房地产开发流程(最新整理)

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1、第 1 页 共 25 页 目 录 一、房地产开发程序 3 第一部分项目前期阶段 3 第二部分项目准备阶段 3 第三部分项目施工阶段 3 第四部分项目竣工验收阶段 3 二、房地产开发流程 4 第一部分投资立项 4 第二部分五证两书的取得 6 第三部分施工准备 20 第四部分工程施工建设 22 第五部分项目销售 22 第六部分房屋交付、物业移交接管 23 第 2 页 共 25 页 房地产开发程序和流程房地产开发程序和流程 一、房地产开发程序一、房地产开发程序 第一部分第一部分 项目前期阶段项目前期阶段 1、项目建议书（申请报告） 需准备的资料：提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件

2、、投资估算和资金筹措、建设进度 安排、效应分析。 2、项目选址方案 3、设计任务书、投资计划 4、初步设计（建设方案） 项目核准或备案资料： 申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等营 业执照。 行政管理部门：发改委（计划局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经 济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。 第二部分第二部分 项目准备阶段项目准备阶段 1、施工图设计、图纸审查 2、项目征地、报建、招标 需准备的资料: （1）办土地使用证：土地出让合同、交费证明等。 （2）办规划许可证：申请报告和发改委批文、用

3、地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图。 （3）办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。行政管理 部门:建委（建设局） 、土地、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门。 第三部分第三部分 项目施工阶段项目施工阶段 组织施工（安全、监理） 需准备的资料：质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。 行政管理部门:建设局。 第四部分第四部分 项目竣工验收阶段项目竣工验收阶段 1、验收、结算、备案 验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量 保修书。 第 3 页 共 2

4、5 页 行政管理部门:建设、规划、消防、环保等行政管理部门。 2、资料整理归档 行政管理部门:建设档案馆内部资料室 3、产权登记、物业管理 办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明 等。 行政管理部门:房地产管理局。 二、房地产开发流程二、房地产开发流程 第一部分第一部分 投资立项投资立项 一、项目建议书一、项目建议书 1、项目建议书的作用： （1）国家选择建设项目的依据，项目建议书批准后即为立项； （2）批准立项的工程可进一步开展可行性研究； （3）利用外资的项目，只有在批准立项后方可对外开展工作。 2、项目建议书的编制：可委托项目咨

5、询单位、建筑设计单位、房产开发公司等编制。 3、项目建议书的主要内容： （1）建设项目提出的必要性和依据； （2）产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想； （3）资源情况、建设条件、协作关系和引进国别、厂商的初步分析； （4）投资估算和资金筹措设想 （5）项目进度安排 4、项目建议书的审查 5、项目建议书的报批（主管部门及各级计委） 项目建议书通过批准获得批准书后，即可进入可行性研究阶段，并形成可行性研究报告供项目决策。 注：项目建议书案例详见附件注：项目建议书案例详见附件 1 1 二、可行性研究报告二、可行性研究报告 1、研究项目的必要性和现实性：市场调查、资源调查。 2、方案选择和技术可能

6、性：建设地点选择（可委托具备相应资质的规划设计单位编制选址报告） 、建设场地地震 安全性评价（委托地震评价机构作出，上报地震办审批） 、建设项目环境评价（委托环保部门作出，上报环保委审 批） 、确定生产工艺（工业项目） 。 3、研究经济上的合理性：工程成本与利润分析。 第 4 页 共 25 页 4、研究实施方法：编制建设总进度（设计、施工、交付使用） 。 5、编制可行性研究报告。 6、计委组织审查。 7、上报审批获得批准书（主管部门及各级计委） 。 8、可行性研究报告报请批准时，必须附有城市规划部门的选址意见书。 （选址意见书图例参照附件（选址意见书图例参照附件 2 2） 9、选址意见书的申请

7、流程：建设单位填写申请表，附送经批准的项目建议书、地形图三份、选址论证报告、其他 相关文件。 10、规划部门核发的审批文件：建设项目选址意见书一份、核发通知一份、盖有规划专用章的核定设计范围图一 份。 11、建设单位取得建设项目选址意见书后，委托设计时注意事项：申请建设项目选址意见书同时，应征询消防、 环保、卫生防疫等部门的选址意见；对提出的规划要求要认真落实；取得建设项目选址意见书后六个月内，持批 准的可行性研究报告，向规划部门和有关部门报送设计方案及有关文件、资料，届时，如可行性研究报告未获批 准又未申请延期的，建设项目选址意见书自动失效。 12、建设项目选址意见书核发通知提出的主要规划设

8、计要求有：建设用地面积、建设面积、容积率、绿地率、建 筑密度、建筑退让道路规划红线距离、建筑后退基地边界距离、建筑高度、基地主要出入口设置、建设基地标高 等。 注：可行性研究报告案例详见附件注：可行性研究报告案例详见附件 3 3 三、房地产开发项目立项三、房地产开发项目立项 对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程 序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。 对房地产项目开发来说，立项阶段主 要工作为： 1、项目开发前期调研 项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资

9、的 可能性，寻找投资机会的过程。 2、项目立项 项目立项就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资 格。立项程序如下： 开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准 文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取 得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资 计划。 第 5 页 共 25 页 工程建设项目立项审批具体实施程序如下： （1）承办部门：市计划发展委员会 （2）申报资料：书面申

10、请；提供资金落实证明；土地使用权证明；由具有相应资质的工程咨询单位编 制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对 建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必 须招标项目的招标总体方案；房地产开发公司的资质证明. （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商， 可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在 通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有

11、土地使用权出让 合同与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市 计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5-20 个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费标准：无统一标准，按当地收费情况而定。 3、建设项目年度投资计划审批 （1）承办部门：市计划发展委员会 （2）申报资料：书面申请；国家或省、市计委批复项目可行性研究报告； 规划部门出具的建设 项目规划许可意见；跨年度建设项目，需提供 市计委上年度下达的年度投资计划。 （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报

12、资料；无行政主管部门的开发商，可直接 上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的， 市计委予以批复。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5-20 个工作日内予以批复可研报告。 第二部分第二部分五证两书的取得五证两书的取得 第一小节第一小节 土地使用权的取得土地使用权的取得 1、概述概述 在现阶段根据的有关规定,房地产开发用地的取得方式有三种：一是通过国家 出让出让 方 式获得（即通过土地一级市场取得）；二是通过 转让转让 方式获得（即通过土地二级市场取得）；三是通过与当前 的土地的使用者合作合作等方式（即通过土地三级市场取得）。 通过出让

13、方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证（指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发 的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和 四至范围。 ） ；通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。 （图例详见附件图例详见附件 4 4） 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支 付土地使用权出让金的行为。 第 6 页 共 25 页 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其 使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依

14、照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法 律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。” 征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上 物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。 拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属 物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。 二、实施程序二、实施程序 （一）国有土地使用权划拨手续的办理（一）国有土地使用权划拨手续的办理 土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地

15、交其使用， 或者经县级以上人民政府依法批准后无偿交付给土地使用者使用的行为。 1、承办部门：国土资源局 2、申报资料：用地申请；计委批复的当年投资计划；建设用地规划许可证；建设用地规划意见书；用地范围图； 土地权属证明；工程项目总平面图。 3、申办程序： 审核有关申报资料（2 个工作日）；现场勘测定界（10 个工作日）；制定一书三方案（建设用地项目呈报说明 书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15 个工作日）；缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用 地使用费（2 个工作日）；依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。 4、应注意的事项：划拨土地的范围仅限于： （1）国家机关用地和军事用

16、地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水 利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。 对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。 现行法律法规政策对划拨土地使用权权益的有关规定：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部 门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： (1)为公共利益需要使用土地的； (2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； (3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； (4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； (5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 依照前款第(1)项、第(2)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的 人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴