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1、上咨市场咨询 P.38 按需求类型，可分为商旅、会议及其他市场需求按需求类型，可分为商旅、会议及其他市场需求 酒店宏观环境分析市场需求类型酒店宏观环境分析市场需求类型 第3章第3章 酒 店 业 市 场 需 求 类 型 商旅 会议 其他 商务旅行 度假观光及其他旅游 婚宴 餐饮 企业事业单位会议 社会团体会议 政府会议 以商务和旅游为目的的出行 行为所产生的酒店需求，是 酒店收入的最主要来源 企事业单位、政府及其他机 构在酒店举办会议，租用场 地设备，并衍生住宿、餐饮、 娱乐需求而产生的需求 到星级酒店举办婚宴受大众 普遍青睐，婚宴是星级酒店 重要收入来源之一 特色餐饮也能吸引消费者， 满足聚餐
2、、招待的需求 上咨市场咨询 P.39 上海旅游接待规模稳定增长，2011年共接待国内外旅游者2.31亿人次上海旅游接待规模稳定增长，2011年共接待国内外旅游者2.31亿人次 酒店市场需求分析商旅（市场规模）酒店市场需求分析商旅（市场规模） 第3章第3章 2006-2011年上海市国际旅游入境人次 （单位：万人次） 2007-2011年上海市国内旅游接待人次 （单位：万人次） 上海已成为国内外旅游者的重要目的地之一，2011年共接待国内外旅游者2.31 亿人次，其中国内旅游人次占96.6%，国际入境旅游人次占3.4% 上咨市场咨询 P.40 商旅市场主要由商务旅行、度假观光及其他市场构成，其中
3、商务旅行人 数占整个商旅市场的三分之一强 商旅市场主要由商务旅行、度假观光及其他市场构成，其中商务旅行人 数占整个商旅市场的三分之一强 酒店市场需求分析商旅（市场结构）酒店市场需求分析商旅（市场结构） 第3章第3章 商务旅行市场商务旅行市场 主要指以商业活动、政府公务及学术会 议等为目的所产生的旅游市场 （1）商业活动：如参加展会、访问 与考察、商业谈判等需要外出旅行的 商业活动 （2）政府公务：如公务人员每年中 各种会议、视察、调研活动 （3）学术会议：如国际性、全国性 及区域性学术交流会议活动 根据国际和国内旅游业统计数据，目前 商务旅行人数约占旅游者总数的1/3，另 据国家旅游局发布数据
4、，我国入境旅游 市场中，商务旅行人数约占40% 度假及其他旅游市场度假及其他旅游市场 主要指单纯以度假观光及休闲等为目的 所产生的旅游市场 （1）商务旅行人次 =国内旅游人次*1/3+国际入境旅游人次*40% =23,100*1/3+818*40% 8,027万人次8,027万人次 （2）度假观光及其他旅游人次 =商旅市场总接待人次-商务旅 行人次 =（国内旅游人次+国际入境旅游人次）-商务旅行人次 =（23,100+818）-8,027 =15,891万人次=15,891万人次 2011年上海商旅市场结构2011年上海商旅市场结构 上咨市场咨询 P.41 随着展览业的发展，未来上海商务旅行市
5、场增长潜力巨大随着展览业的发展，未来上海商务旅行市场增长潜力巨大 酒店市场需求分析商务旅行（增长前景）酒店市场需求分析商务旅行（增长前景） 第3章第3章 上海展览会的数量和展览面积增长迅速 （1）2010年，上海举办各类展览会526个，总展览面积723万平米， 分别为“十五”期末2005年的1.9倍和1.92倍，年均分别增长 17.4%和17.7%，在全国位居第一位 （2）其中，举办国际展览会243个，展览面积560万平方米；国内展 览会283个，展览面积163万平方米 （3）前来参展的各类展商超过20万家，参观人数超过1,000万人次 47万平方米47万平方米 目前展馆总建筑面积 50万平方
6、米50万平方米 国展中心总建筑面积 国展中心项目完成后，上海市展览业经济规模将达到目前的两倍， 得到质的提升 随着展览业经济规模的扩大，将会有越来越多的国内外参展商和 参观者来到上海 上咨市场咨询 P.42 商务旅行市场极具成长性，为酒店带来较多的利润贡献商务旅行市场极具成长性，为酒店带来较多的利润贡献 酒店市场需求分析商务旅行（市场特征）酒店市场需求分析商务旅行（市场特征） 第3章第3章 据行业经验，一般星级酒店的商务旅行住宿需求占其总入住量的50%80%，有的酒 店甚至高达90% 同时，由于这类客户的费用通常由公司报销，因此对价格的敏感度也相对较低，而更 注重消费所带来的舒适性、安全性和便
7、利性和服务质量，是对酒店利润贡献较大的消 费群（日均消费额一般比观光客高20%以上） 商务旅行通常根据出行目的地选择酒店。市中心的酒店、靠近交通枢纽的酒店、靠近 重要工业园区/科技园区的酒店都会面临较高的商务旅行需求 入住比例 最大 利润贡献 最多 位置要求 多样化 商务旅行者通常是星级酒店最大的消费群体，为酒店贡献较多的利润，同时对酒店位置要 求较多样化，重要工业园区/科技园区亦成为高星级酒店较优选址 商务旅行作为旅游高端市场的主力军，日趋显现出优势和潜力，极具成长性 上咨市场咨询 P.43 本项目区域的商务旅行潜在客户主要来自于周边众多企业及临近展会本项目区域的商务旅行潜在客户主要来自于周
8、边众多企业及临近展会 酒店市场需求分析商务旅行（潜在客户）酒店市场需求分析商务旅行（潜在客户） 第3章第3章 3,000余家企业采购、销售、工程技术、办公室等部门直接相关的考察、谈判、营销、交流、高 层接待等相关的商业活动产生的商务旅行住宿客户 康桥各政府机构相关的公务考察、调研、会议等的接待活动所产生的商务旅行客户 中科大研究院相关的学术会议及其他活动所产生的商务旅行客户 5分钟车程范围 企业（52家） 临近展会数百万国内外客商来沪参与展会产生大量的住宿需求 新国际 博览中心 后世博 园区展馆 康桥地区 上咨市场咨询 P.44 按企业规模分类，通过调研访谈，综合考虑各种因素估算到访住宿人数按
9、企业规模分类，通过调研访谈，综合考虑各种因素估算到访住宿人数 酒店市场需求分析商务旅行（需求预测1）酒店市场需求分析商务旅行（需求预测1） 第3章第3章 I. 根据调研访谈，一般工业园区企业大约50%的到访人员会选择住在市区，剩余50%则选择住在园区及附近 II. 企业来访住宿人数与企业规模、业务类型、销售范围等因素有关，本项目按企业人数规模分类，通过调研 访谈，综合考虑各种因素进行估算 III. 就制造型企业而言，通常与来访商务活动直接相关的部门及因素主要是： a) 采购部门（供应商来访） b) 工程技术部门（客服支持、技术交流） c) 办公室（贵宾来访、高层考察） d) 销售部门（客户考察
10、） 100500人企业 （250人次/年）（250人次/年） 测算依据（调研访谈） 采购部门：涉及的供应商来访十分频繁，每天至少都有10人左右，并且一般都有人需要 酒店住宿，折合每年在400人左右 工程技术部门和办公室：数量相对较少，波动较大，每年数十人、数百人不等 销售部门：以到外地公务出差为主，客户来访考察也有一定的规模，每年至少数十人 综上，保守估计500人以上企业每年涉及的到访住宿人数至少可达500人 500人以上企业 （500人次/年）（500人次/年） 100人以下企业 （50人次/年）（50人次/年） 参考500人以上规模企业调研数据，折半估算约250人次/年 业务多数局限于本地
11、，产生的商务旅行住宿需求极少，一般每周不过数人次，保守按每 周1人次，每年到访过夜人数约50人 上咨市场咨询 P.45 项目周边5分钟车程范围企业每年产生3,875人次的园区过夜需求，折合 整个康桥工业区为10万人次/年 项目周边5分钟车程范围企业每年产生3,875人次的园区过夜需求，折合 整个康桥工业区为10万人次/年 酒店市场需求分析商务旅行（需求预测2）酒店市场需求分析商务旅行（需求预测2） 第3章第3章 序号企业规模家数 到访过夜人次 （人次/年） 园区入住比例 园区过夜人次 （人次/年） 序号企业规模家数 到访过夜人次 （人次/年） 园区入住比例 园区过夜人次 （人次/年） 1500
12、人以上750050%1,750 2100-500人1025050%1,250 3100人以下355050%875 4合计523,8753,875 园区过夜人次=（企业家数*到访过夜人次*园区入住比例） 按康桥工业区企业总数为3,000家（企业规模约2：5：93），同比推算康桥工业园区每年到访 过夜人数约10万人次 到访 过夜人数约10万人次 康桥地区 5分钟车程范围 上咨市场咨询 P.46 商务旅行客户在本项目区域酒店入住时间预计为平均2.5晚商务旅行客户在本项目区域酒店入住时间预计为平均2.5晚 酒店市场需求分析商务旅行（需求预测3）酒店市场需求分析商务旅行（需求预测3） 第3章第3章 3晚
13、 42.0% 5晚或以上 2.3% 2晚 47.1% 1晚 4.0% 4晚 4.6% 3晚 42.0% 5晚或以上 2.3% 2晚 47.1% 1晚 4.0% 4晚 4.6% 入住时间入住时间 近9成入住2-3晚 酒店内休闲娱乐时间酒店内休闲娱乐时间 通常在酒店内从事休闲娱乐活动的时间为半天到1天， 部分达到2天 1天 40.2% 3天或以上 2.3% 半天 36.8% 几乎没有 4.6% 2天 16.1% 1天 40.2% 3天或以上 2.3% 半天 36.8% 几乎没有 4.6% 2天 16.1% 平均2.5晚2.5晚平均1天1天 商务旅行时，酒店入住时间：商务旅行时，酒店入住时间：平均平
14、均2.5晚晚 酒店内休闲娱乐时间：酒店内休闲娱乐时间：平均平均1天天 上咨市场咨询 P.47 5分钟车程范围企业所产生的园区酒店住宿需求为27人次/天，折合整个 康桥工业区为274人次/天 5分钟车程范围企业所产生的园区酒店住宿需求为27人次/天，折合整个 康桥工业区为274人次/天 酒店市场需求分析商务旅行（需求预测4）酒店市场需求分析商务旅行（需求预测4） 第3章第3章 园区每晚过夜人数=园区每年到访过夜人次*平均入住时间/365 5分钟车程范围 1）园区每晚过夜人数 =（3,875人次/年）*2.5/（365天/年） 27人次/天27人次/天 2）按人均每天消费500元，折合每年酒店可实
15、现收入 =27人次/天*500元/人次*365天/年 493万元/年493万元/年 康桥地区 3）折合康桥工业区园区每晚过夜人数 =（10万人次/年）/（365天/年） 274人次/天274人次/天 4）折合每年酒店可实现收入 =274人次/天*500元/人次*365天/年 5,000万元/年 5,000万元/年 说明：（1）康桥各政府机构及中科大研究院等亦带来商务旅行住宿需求，但相对企 业产生的需求较小，并且需求量难已估算，因此这部分需求暂不做计算；（2）四五 星级人均消费约1,000元 上咨市场咨询 P.48 本项目区域酒店对临近展会客商吸引力较大，需求量较乐观本项目区域酒店对临近展会客商
16、吸引力较大，需求量较乐观 酒店市场需求分析商务旅行（需求预测5）酒店市场需求分析商务旅行（需求预测5） 第3章第3章 新国际 博览中心 世博园区 室内展览面积20万平方米 室外展览面积13万平方米 年举办80余场知名展会，吸引 300余万名海内外客商 展会期间，周边酒店生意火爆 主题馆展览面积7万平方米 中国馆展览面积3.5万平方米 据调研，浦东新国际博览中心辐射的酒店范围可达本项目 所在的康桥地区，如位于康桥工业区东部的凯莱酒店，其 相当一部分客源（约20%）即来自新国际博览中心 如位于康桥工业区东部的凯莱酒店，其 相当一部分客源（约20%）即来自新国际博览中心 随着世博园区展览设施的启用，康桥地区酒店业受益将更 加明显 本项目本项目 康桥工业园区康桥工业园区 康桥工业园区10公里范 围内展会项目： 新国际博展中心新国际博展中心 世博园区展馆世博园
