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1、第一章 房地产投资分析房地产投资是一项系统工程，它需要投资者拥有较强的经济实力、敏锐的市场洞察力、非凡的投资魄力、更需要良好的房地产知识储备。房地产投资是一种将资金或资产投入房地产开发、房地产经营、房地产中介服务、物业服务等特定项目，以获得最大限度收益的经济行为。根据不同的划分标准，可以把房地产分为不同的类型。为了减少房地产投资风险获得最大投资收益，就要进行投资分析。还需要熟悉房地产投资的项目周期、计算期及项目进度计划的编制，要掌握先进流量的的基本概念、现金流量图的绘制及资金时间价值的计算。第二章 房地产投资可行性研究报告的结构1)2)3)4)5)第三章 房地产投资环境房地产投资环境的评价：主
2、观与客观、全面与重点、静态与动态、定性与定量、普遍性与特殊性相结合的原则。房地产投资环境的分类：狭义的投资环境主要是指经济环境，包括已过经济发展战略、经济体制、基础设施、外汇管制、市场的完善制度、物价和经济的稳定情况等。按照房地产投资环境因素的不同性质划分：地理位置、自然条件、资源条件、基础设施、管理水平、工资水平、原材料的供应和产品销售、交通运输、通信渠道等。按照房地产投资环境因素不同的内容划分：政治、经济、基础配套设施、法律、社会文化、自然地理。第四章 房地产投资市场分析房地产投资市场分析是通过信息将房地产投资市场的参与者与投资市场联系起来的一种活动。房地产投资市场分析的信息包括：供给、需
3、求、供求关系以及投资项目市场预测分析。常见类型的房地产投资市场分析,：括居住物业、办公物业、商业物业以及酒店物业的投资市场分析，它们各有其的特点和分析要点。第五章 房地产投资分析策划从事房地产投资经济评价的工作人员，柑橘房地产投资项目所在地区、城市、国家和项目本身等情况，参考项目投资开发商的目标要求，从不同的角度出发，通过对项目的系统分析，从而对项目投资的关键点做出预先考虑与设想的过程。房地产投资策划基本过程：项目策划构思、信息收集与分析以及实施项目策划策划投资环境分析方法：第一章 房地产投资分析1第二章 房地产投资可行性研究报告的结构11)封面，要能反映房地产投资项目的名称、投资者的单位或名
4、称、投资编写者的名称以及可行性研究报告写作的时间。12)摘要，主要有叙述式和提纲式，要求都应简要扼明，言必达意、论据清楚、结论鲜明，最重要的是向读者提供关键性的信息，即分析人员的研究发现和有关结论，摘要字数以不超过1000字为宜。13)目录，如果评估报告较长，最好要有目录，使读者方便的了解评估报告所包括的具体内容、以及前后关系。14)正文，包括前言、主体、结论三部分。主体和结论一般要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。对于一般的房地产开发投资项目可行性研究报告，通常包括内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进
5、度安排、投资估算、资金筹集、租售收入、及税金估算、项目经济效益评价、风险与不确定性分析以及项目可行性研究的结论与建议。项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办立项想报批手续，还应包括环境分析、能源消耗、节能措施及项目公司组织机构等方面的内容。15)附录，项目可行性研究所依据的某些原始资料和中间计算分析资料，应以附录的形式附在报告书的后面。主要附录素材有：附表、附图、附件。1第三章 房地产投资环境1房地产投资环境的评价：1主观与客观、全面与重点、静态与动态、定性与定量、普遍性与特殊性相结合的原则。1房地产投资环境的分类：1狭义的投资环境主要是指经济环境，包括已过经济发展战略、经济体制、基础设
6、施、外汇管制、市场的完善制度、物价和经济的稳定情况等。1按照房地产投资环境因素的不同性质划分：1地理位置、自然条件、资源条件、基础设施、管理水平、工资水平、原材料的供应和产品销售、交通运输、通信渠道等。1按照房地产投资环境因素不同的内容划分：2政治、经济、基础配套设施、法律、社会文化、自然地理。2第四章 房地产投资市场分析2第五章 房地产投资分析策划2房地产投资策划基本过程：2项目策划构思、信息收集与分析以及实施项目策划2策划投资环境分析方法：2PEST/NAP/SWOT分析法3投资分析策划中：3房地产开发产品定位的策划是很重要的策划。3具体的定位策划内容包括核心产品、形式产品、附加产品的定位
7、。3现代房地产产品是核心产品、形式产品、附加产品组成的立体复合体，进行房地产产品定位，就是站在投资开发商或土地使用人的立场，针对目标市场的潜在客户决定其所持的土地。3A.国家机关、人民团体、军队自用的房产4B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产4C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产4D.个人所有非营业用的房产4E.经财政部批准免税的其他房产4PEST/NAP/SWOT分析法投资分析策划中：房地产开发产品定位的策划是很重要的策划。具体的定位策划内容包括核心产品、形式产品、附加产品的定位。现代房地产产品是核心产品、形式产品、附加产品组成的立体复合体，进行房地产产品定位，就是站在投资开发商或
8、土地使用人的立场，针对目标市场的潜在客户决定其所持的土地。投资成本与税费估算l 投资，是指某个经济主体将一定资金(现金或其他货币形式)或资源(技术、设备、土地等)投入某项社会再生产过程，以便获取未来收益的经济活动或经济行为。l 建设项目总投资包括：建设投资成本费用(土地取得费、开发费用、管理费用、投资利息、销售费用以及不可预见费用)、建设期利息、经营资金。l 开发完成后出售或出租时开发建设投资形成开发产品成本或经营成本l 开发完成后自营是开发建设投资形成固定资产和其他资产并转为经营成本l 开发完成后，三种方式相结合，则是即形成开发产品成本和经营成本，又形成固定资产与其他资产。房地产开发投资成本
9、费用估算：a) 广告宣传及市场推广费用，约为销售收入的2%3%b) 销售代理费约为1.5%2%c) 其他费用约为0.5%1%实际上，销售费用按销售收入的4%6%计算。房地产开发投资项目税费估算转让费及其估算1. 营业税税额 = 应纳税销售（出租）收入营业税税率2. 城市维护建设税 = 营业税税额城市维护建设税税率3. 监狱附加费 = 营业税税额费率4. 印花税按房地产交易价的14计征，买卖双方各承担一半，即0.5%u 房产税（按年征收）及其估算u 房产税的计算方法：应纳税额 = 应税房产原值（1减征比例）年税率应纳税额 = 租金收入税率u 房产税免征规定：A. 国家机关、人民团体、军队自用的房
10、产B. 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产C. 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产D. 个人所有非营业用的房产E. 经财政部批准免税的其他房产土地增值税:应纳税额 = 土地增值额适用税率土地增值税 = 转让房地产的总收入扣除项目金额u 企业所得税：企业所得税 = 应纳税所得额税率（25%0减免和抵免的税额房地产投资收入销售收入、出租、自营、转售、避税和无形收入几种。租售价格的完全成本定价法：房屋单价（不含税）= 单位成本（1+成本利润率）房地产投资财务指标与报表分析1. 房地产项目财务分析是从房地产投资企业角度对项目进行的经济评价2. 其评价原理主要有资金的时间价值原理和财务会计分析原理
11、两方面3. 通过财务分析，为项目策划提供重要依据，它也是项目管理的基础和向银行申请贷款的必要条件。财务分析的评价方法有：动态分析与静态分析，预测分析与统计分析，定量与定性分析房地产投资财务分析主要包括：a) 盈利、清偿能力，资金平衡b) 动态指标可以通过动态报表现金流量表来求取c) 资金来源与运用表反映房地产项目开发经营各期的资金盈余或短缺情况房地产投资分析不确定性分析不确定性因素：土地价格及供给情况、容积率、投资成本、项目开发周期、租售价格、资本化率等因素房地产投资方案的比选房地产置业投资方案a) 置业投资目的包括 对抗通货膨胀，获得一定的现金价值，取得物业及产的保值与增值效益。b) 投资方
12、向包括 中小型户型普通住宅，酒店式公寓、社区商铺、商住公寓以及产权式酒店等。c) 注意投资的融资、投资对象选择以及投资时机选择的策略分析。下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。三、受聘方的工作任务(另附件1 )四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。五、社会保险和福利：1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 )2.
13、每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票(金额不超过人民币_ 元整)或教师凭机票报销_ 元人民币。六、聘方的义务：1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。2.对受聘方提供必要的工作条件。3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。4.按时支付受聘方的报酬。七、受聘方的义务：1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。3.按期完成工作任务，保证工作质量。4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。5.遵守
14、中国人民的道德规范和风俗习惯。八、合同的变更、解除和终止：1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同：a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同：a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。b 、聘方未按时支付受聘方报酬。九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。
