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1、目 录1项目概述32.市场分析32.1宏观环境分析32.2项目分析42.3客户分析43.STP分析53.1项目概况53.2地块资源53.3周边配套设施53.4交通配套状况54.SWOT分析54.1项目优势分析54.2项目劣势（Weekness）分析64.3项目机会64.4项目威胁65.项目定位75.1客户定位75.2产品定位75.3形象定位7吴江尊&乐别墅项目前期策划1项目概述吴江市位于江苏省最南端，东临上海，南接杭州，西濒太湖，北依苏州，是江苏、浙江、上海两省一市交会的金三角地区，是中国沿海和三角洲对外开放的中心区域，自古以来就是太湖之滨著名的“鱼米之乡”、“丝绸之府”。吴江风景秀丽、气候宜
2、人，是江南著名的“水城绿都”，是全国文明城市、国家级卫生城市、全国优秀旅游城市，又是全国城市环境综合治理优秀城市。吴江集贴水花园、人家枕河、渔歌唱晚、菱藕朝市以及浓郁的古镇文化和淳朴的乡土风情于一体，是典型的江南水乡。作为上海的“后花园”，吴江的旅游资源十分丰富。 此项目是位于太湖一角七都，将此处打造成一个环湖大公园。此处被浙江，上海，江苏包围，是江苏的南端，浙江的北段上海的西边。有较好的市场。此处有太湖一角的美好风景。目前，散落在湖周边的有水上运动场，还有江南水乡特色旅游风景区，以及游艇俱乐部、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等，其丰富的资源足以与杭州西湖媲美。2.市场分析2.1宏观环境
3、分析2.1.1经济国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力：中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道：随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升
4、等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。2011年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。2.1.2人口环境房地产市场潜在容量依然巨大：城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。
5、中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。2.1.3别墅市场政府继续维持阻止楼市过热政策，但上海的特殊环境令楼市保持稳健发展，半径在两小时车程之内的地区，比较不受政策影响太大。过去数年别墅用地之批出已逐步收缩，供求平衡比一般物业较为紧俏，从高档别墅到平价别墅都有合理销售业绩，很少发生严重滞销现象。从上周中央厉行批地政策，暂不再批独立别墅，全国奉行，对已批出之项目有极大帮助，已策划之别墅纷纷转向高档水平发展。2.2项目分析地段
6、：吴江七都。被浙江，上海，江苏包围。环境：处于太湖之滨，处于旅游景区，有各种娱乐项目建设的条件。且吴江市是全国优秀旅游城市，现有文物保护单位54处，其中国家级1处，省级15处。风景优美，人文环境浓厚。开发商：彩彩集团2.3客户分析2.3.1社会经济因素由于中国经济增长迅速，这几年，中国GDP的飞速增长，使得人们的经济收入也提高，所以人们有购房的经济基础。通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道。恐于飞速的物价，人们会选择投资，而房地产会成为首选。2.3.2人口统计因素中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。而出于长三角的吴江，人口更是不容小觑。随着中国城镇
7、人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。2.3.3地理因素吴江地处上海、江苏、与浙江的交界处，依托于国家级旅游景区太湖，纯自然生态湖太湖的一角。该区连接上海，江苏，浙江三个省市的沪苏浙高速公路（A9高速公路）贯穿整个区域。人文环境浓厚，周围有同里，周庄，震泽等江南古镇，吴江也是长三角经济活动的中心点。2.3.4客户偏好由于公寓太过普遍，人们越来越追求与众不同的高品质物质生活。在经济发展不平衡的中国，高档的别墅，是很多成功人士的追求。况且是环境如此美丽的一块区域。而且周边各种娱乐设施完备。3.STP分析3.1项
8、目概况打造江浙沪旅游景区里的贵族生活。这里有贵族生活最大的贵族俱乐部之一，有室内游泳馆、高尔夫球场，体育场等一系基本设施，还有骑马场，剑术馆，赛车道等贵族休闲项目（部分只对会员开放）。满足人们娱乐休闲于一体的生活。3.2地块资源有太湖作为天然的资源，为游艇等水上项目提供了条件。有旅游景区美称的太湖之滨，为其打造一个景中的贵族住宅打下基础。且此处是繁华的长三角地带，为其最贵消费的主体定下了目标。3.3周边配套设施吴江市是全国优秀旅游城市，现有文物保护单位54处，其中国家级1处，省级15处。具有典型江南水乡气息的同里古镇，以其“小桥流水人家”的古朴风貌，被誉为“东方小威尼斯”，尤以退思园的精巧构思
9、、独特布局和绝伦神韵而名闻遐迩。同时吴江荟萃了盛泽先蚕祠、震泽慈云寺塔、黎里柳亚子故居、松陵垂虹桥遗址等一大批人文古迹和风景名胜。吴江的古运河风光带、环太湖旅游圈和肖甸湖省级森林公园以其自然的优美景色和妩媚风光也越来越成为人们观光旅游、回归自然的胜地。3.4交通配套状况此处有318国道，且城市交通也很畅通。4.SWOT分析4.1项目优势分析4.1.1地理位置吴江地处上海、江苏、与浙江的交界处，依托于国家级旅游景区太湖，纯自然生态湖太湖的一角。该区连接上海，江苏，浙江三个省市的沪苏浙高速公路（A9高速公路）贯穿整个区域。人文环境浓厚，周围有同里，周庄，震泽等江南古镇，吴江也是长三角经济活动的中心
10、点。4.1.2产品规划在太湖之滨沿湖打造一个以高端别墅群和大型会员制俱乐部为主体的新型旅游度假村，产品综合了自然生态环境，人文教育文化，休闲，旅游，度假，投资，居住为一体，产品独特，升值空间巨大。4.1.3其他优势旅游业及奢侈性消费不断发展的迅猛趋势，给本案带来了极大的附加值，本案打造的这种新兴旅游教育复合地产项目所具有的唯一性，前瞻性、时尚性和其多元化综合性容易在短时间内引起客户的激情。4.2项目劣势（Weekness）分析4.2.1地段项目位置相对于上海及江苏购房者看来，目前几年地段仍偏远，周边荒凉；未形成以刚性居住、务实、谨慎为特点的市场主流购房群体的环境氛围。4.2.2价格目前江苏市场
11、投资理念相对保守，市内双拼及独栋别墅均价在8000到19000元/平米之间，本案在于投资或者实用的客户来说，此价相对公寓相对较高。是不小的一笔费用。4.2.3客户群体购房主流群体以投资及自用各半占一部份，受稳中有升的概念所引导。因此本案固有的特点和产品定位与属于投资部份的客户的购房选择和心理趋向要作出更多的努力引导。4.3项目机会4.3.1树立概念淡化房地产单一产品概念，营造一种全新的生活态度，休闲娱乐式生活。宣扬并引领一种高贵的未来住宅风格及旅游时尚，并且我们把投资融合到生活享受和观念追求当中。本案带给业主不仅是单纯的房地产，而是一种全新的生活方式无处不在的娱乐。游艇，划水，游泳，高尔夫，骑
12、马等等。4.3.2引导需求区别与传统房地产的市场推广，要主动迎合潜在客户。我们的目标群体为：具有一定经济实力、对生活质量要求向往较高、与虚荣心追求所迸发出的中高端人群，再以他们作为载体，从更大的角度和深度进行挖掘和拓展。4.3.3突出教育附加值利用中加教育学院这张诱导力极强的王牌，激发和引导客户对教育投资的极大热情和信任。后期将加大对学校的推广和宣传，突出教育附加值的重要性，突破市场谨慎保守的消费特性。4.3.4投资潜力在目前本案投资收益无明显优势情况下，把投资概念融入到整个长三角经济的发展中，整个教育、旅游主体之中。真正体现出投资本案所可能获得的产品附加价值和地块升值价值。4.4项目威胁4.
13、4.1不可预见风险由于度假别墅并非大众化产品，在今天多变的市场情况下，数量相对有限的投资客户容易受市场跟风影响，因此销售过程要准确把握时机，以免客户做决定的时间较长。4.4.2市场资源未充分开发在目前有较高购买力的老客户资源不多，潜在客户挖掘渠道要铺得很广，对推广费用所带来的要求较高。4.4.3宏观政策打压连续性的宏观调控，投资型业主受到政策打压的影响，投资心态萎缩，投资比例相对较少；市场明朗度不高，房价预期升值空间被压缩，消费者容易处于持币观望阶段。5.项目定位5.1客户定位此处为企业精英和成功有钱人士打造的一处住宅。此处，完成了人们想要安静舒适的生活环境，且娱乐项目并存的梦想。让旅游景区也
14、存在一处都市豪华生活享受。他们在忙碌的工作之余，能享受生活的乐趣。5.2产品定位江浙沪一带土地昂贵，特别是上海。大型园林的别墅都由单位占用，属于私人的绝无仅有，故此“别墅”只是有一批同级单位房子邻居的住宅区而已。住宅小区的生活娱乐配套设施有2种方案，一是在区内的数千平米会所能容下仅有的标准设施。二是“一城九镇”中九镇式的公共大型中央设施，居民自己使用外，还要与社会大众共享。而本案有非常丰富的，绝对高档的生活娱乐配套场所，是其他楼盘没有的。有天有地，与大自然接触，更有明确及高级主题的别墅，目前只有高尔夫或游艇俱乐部别墅，将来或许会有航空俱乐部别墅，但在中国则言之过早。本项目占据太湖之滨，依托国家
15、级风景区天然优势，以及与日剧增的教育，旅游与地产投资热潮，建设教育地产和旅游地产深度结合的典范。作为江沪最大的贵族俱乐部之一，有室内游泳馆、高尔夫球场，体育场等一系基本设施，还有骑马场，剑术馆，赛车道等贵族休闲项目（部分只对会员开放）。5.3形象定位此住宅，专门为客户打造贵族式的生活。能让你体会到无处不在的尊贵娱乐享受。游泳馆、高尔夫球场，体育场，还有骑马场，剑术馆，赛车道等贵族休闲项目，让你生活无处不乐，无出不尊。下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。三、受聘方的工作任务(另附件1 )四
