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1、2010年度成都吉美物业管理有限公司目标责任书第一章 物业公司2010年度工作纲要一、经营管理方面有较大的突破，经营业绩有明显改善，管理水平明显提高。1、本年度首次实现预算扭亏为盈；2、深化目标责任管理，对完成目标责任的物业服务中心和负责人进行重奖，对未完成目标责任的部门、物业服务中心和负责人进行重罚。重大投诉和重大责任事故一票否决。二、进行企业文化建设规划，逐步形成成都吉美物业公司的特色文化。1、进行企业文化建设的论证，提炼成都吉美物业管理有限公司的企业宗旨、服务理念、广告语、发展口号，确定员工的价值取向，制定公司企业文化建设的发展纲要。2、在德坤汀城举办一次大型的业主联谊活动，推动楼盘的销
2、售及物业服务推介。3、推行例行检查评比，按季度、半年、年度推选服务标兵，充分调动员工工作积极性等。三、进行人力资源开发和规划，稳定公司骨干员工，培养一支高素质的物业队伍。1、建立“内部选拔为主，外部招聘为辅，能者上，庸者下”的用人机制，开展“强化基层员工责任心、中层干部上进心、高层干部事业心”的“三心”活动、实行中低层管理人员轮岗制度、内部竞争上岗制度，培养一支凝聚力强、战斗力强的团队。2、完善和健全培训体系，在培训形式、培训课时、培训内容、培训教材、培训激励、培训考核、培训评估、培训监督、培训师资等方面探索，形成符合公司发展需要的培训模式。四、强调细节，做到顾客满意。1、梳理公司管理制度，完
3、善作业流程，用制度管人；2、推行细节管理，人性化服务，管辖小区业主满意率达90%以上；3、为四川德坤实业公司做好售后物业服务品质，为开发企业赢取潜在客户。五、管理精益求精，为创品牌企业夯实基础。1、竹韵坊项目力争2年内获取成都市物业管理协会“十佳优秀物业管理小区”称号；2、加强与行业协会联系，扩大成都吉美物业管理有限公司知名度，从而获得业主及行业良好口碑；3、做好细节，创立品牌，实现管辖小区达到区（市、县）优秀物业服务社区等。第二章 物业公司组织架构及人员配置一、成都吉美物业管理有限公司组织架构：总 经 理综合管理部财务部常务副总经理副总经理客户服务部秩序护维部工程维护部环境服务部竹韵坊物业服
4、务中心客户服务部秩序护维部工程维护部环境服务部汀 城 物业服务中心 二、人员配置原则及说明根据目前公司在管项目的实际情况，2010年在人员配置上以精简高效、稳定骨干队伍、严格控制人员成本为原则。1、公司领导核心组。总经理、常务副总经理、副总经理、综合管理部经理、各物业服务中心主任。2、根据目前的管理面积，公司暂不设采购和库管人员，物品采购由项目申请，逐级审批后购置。各物业服务指定采购点。3、只设财务部和综合管理部两个职能部门。计划恬园交房时增设品质专员，汀城二期交房时设立品质管理部门。4、建议物业公司在未接管新的项目之前，暂只设常务副总经理。三、人力资源配置计划表：物业公司职能部门序号部 门职
5、 务岗 位2010年定员编制09年定员编制1公司领导总经理11常务副总经理11副总经理10小 计322综合部经 理 11综合管理专员10小 计21财务部会 计10出 纳11小 计213合 计74德坤恬园前期筹备组序号部 门职 务岗 位10年定员编制09年定员编制1物业项目部代理负责人1小 计012环境服务部环境维护员外围保洁员21小 计213秩序维护部秩序维护员礼仪岗11夜间值班员11小 计224合 计44竹韵坊物业服务中心序号部 门职 务岗 位10年定员编制09年定员编制1行政办公室项目经理11食堂人员11小 计222客户服务中心主 管10物业管理员（兼行政内勤）22小 计323工程维护部主
6、 管 11工程维护员设备维护兼装修管理员11维修员11小 计334环境服务部领 班11环境维护员道路保洁员22楼道保洁员55垃圾清运员11绿化维护员22小 计11115秩序维护部队 长11领 班（兼巡逻）22秩序维护员门岗（兼监控）44巡逻岗22非机动车停车场11换 休11小 计11116合 计2829雅逸居客户服务中心序号部 门职 务岗 位10年定员编制09年定员编制1行政办公室项目负责人11小 计112客户服务中心主 管00物业管理员11小 计113工程维护部主 管 00工程维护员设备维护员（兼装修管理）11小 计114环境服务部环境维护员道路保洁员（兼垃圾清运）11楼道保洁员33换 休1
7、1小 计555秩序维护部队 长0由项目负责人兼领 班兼巡逻工作22秩序维护员门岗（兼监控）22巡逻岗21换 休11小 计766合 计1514德坤汀城物业服务中心序号部 门职 务岗 位10年定员编制09年定员编制1行政办公室项目经理11食堂人员11小 计222客户服务部主 管11物业管理员（兼收费）11行政内勤（客户接待）11小 计333工程维护部主 管 11工程维护员装修管理员11设备维护员（兼维修）11小 计334环境服务部主 管11环境维护员售楼部保洁员22道路保洁员22楼道保洁55二期外围保洁11绿化维护员22换休人员换 休22小 计15155秩序维护部队 长11领 班兼巡逻33秩序维护
8、员门岗44售楼部33巡逻岗33监控中心33非机动车停车场10换 休11小 计19186合 计4241总计：2010年98人，其中：主管以人员：14人；一般管理人员：8人；环境维护员：32人（保洁：小区25人，销售部4人；绿化3人），秩序维护员：37人（销售部：4人），厨房炊事员2人。备注：1、此编制经公司批准后，不得擅自调整，特别是竹韵坊、雅逸居和德坤汀城等已入住成熟小区。因特殊原因调整（比如德坤恬园项目根据开发公司施工和销售进度进行人员增减），必须按公司管理程序文件的相关规定做人事增减报告，经公司总经理审批后方可实施； 2、秩序维护部领班兼巡逻岗工作； 3、雅逸居物业管理员休假可由竹韵坊客户
9、服务中心调人顶岗； 4、秩序维护员、环境服务员、工程维护员等基层岗位（不含该部门的部门负责人在内）增加换休人员的计算方法：人员编制数每人每月应休假天数每月正常出勤天数=增加换休人数。比如某秩序维护部（不含主管）：30228=2.14/人（如超过1.5/人则按2人计算），因此只需增加2名换休人员。四、各项目物业服务中心具体岗位分配情况一）、2010年竹韵坊物业服务中心：1）、项目经理：1人，全面负责竹韵坊物业服务中心日常管理工作。2）、客户服务部物业管理员：负责客户接待、受理客户投诉、处理客户部日常事务及物业费用收取工作。其中1名物业管理员兼项目行政内勤工作，负责项目档案资料、仓库、物资、文件流
10、转及食堂管理工作等。3）、环境服务部领班：1人，负责部门日常管理工作，兼办公区清洁卫生。道路保洁员：2人，1人负责小区彩砖、各水景观卫生（大门至11栋处），中庭左边卫生及石板路保洁；1人负责小区健身器材，建筑小品，标示标牌，中庭右边卫生及管辖区域石板路等。楼道保洁员：5人，其中：1人负责2栋、3栋、10-2、10-3单元，15栋楼道及所属楼栋设备清洁卫生，并负责总坪上中庭路面隔断左边内庭卫生；1人负责4栋、7栋、8栋楼道及所属设备清洁卫生，并负责总坪上中庭路面隔断右边内庭卫生；1人负责5栋、6栋13栋楼道及所属楼栋设备清洁卫生，并负责外庭2栋至建渣堆放处清洁卫生；1人负责9栋、14栋楼道及所属
11、楼栋设备清洁卫生，并负责外庭11栋至建渣堆放处清洁卫生；1人负责11栋、12栋楼道及所属楼栋周围设备清洁卫生，并作为机动岗，替换休息人员处理总坪区域卫生。垃圾清运员：1人，除负责小区整个垃圾清运（清洁垃圾桶）外，还需协助清扫垃圾中转房卫生，小区外围卫生，篮球场卫生等。绿化维护员：2人，其中：1人负责全区整个绿化协调工作，并负责中庭左边的所有绿化（枯枝落叶、杂草、修剪等）维护工作；1人配合完成中庭右边的所有绿化（枯枝落叶、杂草修剪等）。4）、秩序维护部队长：1人，负责部门日常管理工作。班长：2人，负责本班日常管理工作兼小区巡逻工作。正门岗：2人，每班1人，其中白班1人为形象岗，夜班由中年人负责职
12、守。侧门岗：2人，每班1人，负责门岗日常管理工作。巡逻岗：2人，每班 1人。自行车停车场：1人，24小时值班。换休岗：1 人。5）、工程维护部主管：由项目负责人兼任，负责部门日常管理工作。装修管理员：1人，负责装修审核、管理及装修日常巡检工作。设施设备维护员：1人，负责设施设备日常巡检、报修、维护保养工作。兼小区特约服务工程维修工作。二）2010年雅逸居客户服务中心：1）、项目负责人：1人，全面负责雅逸居物业服务中心日常管理工作。2）、客户服务部物业管理员：1人，负责部门日常管理工作、客户接待、客户投诉受理，并兼任项目行政内勤，负责项目档案资料、仓库、物资、文件流转及食堂管理工作等。3）、环境服务部道路保洁员：2人，其中：1人负责垃圾清运、大门岗区域道路卫生、园区干道卫生及地下室清洁卫生工作。1人负责小区绿化杂草、总坪建筑小品卫生、绿地路灯卫生，及顶替休假保洁人员岗位；楼道保洁员：3人，其中1 人负责1栋、2栋、7-1单元楼道卫生；1人负责3栋、4栋、5栋、7-2、3单元楼道清洁卫生；1人负责6栋、8栋（1梯4户，单元楼道保洁区域大）楼道清洁卫生。绿化维护员：由竹韵坊项目绿化人员兼任。家政保洁员：由小区保洁员临时抽调。4）、秩序维护部主管：由项目负责人兼任。班长：2人，负责本班日常管理工作兼巡逻岗工作。监控室：由门岗人员兼任。正门岗：2人，每班1
