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1、1、分析篇1.1 项目编制的目的和意义1.1.1福清城市实现“东进”的“新篇章”依照“沿江、向海、环湾”的发展思路，为实现福清市成为“东南沿海新产业明星城市”目标，市区将继续向东扩展，并于元洪组合形成福清主城区。火车站周边地区是城市东向发展的开始，火车站周边地区的开发建设代表福清市进入了一个新的发展时期，是福清城市实现“东进”的新篇章1.1.2福清市社会经济跨越演进的“新平台” 福厦快速铁路的建设为城市发展增添了新的“动脉”，将促进城市和火车站周边地区社会经济快速发展，火车站周边地区将为实现福清市社会经济跨越演进提供“新平台”。1.1.3福清市走向21世纪的“新通道”随着福厦高速铁路的建成，将
2、进一步加强了福清与沿海和内陆城市的联系，是城市发展的重要支撑体系，是福清市走向21世纪的“新通道”。1.1.4 “福厦”铁路福清站城市的“新坐标”城市火车站站前区历来都是反映城市风貌，展示城市形象的重要窗口，精心编制福清市火车站周边地区控制性详细规划，可以科学合理指导火车站周边地区的建设,创造良好的城市“东南大门”形象，打造城市的“新坐标”，实现车站新区与城市的健康协调发展。1.2技术路线与控制要点1.2.1技术路线本次控制性详细规划以划定规划管理单元为基础，以单元为规划区(片区)与地块的中间层次进行规划编制。规划主要由分析、定位、控制、引导四大部分构成，具体规划由现状及存在问题分析、相关规划
3、要求解读、规划区外部环境分析、规划区发展条件分析入手，首先明确规划区功能定位、功能片区划分与发展策略；以此为指导，规划按照用地整体性、控制单元与地块三个层次，明确相应的控制要求；完成控制内容后，对重点地段进行城市设计引导，并对规划单元综合经济效益进行分析，对近期公益性设施项目进行计划安排，最后提出实施规划的措施和建议。1.2.2控制要点按照总体（片区）单元地块三级划分体系，各层次明确不同的控制要点。1.2.2.1总体（片区）控制总体层面控制要点为：对规划用地提出整体性的控制要求，科学合理地安排功能结构和各类用地的布局，对道路系统、绿地系统、景观系统进行总体控制，土地开发强度进行分区控制，另增加
4、片区内的政府主导公益型设施用地的预留控制。成果图则：土地利用图、功能结构图、土地开发强度分区图、道路系统规划图、绿地系统规划图、景观系统规划图、各市政专项规划图等。1.2.2.2单元控制本层面控制要点为：重点强调单元主导属性与开发容量总体控制，整合已编各相关规划，明确非经营性公共设施的分类控制，单元“四线”控制，对单元内各类用地进行用地相容性控制与容量浮动控制。成果图则：单元控制图则。图则内主要明确单元的开发总容量，各类非经营性公共设施的位置、规模，“四线”控制范围，用地相容性与容量浮动控制等。1.2.2.3地块控制本层面控制要点为：主要对各地块进行建设开发强度控制，确定地块基准容积率、建筑密
5、度、绿地率、出入口位置、停车泊位、建筑退让红线、人口容量等控制指标。成果图则：地块控制分图则。图则内主要明确各类相关控制指标，道路控制点坐标与标高，道路断面及管线位置，禁止开口路段等。1.3规划区现状及存在问题分析1.3.1区位及范围规划区地处主城区东南部，紧邻城关组团，北至大真线以北100-200M，东临长高山，西临五马山，南临寨山，规划用地总面积为602.27公顷。1.3.2自然条件福清市地势由西北向东南倾斜，长乐南澳大断裂带大致经融城至渔溪斜贯中部。西北部属戴云山脉东向支脉，多低山丘陵，山间谷地有洪积冲积平原，全市最高峰古崖山尾海拔1000米：东南部以台地、低丘为主，融城海口，及江镜、渔
6、溪为冲积海积平原；南部龙高半岛楔入福清湾、兴化湾中。海岸为具有沙泥滩的回升侵蚀漏斗型低丘、台地岩岸，岛屿100多个，港湾众多。福清城市市区所辖范围，主要为低山丘陵，适宜建设用地集中于谷内洪积冲积平原。规划区为濒海低丘地貌，地势起伏较大，呈南高北低，周边高中部低的态势，高程在3.661.2米之间，相对高差较大。规划区多为第四系地层覆盖，局部坡面见基岩出露，无不良地质，工程地质条件较好。根据1/4百万中国地震动参数区划图（GB183062001），基地内地震动峰值加速度为0.10g，地震动反应谱特征周期为0.45S，基地无地质灾害。福清市年平均气温19.6；1月平均气温10.8，7月平均气温28.
7、2；极端最高气温38.7，极端最低气温1.2；10积温6532。年降水量1326毫米，无霜期346天。规划区北临福清境内主要河流有龙江：干流62千米，流域538平方千米。1.3.3基地现状1.3.3.1铁路基地西侧福厦铁路全长273公里，自省会福州市引出，途经福清、莆田、泉州至厦门是一条以客运为主，客货兼顾的快速路网性干线铁路。铁路等级为国家级，设计一次修建双线电气化铁路，设计区段列客时速200公里，全线规划新建8个火车站，计划于2009年建成。福厦铁路福清段全长约40公里，福清客货站设在苍霞村 。根据福州市综合交通规划（纲要），沿海铁路货运专线、福厦城际轨道与福厦铁路位于同一通道内，沿海铁路
8、货运专线先期建设，当福厦城际客流达到一定规模后，再建设福厦城际轨道。1.3.3.2道路交通规划区范围内只有一条大真线城市道路，路面宽26米，路面质量较好。其余道路为48米的乡村道路。1.3.3.3居住用地规划区范围内的居住用地以农村居民点为主，其中苍霞村位于基地西部，东南村位于基地东部。农村居民点建筑主要为多层独户式住宅楼，建筑质量普遍较好，人均居住水平高；农村居民点内建筑密度较大，公共服务设施和市政基础设施缺乏。用地现状图规划范围现有苍霞小学、东南小学2所小学，规模小、设施较差。现状居住用地规模146.73公顷。1.3.3.4公共设施用地现状公共设施用地主要沿大真线两侧分布，主要有融康医院，
9、龙江街道办事处（规划）和少量沿街商店。公共设施用地规模为2.89公顷。1.3.3.5工业用地现状工业用地主要集中分布在大真线两侧，有（祥兴（福建）箱包集团公司、康成实业、音西工业区标准厂房、福意皮具有限公司、华万水产食品有限公司、福清富盛电脑绣花厂、汉特东辉箱包有限公司等。现状工业用地规模24.45公顷。1.3.3.6河流水系规划范围内水系、河塘较多，其水质、自然植被良好。1.3.3.7其它规划范围内以农田菜地为主，在福厦铁路福清货运站规划用地内还有福清特殊学校，城南110KV变电所在规划区东侧。现状土地开发动态图福清市火车站周边地区现状建设用地构成表序号用地代码用地名称用地面积(ha)占建设
10、用地比例（%）大类中、小类1R居住用地5.640.95R2二类居住用地3.90R22中小学校用地1.742C公共服务设施2.890.49C11行政办公用地1.01C51医疗用地0.90C64特殊学校0.983M工业用地24.454.10M1一类工业用地24.454U市政公用设施用地0.960.16U3邮电设施用地0.965T对外交通用地20.303.41T1铁路用地20.305S道路广场用地12.192.05S1道路12.197E水域和其它用地528.8288.84E1水域34.93E2耕地352.8E61村镇居住用地141.09合 计595.251001.3.4人口分布现状规划范围内现状总人
11、口10287人，集中分布在苍霞村、东南村两个行政村。现状人口一览表名称总户数（户）人口（人）东南村13554771苍霞村17725516合计3127102871.3.5 现状建筑质量评价本次规划对基地内现状建筑质量作调查，将建筑分成一、二、三类，一类建筑是指建筑质量较好，3层以上1990年以后所建；二类建筑是指建筑质量一般，23层19801990年期间所建；三类建筑是指建筑质量较差，一层1980年以前所建。现状建筑分布一类建筑主要分布在大真路两侧和农村居民点内，二、三类建筑主要分布在农村居民点内。现状建筑质量评价图1.3.6用地适宜性评价1.3.6.1评价标准一类用地是指用地的工程地质等自然环
12、境条件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。二类用地是指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地。它对城市设施或工程项目的分布有一定的限制。三类用地是指不适于修建的用地。现代工程技术几无绝对难以修建的用地，所谓不适于修建的用地是指用地条件极差，必须付以特殊工程技术措施后才能用作建设的用地，这取决于科学技术和经济的发展水平。用地适宜性评价图1.3.7现状分析1.3.7.1有利条件分析1、福清市位于我国东南沿海，福建闽东南地区，是福建省经济最发达地区，与长江三角洲和珠江三角洲构成东南沿海强劲的经济增长带。福清市又是我国距台湾最近的地区，是构筑
13、闽台经济圈的重要区域，是实现两岸“三通”的前沿阵地，福清市的区位优势明显。2、福清是全国重点侨乡之一，现遍布世界112多个国家和地区的华侨、侨裔、港澳台同胞有78.14万之众，侨乡优势显著。3、福清市海岸线长而曲折，全长348公里，拥有福清湾 、兴化湾等海湾，具有优良大型深化水港的建港条件。同时港口区位适中，位居中国海岸中点，又紧邻台湾海峡与台湾仅有一水之隔，具有发展海运的优势，随着福厦铁路的开通，水铁联运的优势将会逐渐显现出来，将会极大地促进规划区社会经济快速发展。4、基地位于城市中心区东南部，地处中心城区至龙高半岛经济走廊的重要联结部，区位优势独特。5、基地内有较多的河流水塘并与龙江相连，
14、且三面环山，环境资源条件优越。6、基地有省道大真线和正在建设的福厦铁路福清站以及规划的沿海铁路货运专线、福厦城际轨道，综合交通优势明显。7、基地内以农田为主，现状建筑较少，拆迁成本较低，适宜开发建设。1.3.7.2不利条件分析1、福厦铁路以及规划的沿海铁路货运专线、福厦城际轨道从基地西侧南北向穿越，对东西向交通影响较大。2、基地内市政公用设施严重不足。3、基地内公共服务设施严重缺乏。4、基地内道路交通只有一条省道大真路，城市路网和交通设施基本没有形成。5、基地内居住与工业混杂。6、基地内自然水系随自然地形任意走向，河道较窄，随着基地由农田转为城市建设用地，将不能满足未来城市防洪排涝的需要。7、城中村现象突出，城中村加重了城市更新改造的负担，造成城市土地利用的混乱、无序和低效率，成为城市发展建设的“伴脚石”。1.4主要关注点1.4.1地形的整理利用规划区为濒海低丘地貌，地势起伏较大，在进行土地整理时，需对山地、坡地进行护坡防洪处理，防止水土流失，实施水体、植被的生态保护。1.4.2山水环境的利用规划区周边三面环山，普遍植被较好，内有多条自然水系等，自然景观优美。因此规划应充分利用山水环境，具体对景观控制点、
