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1、2018年房地产行业分析报告2018年9月目录一、高财长的地产龙头41、公司背景52、股权结构53、发展历程64、业务结构75、管理层简介8二、标准化运营模式加快开发速度91、模式难以复制92、开发速度及周转率位于行业前列11三、刚需产品定位维持高去化率121、调控长期化趋势明显122、刚需成为政策支持重点133、公司以刚需产品为主15四、全国二三线城市分散布局，降低调控风险161、一线城市销量占比逐年下降162、城市化为二三线城市住房需求提供长期驱动力173、二三线城市市场受调控影响较小184、公司土地储备规模行业第一,成本处于低位195、97%的项目位于二三线城市20五、行业龙头受益于市场
2、集中度上升221、调控加速行业整合222、龙头企业融资优势明显233、利润率短期难见起色，行业及项目整合将持续244、品牌及管理优势逐步显现，区域中小开发商份额受挤压255、公司市场占有率有望继续保持领先27六、负债率下行和销售回暖带动估值提升281、杠杆高企和销售增速下行致使估值受压282、销售回暖有望持续303、负债率下行可期31七、盈利预测331、盈利核心假设332、投资物业收益保持稳定343、业绩锁定性较高35八、财务分析361、后期利润率或维持目前水平362、周转率有望稳中有升373、成本控制能力强384、NAV39(1) 核心假设39(2) 敏感性分析39九、风险因素401、销量低
3、于预期402、行业调控加码403、公司治理风险404、投资物业收益占比较大40高速成长的地产龙头恒大地产近年来高速发展，合约销售面积、合约销售金额、总资产和土地储备增长迅速，销售面积、在建面积和销售额增长率等多个指标己跻身国内第一。年的113%,合约销售金额比值从2008年的13%升至2011年的文将探讨公司高周转的主要驱动因素，并分析这些因素能否推动其进一步发展。1、公司背景恒大地产是国内标准化运营的地产商，于1996年在广东省广州市创立，并于2009年11月在香港联交所主板上市。自2004年起，公司连续位列中国房地产企业十强。公司业务以住宅开发为主，并 包含商业物业、旅游综合体、体育及文化
4、产业等业务。目前公司在全国3个直辖市及24省会级城市设立分公司（地区 公司），在121多个主要城市拥有大型住宅项目218个，覆盖中端、 中高端、高端及旅游地产等多个产品系列。2011年公司实现营业收入619.2亿元，净利润113.8亿。2006 年至2011 年，公司营业收入和净利润年复合增长率分别达99.0% 和80.7%,呈现出较快的增长速度。截止2012年上半年末，公司总 资产达1,980.8亿元。S 49：近六年鸞业收入襲合増长率达990%图50：近六年净利润厦合増长皐达80.7%7006005004003002001000管业鑽净利润2、股碑构公司控股股东为鑫鑫（BVI）有限公司，持
5、股比例为62.61%,均 荣控股有限公司持有5.29%的股份。许家印为公司实际控制人，全 资拥有鑫鑫（BVI）。均荣控股由许家印配偶丁玉梅全资拥有。3、发展历程公司自成立以来高速发展至国内三强之列，以下为主要的发展 阶段：第一阶段（1997年1999年）,此阶段为公司创业发展阶段。恒 大地产1997年在广州注册成立，最初仅开发“金碧花园”一个项目， 后按照“小面积、低价格”的发展模式在广东省内拓展业务，在1999 年首度跻身为广州地产10强企业。第二阶段（2000年2002年）,此阶段为公司夯实基础阶段。公 司在广东地区同时开发及储备多个项目，陆续开发销售金碧华府、 金碧新城和金碧世纪花园等多
6、个金碧系列楼盘。2000年公司排名跃 升至广州第6位。第三阶段（2003年2005年）,此阶段为公司加速发展阶段。2003年恒大地产被评为广东房地产企业竞争力第1名，2004年恒大首 度跻身中国房地产10强企业，并在广州同步开发销售10多个楼盘， 初步具备了全国拓展的条件。第四阶段（2006年2008年）,此阶段为公司全国拓展阶段。公 司战略性的进入广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都和南京等20 多个主要城市，拥有50多个项目，期间恒大累计在国际资本市场募 集资金10多亿美元。第五阶段（2009年至今），此阶段为公司稳健经营阶段。公司 进入全国100个主要城市，拥有项目200多个。2009年1
7、1月5日， 恒大在香港联交所成功上市。2011年公司实现销售面积1,219.9万 平方米，位居全国第一。截止于2011年末，公司土地储备的总建筑 面积达1.37亿平方米。图52：发展历程wan199720002003200620W4、业务结构公司业务以物业开发为主，2011年营业收入中，97.7%来自于 物业开发业务，达604.7亿元，物业投资和物业管理业务收入占比 分别为0.7%和0.1%。物业开发物业投资 物业管理其他5、管理层简介 18：管理层简介名字职位职位描述及经脸许家印it事局主席负责总体发展战略规划。逾28年的房地产项目开发投资和公司管理经验夏海钧it事局副主席全面负责曰常运营管
8、理及资本市场运作.总載逾18年的房地产开发管理经验.具有高级经济师专业职称。李钢董事局副主席负责财务管理、资金及法律事务管理，常务副总裁逾17年的房地产项目开发及运管管理经验.谢恵华执行董事负责財务管理及经営管理。首席财务官適18年的审计.会计和财务经验徐湘武执行董事负责工程建设系统方面的工作.刚总裁逾25年的工程项目管理及建筑研发设计经验.徐文执行董事负责房地产项目材料与设备供应采购管理工作副总裁逾18年的工程项目管理及建筑研发设计经验。第立新执行童事负责资本运營与投资管理工作。團总載適17年的房地产项目运営与管理经验。何妙玲执行董事负责房地产项目售销策划等方面工作.劃总載適14年的房地产项
9、目讐销策划及品牌推广管理工作经验二、标准化运营模式加快开发速度1、模式难以复制公司与其他开发商不同，采取标准化和集中化的运营模式。总 公司制定相关发展策略和运营流程，地区公司在总公司的紧密管理 及监控下运营。公司多个开发流程均采取标准化程序，其中包括全 国所有项目的规划及设计，招投标及采购程序、项目开发程序、工 程和质量控制程序、营销以及物业管理。标准化运营模式的优势在于快速的项目开发过程、较强的成本 控制和质量控制能力以及全面的风险监控系统。一线城市开发商为 满足各层次人群的需求，差异化产品居多。相比较而言，公司主要 在二三线城市布局，销售产品70%为刚需项目，具有更强的复制性。 运营模式的
10、标准化使公司得以快速的进行产品复制和区域扩张，近 两年规模的高速提升正是得益于此。 3：标准化运营楔式介绍运童流程标准化*理内容优势项目迭择总公司制定规剣地区分公司寻找标的。交通发达.经济高速增长.人口超过500万的大型城合理的项目选址.避免地市。建筑面积在50至200万平方米之间。蹑低程度区公司利益输送拆迁貶喪.收购的项目要求已取得土地使用权证一規划设计总公司开发了六大系列产品设计和制订了超过150奇效的设计过程.节约开种标准住宅户型地区分公司根据项目情况自行送择.发时间总公司根tg标准化的规划设计实现材料使用标准化，缩减建设成本.加快供货材料使用与上游行业龙头供应克签订协议,地区分公司每月
11、上报需求.自供应商统一分区域供货.速度保证产品品茨招标程序全国所有地区分公司处理的大型项目须由总公司监響维持低成本和高质星统招标.全国范圉内推行标准化工程耸理割度連循严格的逹工程管理设时间及待定的品质标准。控割建筑时间.保证品處全部项目的销會和营箱都按照开发.市批和实施鏑貧营错服务及营销计划的标准化流程进行分公司根据项目情况效率高自行选释总部制定的多种营销方奚.其他开发商通常采取分散式的运营模式，地区分公司在土地收 购、项目设计、建设施工和营销管理等多方面拥有自主的运营权限。 由于各层利益阻力较大，同时标准化运营模式需较长时间磨合，短 期内这种模式业内难以大规模复制。随着调控的持续，高杠杆囤地
12、的开发模式面临风险较大，去化 率逐渐成为开发商主要的关注指标。推盘速度间接决定了后期的销 售情况，若开发速度较慢，容易错过销售窗口期，从而陷入激烈的 竞争中。恒大遵循的标准化运营模式，能够大幅缩减开发时间，推 盘速度快于同业。我们认为在未来的行业竞争中，这一优势还将持续，公司集中度有望进一步上升。2、开发速度及周转率位于行业前列前而提到，标准化运营的直接结果是高效的开发过程。根据公 司以往数据来看，恒大从拿地到预售仅需64 个月，开发速度位居 行业领先地位。高速的开发能力有助于公司产品尽早推出，避开集 中竞争期。同时现金回流速度的提升有效的缓解了现金流压力。我们通过比较行业2011年年报及20
13、12年中报业绩可以看岀， 恒大存货周转率和总资产周转率均位居行业前列。其中2012年上半年，存货周转率和总资产周转率达24.5%和21.5%O图8： 2011年行业同转車对比图9； 2012年上举年行业周转塞对比*卑 *臨寒*KgK*Jr :* *备Z*疋 * =8 W三、刚需产品定位维持高去化率1、调控长期化趋势明显今年以来，行业调控基调并未改变，限购和限价等核心政策依 旧持续。中央政治局、住建部和国务院等部门也纷纷表示将坚持房 地产调控政策不动摇，地产调控有长期化趋势。我们认为限购令和 限价令等主要措施在短期内取消的可能性不大。寰4：各部委农示处持调整描曬不变20M 年中夬政沿局娈窒持厉地
14、产讽控放策不況播促进厉价合use促进房堆户帝场徴廈坝展，2011 if 12 月 23W将缨绥*?持厉地产谒衣不动竭保进房堆产市场09妾绍经;实绝方改索对厉 价讽按的责任.特产格实施量刖化住厉信貸.税收政策 夫持居尺检合理聆房臨求 优先保证昔次简房家窓的贷肚n求.2012月 31 日国昜咬SW）房地产币场询村底果细響产格决行并逐步完n拘割投机投资性需球的玫策皓廉 促追房价合理E8,2012 年 2 月 21 5罕捋厉地严谓枝政策方約不改艾、杰度不力度不放松 鼻挨产格落实中夬各项 调控政茉杰施.加大监*构调控力度讥圖己有谓控成果促进房价6U3S.2012 年 3 月 14 2温家宝调控不能敖松.JE果敢松.净前功百&会适成房堆产市场的混乱 不利于房地 产长朋健康矗定发展.2012 年 3 月 28 9住律B5專持雳电严调控方向不砂福讽梗力度不玫松耶3：不实好中吳事序谊押戏贄 Hit.2012年6月6日住磁部不務地机好房曲产E场调?各项政賞焉議怡货待落实，转邪斥=格执行差别 化住WfS.住厉限祐尊笊检讥圈滇揑成果，2012 年 6 只 19 E住建廉将绵St至定不卩的枫好
