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1、容积率,容积率，指项目总建筑面积与项目总占地面积的比值。具体公式：容积率=总建筑面积总用地面积。它不仅和舒适度密切相关，还是判断房子性价比的重要指标。一般来讲，容积率越低，环境舒适度越高。“低容积率”意味着居住在一块地上的人少，每人享受的土地资源、公共资源、空间更多。,容积率的设定，首先是建筑规划部门在对城市整体规划之下，对每个区域有一个容积率指标，然后对这个区域内的各个项目按比例进行适度调整。 不同地段、不同周边配套的容积率是有差异的，市中心最高，平均容积率在4.0左右；金山、五四北，大约在3.0左右；郊区较低，一般1.5以下。在此规划下的各个小区的建筑类型也就各不相同了。 一般“低容积率”
2、的标准为，别墅、独栋住宅不高于0.5,叠拼、联排住宅在0.95左右，多层板楼在1.21.3,小高层要求在2.1以下，高层不超过3.5。,社区规模越大，容积率越低，舒适度就越高，这是肯定的。如2800亩融侨江南水都、1400多亩名城港湾住区、1000多亩的三木水岸君山、760多亩金辉旗山赋都、600多亩的正祥橘郡社区规模大，开发商就能够把项目做得非常纯粹，舒适度自然很高。 也有楼盘在社区规模小，容积率高的情况下，同样能把住宅的舒适度发挥极致。,福州北江滨的楼盘项目心家泊,用地规模较小，为18681平方米，容积率达4.0,建筑类型为26层以上高层住宅。因为楼盘紧邻闽江，周围还有绿化隔离带，住进去后
3、虽然小区容积率高，但舒适度也非常不错。而且楼盘小基本不用考虑社区内部楼的间距遮挡，楼座的投影多投于用地范围之外，实际上减小了规模较大的项目中普遍存在的用地面积的消耗。,位于新东阳高尔夫球场边上的别墅项目云亩天朗容积率为0.35,由于毗邻高尔夫球场，可以共享到球场大片绿地，项目在进行规划时，就充分利用了项目周边的环境资源；因此，在众多别墅项目中，云亩天朗的容积率和舒适度就变得十分突出。,社区规模和容积率不同的项目可以获得相似的舒适度，而在相同的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，也能够突破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得意想不到的舒适度。,位于金山的项目中庚城，不仅拥
4、有大比例的高层板楼，而且社区还营造了罕有的63亩的大规模中心园林。它不仅化解了建筑布局的紧张局促，而且给人超乎想象的舒适生活享受。在这里，其关键的半围合式布局起到了很大的作用，不仅提升了板楼建筑形式的容积率，而且还将节省的占地面积让度给中心园林，同时通过拔高楼层的方式，降低建筑密度，从而给业主营造了舒适的居住环境。,中庚城,对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性
5、项目做差异化的营销推广。,位于五四北的楼盘三盛中央公园，就是一个拥有两种产品类型的项目：它借低密度部分联排别墅提升项目档次，与旁边的楼盘形成明显的档次差别；其高密度部分即高层，则作为二期等待市场成熟时机推出并回收利润。这样一来，虽然总容积率，与周边项目完全相同，但社区环境和品质却与周边项目拉开了距离。,与三盛中央公园相似的例子还有金山的楼盘中天金海岸、泰禾红树林、海润公园道一号，这些项目，其低密度部分大多为叠拼和联排别墅，在当时市场上，此类产品迎合了市场需求，一路旺销；其高密度部分为高层住宅。这两种差异化的产品定位，充分地利用了地块的特性和需求的阶段性，很好地挖掘了土地的价值潜力。,福州部分楼
6、盘容积率一览,别墅类 住宅名城港湾0.35 云亩天朗0.35 建发领域0.35 正祥橘郡一区南区0.55 三木水岸君山0.62 金辉旗山赋都1.25 阳光丹宁顿小镇1.5,高层楼盘 三盛中央公园高邸1.03 世欧彼岸城1.8 海润尊品1.8 中庚城1.8 仁文大儒世家朗园1.82 融侨意境1.9 美林湾1.97 福晟钱隆金山2.2 万科金域荣域2.3 融信宽域2.3 中天金海岸天悦2.75 阳光乌山荣域3.10心家泊4.0 群升国际4.30,2009年6月4日福州市规划局 新出台容积率计算规则,根据新规则，计入总建筑面积，但不计入容积率的为： （1）仅作为人防、设备用房和车库用途的，且在室外地
7、面以上部分的高度不超过1.0米的地下室、半地下室建筑面积。 （2）住宅建筑底层架空作为休闲绿化公共用途，且层高不低于2.8米、不高于5.1米的建筑面积。,计入容积率的为： （1）住宅阳台、入户花园、挑廊按其水平投影面积的一半计算建筑面积，阳台、入户花园和挑廊的水平投影面积总和不应大于住宅套型建筑面积的15%。 （2）建筑物有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构(设备管道)转换层，底层车库，当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。,（3）利用坡屋顶内空间的建筑面积。 （4）除作为设备用房、停车外的其他用途的地下室、半地下室建筑面积。 （5）露出
8、相邻室外地面以上部分的高度超过1.0米的地下室、半地下室建筑面积。 如建筑室外地坪标高不一致时，按其相邻室外标高最低点一侧的地面作为室外地坪，核定建筑层数及计容建筑面积。,和此前执行的规则相比，新规则有两个较大的变化，那就是明确规定超出地面1米的地下室以及阳台要计入容积率。而此前福州市对此并没有明确规定。 建在山坡上的住宅，为了卖出好的价格，开发商在处理地下室时为了亮堂，通常都会选择在离室外地面最高的那面山坡建，或者地下室超出地面较多。今后这招就行不通了，按新规则来计算的容积率肯定超出拿地时的指标。,阳台面积计入容积率，计预今后多阳台户型将变少。为了规避“7090”国家政策（90平方米户型必须
9、占住宅总量的70%），很多开发商把室内房间“掏空”，或扩大阳台的面积，或设成入户花园，并且设计多个阳台。而现在，计算容积率的新规则将不计入容积率的面积限定死了这些都要按一半面积计入容积率，并且超出总面积的15%，就得全算。,原先阳台面积不计入容积率，但计入产权面积，也就是阳台可以卖一半的价钱；而阳台面积计入容积率后，开发商将直接损失这部分面积，包括阳台、地下室和入户花园，这无疑是减少了开发商的利润。另一方面，在容积率不变的情况下，阳台计入容积率，势必减少原来楼盘的套型建筑面积，比如原来阳台不计容的时候套型建筑面积是30万平方米，那么计容后可能是28万平方米。对开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，容积率越高，开发商的利润就越大。现在阳台计容，原本的套型建筑面积减少，从某种意义上来讲相当于将容积率降低，这意味着开发商的利润将会降低。”,
