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1、10 CHINA REAL ESTATE 1. 地产 + 园区：微笑曲线的价值延伸 代表开发商：华夏幸福、张江高科 利润回报： 开发难度： 前景展望： 园区， 也即产业地产， 是工业地产的升级 与换代， 是围绕着微笑曲线构建的产业价值 链一体化平台， 以产业为依托， 地产为载体， 实现土地的整体开发与运营。 华夏幸福基业股份有限公司便是其中的 典型代表。 这家创立于1998年的公司， 创造 了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的 “产业新城模式” ， 也成就了其近年来的飞速 发展， 成为业界样本。 华夏幸福基业在北京周边郊区县市打造 的固安产业新城， 被业界视为未来中国城镇 发展的样本之一。
2、固安在华夏幸福基业的投 资带动下， 逐步建成福朋酒店、 中央公园、 幸 福天街、 创业大厦、 固安规划馆等多个项目。 这个县也从2003年财政收入不足亿元， 位居 全市后两名； 发展到2011年， 财政收入突破 10亿元； 继而至2013年， 已突破25亿元， 连 续六年财政收入增幅居全市之首。 对房地产企业而言， 产业地产建设与传统 房地产开发具有部分替代性。 而当前国家对传 统房地产项目不断进行调控， 也在客观上为产 业地产建设创造了更大的经营空间， 减少了产 业地产的投资风险， 提高了运营的稳定性和可 控性。 产业地产融合产业经济发展和房地产发 展 两 个 概 念 ，突 出 地产作为 产
3、业经济 发展平台 的 功 能 作 用，也将得 到更多人的 认可和关注， 具有稳定的发 展空间。 2. 地产 + 旅游：稀 缺资源价值最大化 代表开发商：华侨城、 雅居乐、新华联 利润回报： 开发难度： 前景展望： 依托周边丰富的旅游资源而建的、 有别 于传统住宅项目的融旅游、 休闲、 度假、 居住 为一体的置业项目， 可称为旅游地产。 较之一 般的住宅， 旅游地产的特点和优势在于它是 旅游业和房地产业的无缝嫁接， 具有更好的 自然景观、 建筑景观， 同时拥有完善的配套功 能和极高的投资价值。 以旅游地产的 “鼻祖” 华侨城为例， 华侨 城是国内践行 “旅游+地产” 模式的先驱者， 其 属下的四
4、大主题公园 （即锦绣中华、 中国民俗 房地产开发商的 大转型路径 黄 锟 八 房地产市场 11 CHINA REAL ESTATE 文化村、世界之窗和欢乐谷）也成为 国内最成熟的、 规模最大的主题 公园。 华侨城的房地产项 目都是围绕主题公园 来做的。 旅游地产项 目一般选址为城 市周遍地区，而 这些地方的楼 面 价 格 普 遍 较低。华侨 城主题公园 的成功， 对 周 边 房 价 产生的影 响是巨大 的 ，这 便 是旅游地 产 的 魅 力 所在。 低价 拿地，高价 出售亦是华 侨 城 秘 诀 之 一。 与 普 通 住 宅、商业地产不同 的是，旅游地产高度 依附于旅游业的发展水 平， 具有规划
5、科学、 功能复 合、 附加值较高和易于投资等 特征。 这些特征使旅游地产在居住 品质、 投资价值和发展前景方面， 比单 一的住宅或商业地产项目具有更多的优势， 因而备受开发商和购房者关注和青睐。 投资 规模之大、拿地数目之多、进驻领地速度之 快，从一组组惊人的数字中，我们便可以看 到房地产龙头企业正随着市场创新的步伐， 在旅游地产领域里进行着观念创新和战略创 新。 3. 地产 + 物流：电商时代的线下商机 代表开发商：中粮、 绿地、 沃尔玛、 阿里巴巴、 娃哈哈 利润回报： 开发难度： 前景展望： “地产+物流” 的模式， 自电子商务盛行 后也一直备受关注。 所谓 “物流地产” ， 指的 是由
6、企业选地建成相关物流设施后， 再转租 给制造商、 零售商、 物流公司等客户， 并组织 资产管理队伍进行物业管理， 提供物业相关 服务。 据业内测算， 该模式仅有10%的投资回 报率，且物流仓储设施必须在5%的空置率 以下才能保持10%的回报， 如果空置率达到 15%， 利润就会被挤压。 阿里巴巴创始人马云发起的菜鸟网络， 先后在天津、 上海、 广州、 武汉布局物流地产， 共涉及9个核心城市， 20多个中转城市， 2000 多个城市网点， 总投资超过3000亿元。 然而 电商、 房企物流公司大规模且超出实际需要 的圈地方法， 大多通过低价囤积工业用地， 再 以物流的名义去实行， 而这样吞噬掉的巨
7、额 资金， 将对企业的现金流和财务安全提出严 峻的考验。 根据 2013-2017年中国物流地产行业发 展模式与投资前景分析报告 数据显示， 2011 年北京、 广州、 济南等城市的仓储价格同比增 长了20%30%， 而上海的不少大型仓储的租 金更是上涨了近50%。 专家预计， 未来35年 内， 中国将成为全世界最大的物流合同市场， 其巨大推动力来自电商的发展。 4. 地产 + 文化：为不动产插上想象的翅膀 代表开发商：万达、恒大、世茂、华侨城、 碧桂园等 利润回报： 开发难度： 前景展望： 文化地产就是把 “死建筑” 变成 “活建筑” 的系统工程， 其最佳模式是 “用文化提升固化 建筑价值”
8、 。 作为地标， 文化与旅游业密不可分。 提到文化产业， 万达集团的 “土豪式” 布 局引发关注。近年来，万达对于文化旅游产 房地产市场 12 CHINA REAL ESTATE 业的大手笔投入正一步一步靠近王健林 “到 2020年进入世界文化企业前十强” 的愿景。 其 次当然是恒大， 足球、 音乐等发展得有声有色， 近期又高调宣布， 将在哈尔滨斥资160亿元打 造内地规模最大的旅游综合体。 事实上， 目前 房地产百强企业中， 已有超过2/3的房企介入 了文化旅游领域。 值得肯定的是， 地产在文化产业的引导 和推动下， 可以更好地丰富项目内涵， 创新推 广模式， 提升项目价值。 而城市文化的发
9、展也 需要空间载体。 伴随文化产业的推动， 地产与 文化艺术相互交融的发展趋向将更加明显。 在商业地产领域， 文化与Mall的结合也越来 越普遍。 文化产业以Mall的方式进行整合， 并 与购物、 休闲、 娱乐、 饮食等有机结合， 是一 种新型的以文化产业为主的跨行业商业业态。 各个商业组织纷纷将建设文化Mall作为其未 来的商业业态。 至于前景， 套用王健林的说法： “文化旅游在目前看来， 是一个没有天花板 的行业” 。 5. 地产 + 养老：老龄社会的铂金商机 代表开发商：万科、保利、绿地、首创、华润、 中大、远洋 利润回报： 开发难度： 前景展望： 近年来， 养老地产炙手可热， 万科、
10、保利、 绿地等多家房企都相继步入养老地产项目， 并有许多项目都已竣工并且进入运营期。 据中国社科院老年研究所测算， 目前我 国养老市场的商机大约为4万亿元， 这个数字 在17年后可能会达到13万亿元。 养老地产的 开发者们都在盘算着这样一笔帐， 在总量巨 大的老年人口中， 只要有10%入住养老社区， 就有可能在未来3年产生至少4500个养老地 产的项目需求。 养老地产既不是简单的房地产开发， 也 不是纯粹的医疗保健， 而是整合投资、 开发、 建设、 运营、 医疗、 保险（放心保） 、 服务等各 个层面资源的系统工程。 来自世联地产的调查表明， 当前中国养 老地产的开发模式主要分为三种:隔代亲情
11、模 式， 即实现养老公寓与普通亲情住宅相辅相 成的共融性设计， 适合两代人居住； 会员制医 养综合体， 即针对自理老人和护理老人群体， 养老项目产权自持， 采取分等级的会员制盈 利模式;养生目的地， 即在风景资源特色区， 开发具备养生、 旅游、 观光的度假式、 候鸟式 养老居住模式。 目前， 养老地产的收费模式多样化， 会员 制、 抵押制、 租金制、 月费制等五花八门的方 式， 但都算不上盈利模式。 尽管行业目前还是 较为混乱， 但随着中国老龄化提速， 养老产业 方兴未艾。 6. 地产 + 医疗：潜力巨大的医疗市场 代表开发商：万通、绿城、珠江地产 利润回报： 开发难度： 前景展望： 医疗地产
12、起源于美国， 在美国是以医疗办 公产业为主， 并且多为租赁的方式。 到了中国， 一些开发商将其改变为中国式的医疗地产， 且 发展模式多样化，较为普遍的是打造医药城 的方式， 而也有开发商以独特且先进的服务与 设施作为卖点， 提升医疗产业项目的价值。 万通控股董事长冯仑表示， 万通集团把 目光投向医疗地产， 是因为医疗业就业系数 大、 需求弹性大， 且是高增长行业， 如果地产 和医疗结合， 发展中高档医院， 应该是个能赚 钱的出路。 近年来， 房地产与医疗界的结合， 在各地 已有不少实践。 早在2010年珠江地产与从化 市政府签约， 打造一个集医疗、 养生、 教育、 休闲、 养老、 总部经济于一
13、体的项目。 浙江绿城医院则是房地产与医疗结合的 另一种模式的代表， 通过提供理想的医疗服 务来提升房产品质。 这是一个极具前景的细分行业。 摩根大 通中国投资银行副主席龚方雄曾表示， 未来 十年医疗服务行业可能重复过去房地产十 年的奇迹。医疗服务在中国只占 GDP 比重 的3%， 在美国发达国家都可以看到， 一般占 房地产市场 13 CHINA REAL ESTATE 15%20%， 中国的人口结构、 国民收入和城 市化发展趋势都非常支持这个板块在整个经 济比重当中的扩张。 7. 地产 + 教育：学区房神话的号召力 代表开发商：碧桂园、凯德置地、盘古地产 利润回报： 开发难度： 前景展望： 学
14、区房成为不败神话背后， “地产+教育” 模式受到开发商重视。 教育地产的模式已经经历了一段时间的 发展， 模式也较为成熟。 上海盘古房地产有限 公司总经理宋海指出， 在以往的房地产项目 开发过程中， 有一些较大面积的成片开发项 目。 如果项目超过一定规模， 开发商要为政府 代建教育配套，根据规模的大小，需要代建 幼儿园、 小学、 初中， 以至完全中学。 不同区 域根据教育规划的要求， 这些代建的学校大 多属于公办教育资源， 也有一些可以作为民 办教育资源。 学校建造之后可以交还给政府 教育部门进行办学， 也可以由开发商取得政 府教育部门批准后引进合适的学校进行办学。 作为地产商来说， 如果可以
15、通过投资、 合作等 各种方式引进一所高质量的学校， 可以更好 地为自己所开发项目的居民提供高水平的教 育， 提升开发商的品牌， 有助于房地产项目的 开发工作。 地产是现金流快速周转的行业， 而教育 本身是一次性投资很大、 收获期很长的行业。 宋海认为， “地产+教育” 的开发模式， 更多的 是用教育提升地产的价值， 尤其是地产的品 牌价值。 宋海表示， 开发教育地产的企业会遇到 对于教育产业的认识不足等问题。 由于地产 的开发周期是35年， 而学校的成熟期快的话 需要68年， 精耕细作则需要1012年。 如何 在地产开发的 “快” 与学校精耕细作的 “慢” 上结合得好， 是很多正在从事 “地产
16、+教育” 的开发商需要思考的问题。 因此， 必须对教育 有一种责任感， 从一开始就制订好长期计划， 做好资金安排， 确保所引进或投资的教育机 构稳定运行。 8. 地产 + 城市：配套人与城市的服务机会 代表开发商：万科、绿地 利润回报： 开发难度： 前景展望： “做城市的配套服务商” 万科的这一 转型， 被冠以城市运营商的角色。 事实上， 所 有为城市配套做贡献的开发商都可称之为城 市运营商。 城市运营商的具体解释为 “围绕城 市的总体发展目标和发展规划， 充分运用市 场化的机制和手段， 通过发挥企业产业优势 和资源优势， 结合城市发展的特殊机遇， 在满 足城市居民需求的同时， 使自己的开发项目 能够成为城市发展建设的有机组成部分的经 营开发商” 。 不过， 只有拥有丰富开发经验以 及精准开发模式的开发商， 才能担任开发重 任， 承载城市运营商的角色。
