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1、国家精品资源共享课程企业经济业务核算,企业财务会计,课程负责人：高翠莲,国家精品资源共享课程企业经济业务核算,第六章 投资性房地产的核算 第一节 投资性房地产概述,本章的教学内容,投资性房地产的定义及特征,投资性房地产的后续计量,投资性房地产的初始计量,投资性房地产的范围,投资性房地产的确认,教学 内容,投资性房地产的转换与处置,第一节 投资性房地产概述,内容,投资性房地产的范围,投资性房地产的特征,投资性房地产的定义,第一节 投资性房地产概述,一、投资性房地产的定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家和集体
2、所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及其构筑物。 投资性房地产应能够单独计量和出售。,第一节 投资性房地产概述,二、投资性房地产的特征 1.投资性房地产是一种经营活动 投资性房地产的主要形式-出租建筑物、出租土地使用权，其实质上属于一种让渡资产使用权行为。 投资性房地产的另一种形式-持有并准备增值后转让的土地使用权。,第一节 投资性房地产概述,二、投资性房地产的特征 2. 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。 3.投资性房地产有两种后续计量模式,第一节 投资性房地产概述,三、投资性房地产
3、的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1. 已出租的土地使用权 -是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。 企业以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。,第一节 投资性房地产概述,三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 2. 持有并准备增值后转让的土地使用权 -指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业管理当局（董事会或类似机构）作出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
4、 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。,第一节 投资性房地产概述,三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 3. 已出租的建筑物 -是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业在判断和确认时，应当把握以下要点： （1）用于出租的建筑物-是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。,第一节 投资性房地产概述,三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 3. 已出租的建筑物 （2）已出租的建筑物-是企业已经与其他方签订了租赁协
5、议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。 已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。,第一节 投资性房地产概述,三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 3. 已出租的建筑物 对企业持有以备经营出租的空置建筑物-只有董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。 “空置建筑物”-是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建
6、筑物。,第一节 投资性房地产概述,三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 3. 已出租的建筑物 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的-应当将该建筑物确认为投资性房地产。,第一节 投资性房地产概述,三、投资性房地产的范围 （二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产 -是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，如企业生产经营用的厂房、办公楼等属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。 企业出租给本企业职工居住的宿舍-即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店-其经营目的主要
7、是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。,第一节 投资性房地产概述,三、投资性房地产的范围 （二）不属于投资性房地产的项目 2.作为存货的房地产 -通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权-不属于投资性房地产，作为存货处理。 3.计划用于出租但尚未出租（或待出租）的土地使用权、建筑物-不属于投资性房地产。,第一节 投资性房地产概述,三、投资性房地产的范围 （三）在实务中，部分自用、或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的房地产 该房地产用于赚取租金或资本增值的部分：
8、 -能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产； -不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。,第一节 投资性房地产概述,三、投资性房地产的范围 （三）在实务中，部分自用、或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的房地产 【例】某房地产开发公司建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已经签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。- -如果一层商铺能够单独计量和出售的，应当确认为投资性房地产， -其余楼层确认为企业的存货，即开发产品。 -,2015年3月,欢迎批评指正,国家精品资源共享课程企业经济业务核算,第六章 投资性房地产的核算 第二节投资性房地产的确认
9、和初始计量,本章的教学内容,投资性房地产的定义及特征,投资性房地产的后续计量,投资性房地产的初始计量,投资性房地产的范围,投资性房地产的确认,教学 内容,投资性房地产的转换与处置,第二节 投资性房地产的确认和初始计量,内容,投资性房地产的初始计量,投资性房地产的确认,第二节 资性房地产的确认和初始计量,-一、投资性房地产的确认条件 将某个项目确认为投资性房地产: 首先应符合投资性房地产的定义; 其次要同时满足下列条件： (1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； (2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,第二节 资性房地产的确认和初始计量,二、投资性房地产的确认时点 1.对已出租的
10、土地使用权、已出租的建筑物 -确认时点一般为租赁开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期； 但对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。,第二节 资性房地产的确认和初始计量,二、投资性房地产的确认时点 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 -其确认时点为企业将土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。,第二节 资性房地产的确认和初始计量,三、投资性房地产的计量模式及账户设置 初始计量-投资性房地产应当按照成本进行初始计量； 后续计量-企业通常应当采用
11、成本模式对投资 性房地产进行后续计量； -只有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。,第二节 资性房地产的确认和初始计量,“投资性房地产减值准备”账户,“投资性房地产”账户,“投资性房地产累计折旧”账户,“投资性房地产累计摊销”账户,采用成 本模式 进行后 续计量 的账户 设置,第二节 资性房地产的确认和初始计量,“投资性房地产”账户,采用公 允价值 模式进 行后续 计量的 账户设 置,“成本”明细账户,“公允价值变动”明细账户,第二节
12、资性房地产的确认和初始计量,四、外购投资性房地产的确认和初始计量 （一）外购投资性房地产的确认 企业外购的土地使用权和建筑物：只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认； 企业外购的土地使用权和建筑物，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的：应当先将外购的土地使用权和建筑物确认为无形资产和固定资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，才能从固定资产或无形资产转为投资性房地产。,第二节 资性房地产的确认和初始计量,四、外购投资性房地产的确认和初始计量 （二）外购投资性房地产的初始计量 企业外购投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。 取得时的实际成
13、本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,第二节 资性房地产的确认和初始计量,四、外购投资性房地产的确认和初始计量 （二）外购投资性房地产的初始计量 采用成本模式进行后续计量的会计处理: 借：投资性房地产 贷：银行存款等 采用公允价值模式进行后续计量会计处理： 借：投资性房地产成本 贷：银行存款等,第二节 资性房地产的确认和初始计量,四、外购投资性房地产的确认和初始计量 （二）外购投资性房地产的初始计量 【例1】 2014年3月，艾丽制衣公司计划购入一栋写字楼用于对外出租，3月18日，该公司与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之日起将该写字楼出租给乙企业，为期5年。4
14、月10日，艾丽制衣公司实际购入写字楼，支付价款共计1 500万元。,第二节 资性房地产的确认和初始计量,四、外购投资性房地产的确认和初始计量 （二）外购投资性房地产的初始计量 【承例1】 艾丽公司采用成本模式进行后续计量时： 借：投资性房地产写字楼 15 000 000 贷：银行存款 15 000 000 艾丽公司采用公允价值模式进行后续计量时： 借：投资性房地产成本（写字楼）15 000 000 贷：银行存款 15 000 000,第二节 资性房地产的确认和初始计量,五、自行建造投资性房地产的确认和初始计量 （一）自行建造投资性房地产的确认 企业自行建造的房地产：只有在自行建造活动完成(即达
15、到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。,第二节 资性房地产的确认和初始计量,五、自行建造投资性房地产的确认和初始计量 （一）自行建造投资性房地产的确认 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的：应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。,第二节 资性房地产的确认和初始计量,五、自行建造投资性房地产的确认和初始计量 （二）自行建造投资性房地产的初始计量 自行建造投资性房地产的成本由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。 建造过程中发生的非正常损失直接计入当期损益，不计入建造成本。,第二节 资性房地产的确认和初始计量,五、自行建造投资性房地产的确认和初始计量 （二）自行建造投资性房地产的初始计量 采用成本模式进行后续计量的会计处理: 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发成本 无形资产-土地使用权,第二节 资性房地产的确认和初始计量,五、自行建造投资性房地产的确认和初始计量 （二）自行建造投资性房地产的初始计量 采用公允价值模式进行后续计量的会
