南昌市别墅市场分析

《南昌市别墅市场分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南昌市别墅市场分析（131页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 南昌市南昌市 20142014 年别墅市场研究分析报告年别墅市场研究分析报告 1 南昌市别墅市场研究分析报告南昌市别墅市场研究分析报告 20142014 年年 6 6 月月 南昌市南昌市 20142014 年别墅市场研究分析报告年别墅市场研究分析报告 2 一、南昌别墅市场分析一、南昌别墅市场分析 目前南昌市场（包括新建县、南昌县）主要在售别墅的楼盘 40 个，总预售房源 5180 套，目前可售 1720 套（含新建县、南昌县），已售套数 3460 套，平均去化率 60.18%。总体上看，大部分楼盘的去化率在 40-60%和 60%-80%之间，分别占比 35.90%和 20.51%。其中含联

2、排别墅的楼盘就达 28 个。 南昌市南昌市 20142014 年别墅市场研究分析报告年别墅市场研究分析报告 3 从房管局数据来看，保利东湾国际、保利香槟国际、朗贤加州溪谷等 13 个楼盘可售别墅均为联排，其中有 21 个楼盘联排数量超过 50%。南昌联排别 墅总计 803 套，占可售别墅房源总量的 58.8%，撑起了南昌别墅半边天。 南昌别墅市场存量约 1481 套（不含南昌县），可售面积约为 36.6 万平方米，而如果加上南昌县的别墅，那么存量为 1720 套。目前，红谷滩、高新、 湾里、经开、昌南、朝阳、青山湖、新建等多个板块均有供应，延续了近两年来别墅市场高供应态势。其中，高新区、红谷滩

3、、湾里和昌南是重点供应 区域，金燕国际温泉城、保利半山和保利东湾项目均有百套以上别墅房源。 1、南昌别墅消化速度南昌别墅消化速度 8.438.43 套套/ /月月 从 2013 年以来，根据对新入市别墅楼盘销量进行统计，共计有联发君悦湖、郎贤加州溪谷等六个别墅新入市，总体平均去化速度为 8.43 套/月，即 0.28 套/天。（该项数据只针对南昌市场主要在售别墅楼盘进行相关统计，统计时间为首次拿到别墅预售许可证到 2014 年 6 月底，同时统计范围只选择 2010 年后首次拿预售证的楼盘。） 南昌市南昌市 20142014 年别墅市场研究分析报告年别墅市场研究分析报告 4 20132013

4、年年致致以后南昌别墅平均每月销售套数以后南昌别墅平均每月销售套数 （原始数据来源：南昌房管局、南昌县房管局、新建县房管局） 南昌主要在售别墅平均每月销售套数南昌主要在售别墅平均每月销售套数 （原始数据来源：南昌房管局、南昌县房管局、新建县房管局） 南昌市南昌市 20142014 年别墅市场研究分析报告年别墅市场研究分析报告 5 别墅平均去化率别墅平均去化率 60.18%60.18% 2 2、南昌主要在售别墅楼盘去化率分布南昌主要在售别墅楼盘去化率分布 南昌市南昌市 20142014 年别墅市场研究分析报告年别墅市场研究分析报告 6 值得注意的是， 有万科青山湖、 恒大绿洲等 7 个楼盘别墅去化

5、率达到了 90%以上， 不过这部分楼盘基本属于 “老盘” ， 甚至有的楼盘售楼处早已撤场， 在各大网站上基本都标注“售罄”二字。而对于新入市的别墅来说，似乎没那么好运，像高新的几个楼盘均是在 2011 年2012 年之间首次拿到别墅的预 售许可证，到目前为止，这些楼盘的别墅去化率均在 50%左右。另外，位于新建县的新建中心、恒茂山庄，别墅销售量竟然纷纷“挂零蛋”，这两个楼盘 的相关房源在新建县房管局楼栋信息里标注为“限制销售”。 3 3、南昌主要在售别墅去化率南昌主要在售别墅去化率 南昌市南昌市 20142014 年别墅市场研究分析报告年别墅市场研究分析报告 7 （原始数据来源：南昌房管局、南

6、昌县房管局、新建县房管局） 二二、南昌、南昌“高低配”“高低配”项目简析项目简析 据不完全统计，今年在南昌地区，这样由别墅和高层或多层普通住宅组成的项目，至少有 34 个（详见“2014 年目前持有预售证的“高低配”别墅项 南昌市南昌市 20142014 年别墅市场研究分析报告年别墅市场研究分析报告 8 目一览）例：中骏蓝湾香郡，高新区创新二路以东、艾溪湖南路以南，项目总建筑面积约为 30 万，由 20 栋高层、33 栋玲珑别墅组成。 20142014 年目前持有预售证的“高低配”别墅项目一览年目前持有预售证的“高低配”别墅项目一览 南昌别墅年均消化南昌别墅年均消化 800800 套套 南昌市

7、南昌市 20142014 年别墅市场研究分析报告年别墅市场研究分析报告 9 然而，自 2011 年以来，高端住宅市场开始受到限购限贷政策的冲击，类别墅等高端物业也开始表现出“有价无市”的疲软态势。 上表中，位于高新开发区的保利香槟国际就是一个典型的别墅+高层的项目，从该项目在南昌市房管局登记的预售信息来看： 2011 年 12 月，保利香槟国际第一批别墅房源入市，共计 147 套，这批房源以联排和双拼为主，面积在 196-269 平米之间，每平米均价在 1.2 万-1.5 万元左右；第二批别墅房源于 2013 年的 3 月入市，共计 77 套，这批房源以联排为主，面积在 196-234 平米之

8、间，每平米均价在 1.3 万-1.4 万元左右； 从 2011 年拿的预售到现在，保利香槟国际仍有 83 套别墅房源在售。 而与别墅产品形成较鲜明对比的是其高层房源的销售进度。2011 年 12，保利香槟国际第一批高层房源入市，共计 725 套房源；2012 年共有 1990 套 高层房源入市，2013 年是 976 套房源。截止到目前为止，该项目只有 30 套高层房源在售。 无独有偶。位于青云谱区的天沐观湖国际名邸 2011 年 7 月-9 月共有 115 套别墅房源入市，截止到目前为止仍有 52 套在售。 之所以出现这种两极分化的市场表象，主要还是由消费主体的特征所决定。买得起高端物业产品

9、的购房者基本都处于限购限贷的状态，这部分人群 大多都拥有至少两套及以上的住房。而刚需族在买房的时候，往往更注重楼盘的性价比。一套别墅房源的最低总价至少也要两三百万，这样的价格对于 刚需族来说只能望而却步。 有业内人士调研得出，2012 和 2013 年南昌的别墅消化平均在 800 套左右。 在高端物业遇冷的情况下，滞销的不仅仅是类别墅产品，像大平层、空中别墅等高端产品也同样面临成交难的问题。有分析人士指出，开发商想在 别墅市场突围，最好的方向是制造面积小的经济型别墅，赠送面积大。即将在 2014 年 5 月初入市的中骏蓝湾香郡推出的玲珑墅，凭借产品的创新和高品 质，将倍受南昌投资置业者追捧。

10、另外，由于限购限贷的问题，大多数别墅置业者无法购置传统意义上住宅用地的别墅项目，抛售现有物业进行改善性的购置别墅物业需求少之又少， 市场导向为高端消费群带来新的别墅品类商墅。详见：南昌市商墅市场分析.docx “高层”与“别墅”公共空间的悖论“高层”与“别墅”公共空间的悖论 南昌市南昌市 20142014 年别墅市场研究分析报告年别墅市场研究分析报告 10 政策面的影响只是导致多物业形态别墅项目产品滞销的其中一个原因。实际上，别墅+多层或高层等普通住宅组合的项目，本身就存在很多问题？ 从产品形态上来看：即使是别墅保留了别墅独门独院的特性，本身属于大家的公共绿地，成了别墅业主的私家花园，私人领地

11、，高层的客户居住质 量大打折扣，对于居住在别墅的客户，高层又形成的天然屏障，有较强的压魄感及生活私密性无法保障。 从购买人群分析来看：购买高端物业的客群主要是社会阶层中的中高收入人群，这些人有一定的社会背景，注重生活品质，追求生活空间的私密性、 独享性和舒适性。而购买普通住宅产品的这部分人群，相对人群结构比较复杂，来自社会的各个阶层，他们在购房的时候，更多考虑的是楼盘的性价比。 从居住品质上来看：住在别墅区的业主，因为别墅和普通住宅的社区不分离，因此无法凸显别墅的优越性和纯粹性。而对于普通住宅的业主来说， 当公共绿地变成了私人领地，可供娱乐和休闲的公共空间缩小了，甚至没有了，又何来居住的幸福感

12、可言。 从项目配套上来看：有些项目为了做出“高大上”的形象，在项目配套上规划高尔夫球场、网球场、高级会所等小区配套，对于普通购房者而言， 这些配套本身就具有门槛，并不是普通大众都能参与的活动，这使得项目配套成为高端人群的专享。 开发商最初将高层、多层和类别墅产品混合在一起开发的做法，就是从利润的角度来考虑，这样做既可以平衡容积率，开发商利润还要比做纯普通 住宅高得多。只要地块允许，开发商都愿意做这样的产品，即可以通过做别墅产品来提升楼盘的整体形象，又可以在后期的销售过程中卖一个好价钱。 可是如此“高不成，低不就”的作法，被忽略的只能是业主的公共利益。 三、南昌别墅项目调查分析三、南昌别墅项目调

13、查分析 1 1、中海朝阳郡中海朝阳郡 楼盘地址楼盘地址：云锦路以南、云飞路以北、桃花路两侧 近期优惠近期优惠： 1#高层现购享 5 千抵 3 万优惠；3#、8#小高层享 1 万抵 5 万优惠；别墅认筹享 5 万抵 20 万优惠；另有 20 套左右精品推荐 南昌市南昌市 20142014 年别墅市场研究分析报告年别墅市场研究分析报告 11 中海朝阳郡铂宫 2 期共 13 栋楼拿下预售证，62 套房源，总面积 18444.2 平方米，其中联排共 58 套房源建筑户型面积为 209.80 -246.92 四房，预 售参考价为 28000-29000 元/平方米，双拼共 4 套房源建筑户型面积为 29

14、7.38 五房，预售参考价为 32000 元/平方米。 所推 1 期 95 套房源目前共销售 11 套，此次成交的联排别墅分别为 15#、16#、21#、22#、26#以及 27 号楼，建筑面积为 209.11-245.86 平米。剩余的 111 套联排以及 18 套双拼,销售联排别墅，中间套总价约在 400 万左右，即 19000 元/，边套总价约在 500 万左右，即 20000 元/，目前预交 5 万抵 20 万 的活动 拿证日期拿证日期 楼栋楼栋 楼层楼层 预售总面积预售总面积/ /套套 数数 参考单价（元参考单价（元/ / ） 20142014年年5 5月月9 9日日 铂宫铂宫 31

15、#31#楼楼 3 3 594.76594.76 /2/2 3200032000 南昌市南昌市 20142014 年别墅市场研究分析报告年别墅市场研究分析报告 12 20142014年年5 5月月9 9日日 铂宫铂宫 32#32#楼楼 3 3 1328.161328.16 /6/6 2911129111 20142014年年5 5月月9 9日日 铂宫铂宫 33#33#楼楼 3 3 1328.161328.16 /6/6 2874028740 20142014年年5 5月月9 9日日 铂宫铂宫 34#34#楼楼 3 3 1328.161328.16 /6/6 2874028740 20142014

16、年年5 5月月9 9日日 铂宫铂宫 35#35#楼楼 3 3 913.90913.90 /4/4 2962129621 20142014年年5 5月月9 9日日 铂宫铂宫 37#37#楼楼 3 3 594.76594.76 /2/2 3200032000 20142014年年5 5月月9 9日日 铂宫铂宫 38#38#楼楼 3 3 1328.161328.16 /6/6 2911129111 20142014年年5 5月月9 9日日 铂宫铂宫 39#39#楼楼 3 3 1122.031122.03 /5/5 2887928879 20142014年年5 5月月9 9日日 铂宫铂宫 40#40#楼楼 3 3 1328.161328.16 /6/6 2874028740 20142