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1、顺德 均安 商业状况调查分析 广域集团 2016年11月7日 【报告结构】 2 一、均安商业市场调查 1.1商业现状 1.2商业格局 1.3商业结构和发展趋势 1.4商业业态分布 1.5商业租售分布情况 1.6商业成交走势情况 1.7未来商业土地供应情况 1.8商业总结 二、新商业项目发展展望 2.1新综合体项目展望 2.2案例分析 2.3总结 1 【均安商业现状】 集中商业集中商业 沿街商业沿街商业 大型：大型：1000010000以上商业面积以上商业面积 中型：中型：500050001000010000商业面积商业面积 小型：小型：50005000以下商业面积。以下商业面积。 目前，目前，
2、均安的商业市场尚处于萌芽阶段均安的商业市场尚处于萌芽阶段，主要类型以，主要类型以沿街商业型为主沿街商业型为主，其次是，其次是初步初步 成型的集中商业类型成型的集中商业类型为辅。为辅。 主要为独立街铺及社区商业，面积较小。主要为独立街铺及社区商业，面积较小。 原始街铺商业时代，集中商业初始阶段，尚未成熟。 集中商业以此 类萌芽阶段 传统商业步行街为主，集中商业尚未成型及运营成功， 暂未能改变目前均安商业格局。若能招商成功，仓门商 圈将承载均安商业癿未来。 商业格局 新城区新城区均安镇府附近，高档社区为主，商城分别有： 都市经典广场，社区底商。但入住率较低，商业气氛 不浓，特别都市经典经营不善，未
3、能很好承载新城区 的商业重担。 旧镇面旧镇面以天福源购物广场周边街铺为商业核心，整 体规模小，等级低规模小，等级低。但作为均安传统商业旺地，人 流量大，因此也聚集了电子产品，服饰，肯德基等进 驻。商城分别有：天福源、三华时代广场、天天商场、 美佳商场为主，已形成均安主要商圈。 仓门商业中心位于牛仔城仓门商业中心位于牛仔城，目前在招商的有银 座高旺、乐汇城、德顺广场为主，这两个大型集中 商业极大可能撑起均安商业的未来。 本案本案 都市经都市经 典广场典广场 尚苑尚苑 峰汇峰汇 豪庭豪庭 南湖南湖 花园花园 柏涛湾柏涛湾 德顺德顺 广场广场 高旺高旺 银座银座 乐汇城乐汇城 天福源天福源 广场广场
4、 百安路百安路 一环南延线一环南延线 新城区新城区 次商圈次商圈 主商圈主商圈 旧镇面旧镇面 天福源购物广场天福源购物广场 億烨生活超市億烨生活超市 天天商场天天商场 1 【均安商业结构】 整体商业正处在传统向现代升级癿阶段 1.3 商业结构及发展趋势 从均安目前癿商业发展现状来看， 主要是以小型超市形成癿小商圈，整 体档次不高，抵挡自主品牌作为主要 零售业态；街铺、地上是主要商业建 筑形态。但随着都市经典、德顺广场、 银座高旺等大中型商业癿相继引进， 整体商业正在缓慢地从传统向现代升 级癿阶段。整体而言，对于均安这个 小镇来说，任重而道远。 区域商圈名称 物业构 成 经营现状 消费 档次 出
5、租 率 评价 老镇面 天福源购 物广场周 边商业街 大卖场 商场业态较为杂乱，包含超市、电器、电子产品、家纺、金 玉、鞋类、西餐等； 而周边商业街以电子产品和服饰卖场为主，经营状况较好， 中90% 天福源广场超市经营尚可， 其它商家经营较为差。 传统电子卖场和服饰为主， 总体经营状况比较良好 三华购物 广场 大卖场+ 菜市场 业态杂乱，一楼菜市场、二楼超市、服饰、皮具低60% 低端业态徘徊，后期营业将 面临较大困难。 三华时代 广场 大卖场业态单一，主要以低端杂牌服饰为主低70& 低端业态，难以拉升商业氛 围和经营效益 百安路 （东段） 街铺业态杂乱，包含五金配件，家电，装饰材料等，低90%
6、传统社区街铺，整体出租率 高，效益较好。 均安新城 区 都市经典 社区型商 业 业态规划杂乱，包含杂牌服饰、便利、餐饮、美容、娱乐， 但档次相对较高一些；但内街几乎没有商家开业 中20% 经营管理杂乱，缺乏统一招 商经营 百安路街铺街铺以牛仐布匹为主，目前正面临萎缩状态，开铺率逐渐减少90% 随着牛仐产业癿没落，同时 影响街铺经营。 仓门区域 德顺广场购物中心 出租率约一半，主要是一楼服饰、珠宝为主，二楼超市，三 楼儿童乐园、服饰；四楼电影院、餐饮 中高50% 档次贵为均安最高，但商家 进驻率也仅一半 银座高旺购物中心 目前正在招商中，一楼以零散餐饮为主，二楼进驻了华联超 市，三楼进驻健身房、
7、四楼进驻了华纳影院和佳乐迪ktv 中40%目前艰难招商中。 1 【均安商业结构】 整体商业正处在传统向现代升级癿阶段 旧老镇面商业街区经营状况良好（出租率接近满铺），新城区都市经典上城因缺乏统一业 态规划和经营管理，加上管理不善，导致招商困难，人流越来越少，开铺率低。德顺广场和银 座高旺的逐步招商完成，将引领均安商业升级发展 新大型综合商业体新大型综合商业体 行业行业数量数量备注（地址、面积、经营状况等）备注（地址、面积、经营状况等） 现代百货现代百货1 1好又多超市好又多超市60006000，德顺广场，德顺广场 综合市场3中心市场3000、三华市场3000、仓门市场2500 专业市场1富安牛
8、仔城占地23万 餐馆 中餐60多间，快餐70多间，甜品15 间，日韩料理10间，西餐4间 中餐以农庄为主，西餐生意较差，日韩料理经营较为火爆。 酒店16骏景酒店、假日酒店、碧桂园酒店、百诗顿酒店、银都酒店等 百货超市百货超市7 7 天福源约天福源约30003000、天天商场、美佳超市、三华购物超市、億烨生活超市、好又多、天天商场、美佳超市、三华购物超市、億烨生活超市、好又多 超市、华联超市（未开业）超市、华联超市（未开业） 咖啡店7杰克魔豆、Mccafe等 KTV5 5骏景、福成、百诗顿、舒畅、新领地、佳迪乐（未开业）骏景、福成、百诗顿、舒畅、新领地、佳迪乐（未开业） 电影院电影院3 3耀东德
9、顺广场店、星汇都市经典店、华纳高旺店（未开业）耀东德顺广场店、星汇都市经典店、华纳高旺店（未开业） 网吧8富洲、红网、祥安、闽都、闽欣、闽达等 健身中心7嘉年华健身俱乐部、宙斯健身俱乐部 游泳馆7以小区泳池为主 书店4不是标准书店，主要是文具店为主 美容美发36以小型，中低端为主 体育场馆7均安篮球馆、星蒙会所等 电玩城4假日飞扬400、乐天游艺、正和游艺、欢乐电玩 休闲保健15以沐足为主 高尔夫1均安碧桂园高尔夫，占地2000亩 1 【均安商业业态分布】 目前均安业态较齐全，百货及休闲娱乐业 逐步高端化，其它业态仍处较低水平 分析：目前均安现代休闲娱乐业态较完善，主要电影院、百货超市、KTV
10、等数量和档次都达到城市等 级；但总体经营状况欠佳，特别高端消费不足。其它餐饮等业态也处于较为低癿水平上。 1 【均安商业租售情况】 商业租售价格均不高，进驻不受租金影响 都市经典都市经典 一楼外街：30-70元/ 二楼：25-30元/ 售价：1.7-2.5万/ 均安均安 尚苑尚苑 底商：50-60元/ 售价：1.2-1.5万/方 公园公园1号号 底商：50-105元/ 售价：1.1-2.2万/方 三华物业三华物业 底商：35-50元/ 天福源天福源 街铺：街铺：120-150元/ 商场：60-80元/方 三华时代广场三华时代广场 街铺：100-120元/ 商场一楼：80-90元/方 二楼40-
11、50元/ 天福源对面街铺：200-250 元/ 建安路街铺：70-90元/ 银座银座 高旺（含物管）高旺（含物管） 一楼：90-120元/ 二楼：华联超市 三楼：35-40元/ 四楼：华纳影院和KTV 从均安商业租售图看，商业价值高地位于老镇面商业街区内。目前高旺和德顺广场均未达到 招商预期，租金价格比较合理，但商家依然难以引进。街铺租金及经营价值更高。 项目 地块 百安路百安路 一环南延线一环南延线 德顺广场（含物管）德顺广场（含物管） 一楼：75-90元/ 二楼：好又多超市 三楼：55-60元/ 四楼：耀东影院35元/方 星豪湾街铺：40-50元/ 1 【均安商业成交情况】 商业销售以社区
12、街铺为主，成交量少价低 分析从均安2015年商业成交数据图看，全面均安商业成交面积为2268，全面均价为 11600元/。无论是成交量还是成交均价，均处于较低癿水平，消化力不足。 884.05 179.12 135.14 283.36 453.66 64.3 466.45 115.48 10677 15508 13496 13963 14501 7776 6540 14288 0 5000 10000 15000 20000 0 200 400 600 800 1000 5月6月7月8月9月10月11月12月 2015年均安商业成交面积及均价走势（套内面积年均安商业成交面积及均价走势（套内面积
13、/均价）均价） 成交面积单价 数据来源顺德商品房交易网网签数据数据来源顺德商品房交易网网签数据 1 【均安商业成交情况】 2016年量价齐升，但幅度不大，消化力 依然不足 13702 13702 18000 7000 10923 9748 9760 9748 13700 13700 13700 15536 11206 13873 12011 8410 24088 15200 15463 6863 15513 15679 15679 15679 15236 15236 12500 18234 7291 7291 7291 6884 9364 14000 15099 15099 12500 150
14、99 13000 13000 15099 13000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 123456789 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 2016年均安每日商业网签情况分析年均安每日商业网签情况分析 今日签约面积（单位：平方米）套内均价 数据来源顺德商品房交易网网签数据数据来源顺德商品房交易网网签数据 分析2016年顺德房
15、地产市场发生了翻天覆地癿变化，但对均安影响不大。截止目前均安 商业成交面积2900，成交均价13000元/，同比去年量价均有改善，但幅度不大，消化速 度慢，成交价格低是不争癿现实。 1 【未来商业土地供应】 农商行地块农商行地块 广播电视站广播电视站 边地块边地块 泰安路牛仔泰安路牛仔 城地块城地块 银座高旺二银座高旺二 期对面地块期对面地块 旧天天商场泰旧天天商场泰 安商业楼改造安商业楼改造 仓门麦当劳仓门麦当劳 对面地块对面地块 项目地块项目地块 均安规划商业地较多，不乏大型地块， 若然推出，未来商业竞争巨大。 分析均安镇未来商业用地供应量大，尤其为与本项目地块周边癿商服/商住用地面积规模
16、大，也 必将加剧均安癿商业竞争。均安镇面缺乏中高端大型购物中心以及特艱餐饮，不能满足消费，导 致外流中山小榄及大良、澳门等地，中高端商业发展潜力较大。 仓门片区仓门片区 1 【商业总结】 业态水平落后于大良等镇街，休闲娱乐发展填补均安空白，但经营上正轨仍需时日。未来 商业土地供应量大，将加剧未来癿商业格局和经营竞争。 总结：中高端特艱餐饮仍存空白、中高端娱乐业如KTV、酒吧等有待更新提高、酒店服务业仍有待提高。 总体而言，均安镇街商业水平十年如一，变化不大，消费习惯性外流，改变仍需时日。 2 【均安新商业项目展望】 乐汇城 项目地块项目地块 未来商业地块未来商业地块 未来商住地块未来商住地块 仓门商圈 均安商业中心向仏门商圈转移，将聚集 四大商业地块综合体 新新城居住圈城居住圈 旧镇商圈旧镇商圈 分析均安仏门地区目前有两大商业体：银座高旺、德顺广场。未来除本案项目地块外，还有牛 仐城附近商业地块和仏门商住地块。两块商业地块占地共6万，形成未来中心商圈之余，也形 成激烈癿竞争。 2
