物业项目经理面试必备

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1、土地使用年限：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年；综合或者其他用地50年。2物业各专业配备人数：专业户数人平米人备注保洁120户60008000秩序维护员8000根据小区面积（巡逻）与出入口（门岗）多少工程2500030000客服300户30000绿化800012000会务按实际会议要求配备四、各分项劳动服务定额及劳动内容如下： （一）项目经理。二级服务项目经理按以下标准配备： 1、 多层住宅每10万平方米（建筑面积）配备1名项目经理； 2、 高层住宅或独立式别墅每5万平方米（建筑面积）配备1名项目经理； 3

2、、 参考定额人数R1=物业项目总建筑面积（平方米）100000（平方米）1.472。 （二）客户服务人员。每3万平方米配备1名客户服务人员，或者每300户配备1名。 参考定额人数R2=物业项目总建筑面积（平方米）30000（平方米）1.472。 （三）楼宇清扫。测定劳动定额为：每人每天可承担100.84层楼宇清扫工作。 参考定额人数R3=物业项目总楼层数（层）100.84（层）1.472。 （四）楼宇清拖。测定劳动定额为：每人每天可承担57.62层楼宇清拖工作。 参考定额人数R4=物业项目总楼层数（层）57.62（层）1.472。 （五）楼宇清擦。测定劳动定额为：每人每天可承担62.58层楼宇

3、清擦工作。包括楼梯间扶手、表箱、栏杆、单元门、窗台等的擦拭。 参考定额人数R5=物业项目总楼层数（层）62.58（层）1.472。 （六）楼宇玻璃清洁。测定劳动定额为：每人每天可承担34.48层楼宇玻璃清洁工作。因该项服务非日常服务，按本定额测算出具体工时后，另外记取费用。 参考定额工时数G1=物业项目总楼层数（层）34.48（层）每年擦玻璃次数。 （七）公共区域硬化地面保洁。测定劳动定额为：每人每天可承担1.91万平方米（硬化地面绝对面积）公共区域硬化地面保洁工作。 参考定额人数R6=物业项目硬化地面面积（平方米）19100（平方米）1.472。 （八）公共区域循环保洁。测定劳动定额为：每人

4、每天可承担6.37万平方米（物业项目总体建筑面积）公共区域循环保洁工作。包括清扫完毕后地面及绿化的循环保洁，公示牌、休闲座椅、健身器材等共用设施的擦拭等工作内容。 参考定额人数R7=物业项目总建筑面积（平方米）19100（平方米）1.472。 （九）垃圾清运。测定劳动定额为：每人每天可清运393户垃圾。包括垃圾收集、送达垃圾中转站、垃圾桶及其周围地面的清洁工作，每天清运2次。 参考定额人数R8=物业项目总户数（户）393（户）1 （十）秩序维护。秩序维护服务的人员配备应依据小区规模、岗位设置、监控设施状况、进出口数量等主要因素。 参考定额人数R9=1.472主出入口数6+次出入口数3+（物业项

5、目建筑面积40000平方米）3+监控室数6+2名机动人员 注：主出入口和监控室按每班2人配备，次出入口按每班1人配备； 物业项目建筑面积40000平方米3计算巡逻人员数量； “4/3”是每个岗位设置4个班组，每天三个班次倒班； 物业服务合同约定的服务标准高于本定额，按照约定服务需要增设人员。 （十一）建筑物及其附属设施设备维护人员定额数量。根据物业项目硬件配备不同，建筑物及其服务设施设备维护人员配备的最低标准不得低于每25000平方米一人，主要负责强电、弱电等设施设备的专业管理和维护。本标准不包括中央空调、电梯、智能化控制、通讯工程等设施设备的维护人员，物业项目内如有以上设备，应根据实际需求及

6、相关行业技术要求配备专业技术人员进行维护和管理。 参考定额人数R10=物业项目总建筑面积（平方米）25000（平方米）1.472 （十二）绿化养护人员定额。绿化养护人员配备的最低标准不得低于每10000平方米（绿化面积）1人。如果该项服务向专业绿化维保单位外包，按照实际发生费用与专业公司结算，物业服务企业按劳动定额配备人员时，只安排1名绿化监管人员。 参考定额人数R11=物业项目总绿化面积（平方米）10000（平方米） （十三）物业项目管理服务人员配备总额R=R1+R2+R3+R4+R5+R6+R7+R8+R9+R10+R11 （十四）装修期间，人员定编上浮15%，容积率在3.0一下，上浮5%

7、 。 （十五）容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。物业服务名词解释：新建住宅小区: 是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全的新建住宅小区(含居住小区、住宅组团)。 住宅小区管理: 是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮及

8、整治。 物业管理: 是指专业化的物业管理机构接受业主或业主委员会的委托,对业主所拥有的房屋及其设施、设备进行维修养护,并对相关环境和秩序进行维护的一系列管理和服务活动。 产权人: 指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。 业主委员会: 是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益的法定组织。 物业管理公约: 是指开发商、业主和物业管理公司就物业投入使用后,三方各自的权利义务关系,房屋的维修、使用、管理等问题达成的契约性文件。 物业管理委托合同: 是指业主或业主委员会与物业管理公司之间就

9、双方的权利、义务、物业管理服务与收费等问题达成的契约性文件。 维修基金: 是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的,维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。 共用部位: 是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设备设施: 是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线

10、、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 物业管理服务收费: 是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托,对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业管理服务收费应当根据所提供服务的的性质、特点等不同情况、分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、

11、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价;凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务、除政府物价部门规定有统一收费标准外,服务收费实行经营者定价。 特约服务: 是指物业管理单位为居住小区内的产权人和使用人提供的非标准化的服务,如接送小孩、小区开设的专车、为住户打扫室内卫生等服务。极有可能提及的问题： 对上一份工作的总结，自我的得失（一般会直接问你为什么离开上一份工作）为什么选择万达？（阐述万达让你感受到的魅力）如果你做了物业经理，你的设想或计划是什么？（你在工作中的具体计划）给你一个10万平米的住宅，你怎样来操作，例如人员配备，目标设定，指标分解，危机公关。做为一名物业经理

12、，你将如何与业主建立良好的互动关系。你是如何看待小区业主委员会的成立。做为一名物业经理你将如何提高小区的收费率。做为一名物业经理你将如何建设你管理的团队。无私奉献与有偿回报本象是一种矛盾，在实际工作中你是如何看待与取舍.ISO9001：2000质量认证体系，在行业中被视为公司品牌的象征，但在实际工作中可操作性不强，甚至变的繁琐。你是如何看待ISO质量体系在实操中的利与弊。做为一名物业经理，当年从某种途径获知有某些业主将在小区集中闹事，你将采取什么预防措施，如何处理？做为一名物业经理，你将如何提高员工的责任心与执行力。你是如何看待客户服务管理工作。做为一名物业经理你将通过什么样的绩效考核制度来提高员工的执行力。你为何离开现在的公司。谈谈你曾经工作过单位的优缺点。做为一名物业经理应该具备什么样的素质，考核一名物业经理通常的指标有那几项。做为一名物业经理你是如何看待保安管理工作。你是如何看待员工的工作责任心，你觉得你应该从那几方面加强自己的工作责任心。你将如何加强员工工作执行力的监督。你现在原来的工作单位负责那方面的工作，工作的内容，范围、职责有那些。你分析以下自己的个性及自己的优缺点。你是如何看待工程设备管理与财务管理。