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1、方兴地产（中国）有限公司编号FX- R08-2011版本第一版名称控制性详细规划设计任务书（模板）生效期2011年12月01日方兴地产控制性详细规划设计任务书(模板）编制日期审核日期批准日期目录第一部分：规划设计要求4一、规划设计地块区位、范围及现状概要41.区位42.范围43.现状概要44.项目优劣势分析4二、规划设计依据5三、规划设计概要5四、规划设计内容要求51.编制单元划分62.用地策划73.地块划分74.控制内容8五、技术深度111.规划控制深度分类112.基本控制113.详细控制12六、城市空间环境景观131.界面132.开敞空间143.建筑154.城市天际轮廓线15七、道路交通1
2、61.道路系统162.交叉口173.公共交通174.轨道交通185.停车设施186.加油（气）站197.其他19八、市政公用设施191.控制内容192.给水工程193.污水工程204.雨水工程205.电力工程216.电信工程217.燃气工程218.供热工程229.综合防灾2210.环卫工程2311.管线综合23第二部分：规划成果要求24一、文本241.总则242.土地使用和建筑规划管理通则243.城市空间环境景观要求254.各地块的使用性质、255.规划控制原则256.规划设计要点257.各地块控制指标一览表258.附则25二、图件251.图纸主要内容（图件比例为1/1000或1/2000）2
3、52.规划图则28三、附件28第三部分：规划编制时间 (根据具体情况调整)29第一部分：规划设计要求一、 规划设计地块区位、范围及现状概要1. 区位：2. 范围：3. 现状概要：1) 项目位置2) 地块周边状况3) 其它4. 项目优劣势分析：1) 优势a) 地形优势b) 主题概念优势c) 周边生态环境景观优势d) 周边公交系统及配套设施优势e) 其它2) 劣势a) 地形劣势b) 环境影响劣势c) 周边不良景观劣势d) 周边公交系统及配套设施劣势e) 其它二、 规划设计依据l 中华人民共和国城乡规划法l 城市规划编制办法及实施细则l 城市用地分类与规划建设标准（GBJ137-90）l XX市土地
4、利用总体规划l XX市城区总体规划l XX市控制性详细规划成果标准l XX市城乡规划编制管理规定l XX市城市规划管理技术规定l XX市统计资料l XX市人民政府提供的各项资料三、 规划设计概要l 符合城市总体规划、分区规划及其他相关规划；l 统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、经济建设与社会发展、城市建设与环境保护、现代化建设与保护历史遗产等关系；l 合理、综合利用土地资源，地上空间与地下空间统一规划；l 处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划的经济性和可实施性；l 体现公众意愿，适应社会发展需要，合理配置公共资源。四、 规划设计内容要求根据概念性总体规划用地方案对控制性详细规
5、划土地利用及相关图纸进行深化，并完成市政专项规划部分内容。编制控制性详细规划，应划定规划编制单元，在用地策划的基础上，对编制单元进行地块划分。明确各地块的土地使用、配套设施、建筑建造、道路交通、基础设施与地下空间利用等控制要求，提出空间环境景观控制引导原则，明确各地块的强制性和引导性内容。1. 编制单元划分1) 编制单元划分目的为了便于全面系统地组织编制控制性详细规划，深化、落实城市总体规划的意图，形成系统有序的城市规划控制引导体系，应将需要编制控制性详细规划的地区划分为若干编制单元，作为组织编制控制性详细规划的基本单位。2) 编制单元划分原则a) 地域完整编制单元应覆盖规划期内城市规划建设用
6、地的全部地域范围。相邻编制单元范围不重叠，实现无缝衔接，同时应综合考虑相邻编制单元之间各相关要素的协调。b) 界线稳定编制单元应综合考虑城市行政区划、自然地貌、城市特征、功能区划分、主要道路、重要基础设施、城市空间景观组织、社会组织等要素确定，其“四至”界线应明确、稳定，经过划定的编制单元，原则上不应更动。c) 规模合理编制单元面积一般以1001000公顷为宜。用地功能相对单一的地区宜适当划大，用地功能相对混合的地区宜适当划小；城市新区宜适当划大，旧城区、城市中心区等宜适当划小；城市特色风貌区、风景园林、历史街区等特定意图区的编制单元划分，应有利于保护和塑造城市特色。d) 编码统一编制单元由城
7、市规划行政主管部门确定统一的编码。2. 用地策划1) 目的用地策划是通过对用地的开发建设策略和利用方式进行深入研究，使得制定的规划控制要素更加科学合理、切实可行，综合效益或指定效益达到最优。2) 用地策划的基本要素a) 开发潜力通过对地块周边自然条件、区位条件（产业、功能）、交通条件、文化背景等发展条件的研究，比较该地块在不同使用条件下可能发挥的潜力和作用。b) 用地布局充分利用该地块的区位优势和设施配套条件，以提高地段活力和环境质量为目标，综合考虑经济、功能、景观、设施配套等多种因素，有利于配套设施利用、城市景观组织和地块价值的体现，对各类功能用地进行合理布局。c) 开发强度通过成本收益分析
8、，估算合理的容积率指标，确定开发强度应兼顾地块的环境效益和经济效益。d) 实施时序综合考虑开发时序和配套时序对地价的影响作用，对城市功能和空间发展的意义，以及旧区改造的迫切性和投资的可行性等，确定规划实施时序。e) 设施配套根据相关规划要求，按照该地块发展目标，综合考虑地价、环境质量影响等要素，明确相应的公共设施、市政公用设施和公益性设施的配置标准和用地布局，保障其必需的用地，合理确定规划控制指标。3. 地块划分1) 地块划分目的地块划分应满足规划管理和分期、分块建设的要求。2) 地块划分依据a) 土地使用调整原则、规划建设控制引导的总体要求。b) 地块的土地使用权属边界，以及基层行政管辖界线
9、；近期内已落实招标拍卖的地块应单独划块；规划予以保留的机关团体、部队院校及用地相对完整独立的企业事业单位宜单独划块。c) 用地性质应单纯，以城市用地分类小类为主、中类为辅；独立设置的公益性设施以及市政公用设施宜划分至最小类别。d) 满足城市“六线”规划(注：城市“六线”指道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线)等上层次规划要求。城市绿地、文物保护单位和重要基础设施用地按专项规划要求单独划块。e) 地块划分规模应与区位和用地类型相适宜（适宜规模见表5.1的推荐值），并有利于分期实施。4. 控制内容1) 强制性内容强制性内容应包括土地开发强度，城市公共资源和设施的配置，各类脆弱
10、资源的有效保护利用等要求。a) 土地利用控制规定用地的使用性质、开发强度等内容，包括用地类别、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等。在城市总体规划确定的地下空间重点建设地区，应确定地下交通辅助空间和地下停车场（库）等规划控制要求。b) “六线”控制l 道路红线：确定各级城市道路的红线宽度、位置、断面形式、控制点坐标、交叉口形式与渠化措施、公交港湾停靠站、道路缘石半径、出入口方位及行人过街设施（包括地下过街通道）位置和控制要求。l 城市黄线（参见注释*4）：重点明确城市公共交通设施、公共停车场、城市轨道交通线和高压线走廊等城市基础设施的用地面积和线位，确定其用地界线和线位的地理坐标，规定其控制指
11、标和具体要求。l 城市绿线：确定公共绿地、生产防护绿地的边界、规模，确定各类绿地控制指标和建设要求。l 城市蓝线：划定城市地表水体保护和控制的地域界线，明确河道断面形式和水位（内河）控制标高，提出护坡（驳岸）建设控制要求，并附有明确的蓝线坐标和相应的界址地形图。l 城市紫线：明确标出各级文保单位的保护范围及建设控制地带的边界线、历史街区和确定保护的其它历史文化遗存的范围和边界线，明确相关控制要求。l 廊道橙线：包括各种景观视廊、微波通道、机场净空保护范围等，明确线位及控制要求。c) 公益性公共设施公益性公共设施须按规划配套要求重点落实。主要包括公益性的文化娱乐、体育、教育设施，医疗卫生、社会福
12、利与保障、行政管理与小区公共服务等设施。分级落实各类公益性公共设施配置内容、用地位置、边界、规模及建设控制要求。d) 特定意图区特定意图区是指因城市景观、城市特色、自然和历史风貌等需要提出特殊规划控制和规划编制要求的区域。根据地段特点，特定意图区包括城市特色区和历史文化保护地段，规划应确定其控制界线和相关规划控制要求。研究分析和把握城市特色区内的特征要素，如建（构）筑物、街巷格局、整体风貌、历史文化要素、自然风景要素等，提出特色保护和塑造的原则和要求，确定规划总体框架、控制重点；在凸现特色的同时，保证城市景观的整体性和协调性。在历史文化保护地段内，除上述内容外，应提出重点保护地段的整治方案，确
13、定建设控制地区具体的控制指标。2) 引导性内容a) 城市设计引导确定整体空间环境控制原则、城市道路景观界面控制原则，地块整治控制原则以及建筑体量、体型、色彩、广告及标识物等控制引导原则。b) 经济效益引导对土地利用分类及强度控制进行经济分析，应遵循以下原则：一是符合地块的区位特点和市场需求并能实现地块的最优价值；二是应能促进周边地区的综合效益最大化；三是各地块间能够互相协调；四是具有基本的投资可行性。（经济效益引导的一般方法参见注释*5）3) 规划控制指标体系规划控制指标体系分为强制性指标和引导性指标两大类。强制性指标一般包括以下11项：用地性质，容积率（参见注释*6），建筑密度，建筑高度，绿
14、地率，公益性公共设施及市政公用设施，建筑后退红线距离，建筑后退用地边界距离，停车泊位，地块交通出入口方位和允许开口路段，地下空间利用控制。引导性指标一般包括：人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色彩、标识物等规划设计要素。对于特定意图区，根据实际情况，某些引导性内容应转化为强制性内容4) 强制性内容的增加与变更a) 在本导则的强制性内容以外，市、县城市规划行政主管部门可根据当地情况，在规划设计任务书中适当增加强制性内容，并在规划成果论证时予以确认。b) 强制性内容可以在修编规划或对规划作局部调整中变更，变更批准权限和程序同规划批准权限和程序。五、 技术深度1. 规划控制深度分类1) 基本控制：适用于功能相对单纯或发展相对成熟的地区，如新建的工业区或居住区、大型企业、机关、院校及现状基本保留街区等。2) 详细控制：适用于功能较复杂、较特殊或开发建设量较大的地区，如城市中心区、待改造的旧城区及特定意图区等。2. 基本控制1) 控制内容要求强制性内容包括土地使用及其开发强度控制、“六线”控制和公益性公共设施控制，引导性内容主要为城市设计引导。2) 控制深度要求合理规划用地
