国有土地收益的征收和管理,任何单位和个人不得减免和挤占土地出让金、租金等土地收益。对于低价出让、租赁土地,随意减免地价,挤占挪用土地收益,造成国有土地资产流失的,要依法追究责任。 协议出让国有土地使用权规定第十七条规定,减免国有土地使用权出让金的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。 综上所述,土地使用者以出让方式取得土地使用权,就必须支付出让金。国土部门仅是土地出让金的代征机关,无权减免土地出让
8、金,越权违规减免的,要被依法追究责任。 七、未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的行为应承担哪些法律责任 中华人民共和国城市房地产管理法第六十六条规定:本法第三十九条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十六条规定:对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节处以罚款。 八、划拨土地使用权抵押效力如何认定 最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复(法释20036号
9、 )第二条规定:企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则,应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时,履行了法定的审批手续,并依法办理了抵押登记,应认定抵押有效。根据中华人民共和国城市房地产管理法第五十条和中华人民共和国担保法第五十六条的规定,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业,其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的,应依据国务院有
10、关文件规定办理。九、破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产 最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复(法释20036号)第一条规定:根据中华人民共和国土地管理法第五十八条第一款第(四)项及城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。十、在哪些情况下可以收回划拨土地使用权中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十七条规定:无偿取得划拨土地使用权的
11、土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。 十一、批地、发证权在县级以上人民政府中华人民共和国土地管理法实施条例第二十二条规定,具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的,建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,
12、由市、县人民政府土地行政主管部门审查,拟订供地方案,报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的,应当报上级人民政府批准。供地方案经批准后,由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。 安徽省实施中华人民共和国土地管理法办法第二十七条规定,具体建设项目使用原有建设用地和已批准农用地转用、土地征用范围内的土地的，以及农村集体经济组织依法使用农民集体所有的未利用地进行非农业建设的，报土地所在地的市、县人民政府批准。 建设用地审查报批管理办法第十一条第一款规定，有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同
13、意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。 综上所述，建设用地审批权和发证权在县级以上人民政府，而不是国土部门，所以国土局不存在下放土地使用审批权问题。国有划拨土地的价值构成及其估价(二)2005-3-24 0:0宗跃光 【大 中 小】【打印】【我要纠错】 根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本法、基准地价法等。本次估价拟采用成本法和基准地价法进行综合评估。（一）、土地价值评估过程1、I类工业划拨土地价格评估（1）成本法以在同一供需圈内通过征用方式取得的土地使用权，并达到现有土地开发程度
14、，所需发生的成本和费用的现行标准为基础，运用成本法进行测算，基本公式为：待估宗地土地价格 =土地取得费土地开发费税费+利息+利润土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。征地费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费三个项目费用。根据中华人民共和国土地管理法办法中有关规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的30倍。具体倍数由各地人民政府与用地方根据实际情况商定。目前莲花市实施的是2000年某省实施中华人民共和国土地管理法办法，三费总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的25倍。莲花市不同耕地亩产值参照表1计算：表1 不同耕地产值表类别 优质经济作物 粮食作物 劣质农田级别 一类 二类 三类产值（元/亩） 5000 1300 800产值（元/平方米） 7.5 1.95 1.2根据莲花电厂周边土地近几年的实际征地的情况，确定I类工业划拨地的征收标准为二类耕地的20倍，即39元/平方米。有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，按征地费的6.26%计，合计2.44元/平方米。则土地取得费为41.44元平方米。土地开发费：本评估项目所指土地开发费为从取得土地后至达到“五通一平”条件下的熟地状态。根据电力工程建设投资估算指标
