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1、马鞍山博望滨湖新城及城乡一体化综合开发马鞍山博望滨湖新城及城乡一体化综合开发 项目建议书项目建议书 （纲要）（纲要） 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 二二一二年五月一二年五月 本项目建议书为科赛集团提供的建设报告，包含市场调查、项目定位及建设内容。 本项目涉及到建设内容知识产权归科赛集团所有，为机密材料，双方都不得以其他目的将本材料提供 给第三人。 本报告调查方法：实地考察、现场咨询、走访、资料搜集、抽样分析、综合研究等主要内容。 委托方委托方/ /建设方（甲方）：建设方（甲方）：马鞍山博望镇人民政府 承担方承担方/ /投资方（乙方）：投资方（乙方）：苏州科赛投资发展
2、集团有限公司 编制完成时间：编制完成时间： 二一二年五月 主编单位：主编单位：苏州科赛投资发展集团有限公司区域经济研究所 项目组成员：项目组成员：卢水生 原苏州市市委农办副调研员，城乡一体化方面专家，现为科赛集 团高级顾问 王剑波 科赛集团副总裁 江喜匡 科赛集团投资委员会主任 陈家长 科赛集团总工程师 何松厅 科赛集团策划部主任 周荣亮 科赛集团策划部副主任 吴振华 科赛集团规划师 李 理 科赛集团策划师 沈 旭 科赛集团项目管理中心经理 目目 录录 导言：打造湖水映城、碧水环城、城湖交融共生的魅力田园新城导言：打造湖水映城、碧水环城、城湖交融共生的魅力田园新城- 1 - 第一章第一章 总论
3、总论- 3 - 一、项目概况- 3 - 二、项目现状- 4 - 三、项目开发策略- 4 - 四、项目投资企业和联盟企业简介- 4 - 1、投资企业.- 4 - 2、联盟企业.- 5 - 五、 编制依据.- 6 - 六、主要研究范围- 6 - 第二章第二章 项目建设背景及必要性分析项目建设背景及必要性分析- 7 - 一、项目建设的宏观背景- 7 - 1、城市发展规划对项目建设影响.- 7 - 2、国家宏观政策下对项目建设的影响.- 7 - 3、城市扩展的趋势.- 8 - 4、博望镇所属地域自然环境、历史、经济、文化等方面的地位（略）.- 8 - 二、项目建设必要性- 8 - 1、加快推进农业产业
4、化及解决“三农”问题的需要 - 8 - 2、加快推进城镇化发展的迫切需要.- 9 - 3、提高城镇载体功能，建设城乡一体化示范城的需要.- 9 - 第三章第三章 项目总体定位项目总体定位- 10 - 一、目标定位- 10 - 二、总体定位- 10 - 三、产业定位（规划）- 11 - 1、现代服务业.- 11 - 2、先进加工制造业.- 12 - 3、新型（都市型、有机）农业.- 12 - 第四章第四章 项目建设内容项目建设内容- 14 - 一、总体布局及建设规模- 14 - 1、人口规模.- 14 - 2、项目用地建设及建设内容.- 14 - 3、建筑风格承载徽派，延续城市历史文化，进行创新
5、 .- 14 - 二、主要建设内容简介- 15 - 第五章第五章 土地利用指标落实分析土地利用指标落实分析- 17 - 一、城镇用地分析 .- 17 - 二、关于土地指标落地问题 .- 17 - 1、居民安置问题.- 17 - 2、用地问题.- 17 - 3、政策的运用.- 18 - 4、建设用地指标问题.- 18 - 第六章第六章 项目开发模式与保障措施项目开发模式与保障措施- 19 - 一、开发原则- 19 - 二、开发模式- 19 - 三、社会保障措施- 19 - 第七章第七章 投资估算投资估算- 20 - 第八章第八章 项目财务分析项目财务分析- 21 - 一、启动资金概算- 21 -
6、 二、启动资金筹措- 21 - 三、后续建设资金筹措- 21 - 四、搭建金融平台、多渠道融资- 21 - 五、投资大联盟筹措资金- 22 - 第九章第九章 项目社会效益简析项目社会效益简析- 23 - 第十章第十章 结论结论- 24 - 一、结论- 24 - 二、几点建议- 24 - 导言：打造湖水映城、碧水环城、城湖交融共生的魅力田园新城导言：打造湖水映城、碧水环城、城湖交融共生的魅力田园新城 随着区域经济合作日益加强，作为世六大都市圈之一的长三角经济的进一步扩容，随着区域经济合作日益加强，作为世六大都市圈之一的长三角经济的进一步扩容， 以及中西部地崛起战略深入实施，为马鞍山经济发展创造了
7、良好的机遇，而博望科赛滨以及中西部地崛起战略深入实施，为马鞍山经济发展创造了良好的机遇，而博望科赛滨 湖新城的建设对于城市空间发展战略，实现环城湖新城的建设对于城市空间发展战略，实现环城- -滨湖滨湖临江城市格局的演变，融入长三临江城市格局的演变，融入长三 角经济圈具有深远意义。角经济圈具有深远意义。 在长三角区域经济一体化的背景下，马鞍山正迎来全新的发展机遇。而马鞍山市正 在积极实施的“1255”城市发展战略及“6653”现代产业体系，进一步加快推进博望新区建设 步伐。 目前住长三角地区出现了这样一种趋势：企业总部和加工生产基地在空间上逐步分 离，总部向中心城市集群布局、产业加工基地向成本比
8、较低的、远离中心城市的地区集 群布局；马鞍山与长三角地缘相近、人缘相亲，优越的区位条件将使马鞍山成为新一轮 产业梯度转移的“近水楼台”。加之马鞍山科技资源丰富，水、电、土地等要素供给充足， 加工制造、流通、人力等综合商务成本较低。随着长三角区域经济的不断发展与产业结 构不断提升，长三角核心区域同周边腹地之间集聚和辐射的双重影响关系不断加强。长 三角的辐射转移是马鞍山未来发展的依托，而区域发展形势有利于马鞍山，博望滨湖新 城应该创造一种低商务成本的环境，吸引沿海地区的资本和产业，特别是在发展现代服 务业方面有着得天独厚的优势。 因此，我们通过调研认为，本项目的开发建设，要提高该项目吸引力，重要是
9、综合 平衡现代服务与休闲、城市与乡村、近期与远期等三大关系，尤其是商务、会展、旅游 度假、创意、咨询产业发展方面，博望滨湖新城必将大有作为。即，马鞍山市博望新城 及城乡一体综合开发项目建设突出以“ “商务、会展、旅游度假、创意、咨询、休闲商务、会展、旅游度假、创意、咨询、休闲”为主， 为促进马鞍山产业结构的转变与升级，塑造新的城市形象和新的切入点，提供了新的视 角。 紧紧抓住马鞍山市作为“十二五”城乡一体化综合配套改革试点的机遇，突出以城乡一 体化建设作为整体开发建设突破口，同时通过全面整合现有资源，充分发挥当地的资源 优势，实现优势资源合理组合，通过新农村整治与建设，进行统一规划，实行整体开
10、发通过新农村整治与建设，进行统一规划，实行整体开发 建设与差异化发展，从而带动整个区域协同发展、相互融合，按照新型城镇化建设所具建设与差异化发展，从而带动整个区域协同发展、相互融合，按照新型城镇化建设所具 备的便捷、安全、快乐、个性、绿色的要求，备的便捷、安全、快乐、个性、绿色的要求，真正把博望滨湖新城建设成为宜商、宜居、真正把博望滨湖新城建设成为宜商、宜居、 宜游、湖水映城、碧水环城，承载徽派历史，汇集文化时尚、城湖交融共生的魅力新城宜游、湖水映城、碧水环城，承载徽派历史，汇集文化时尚、城湖交融共生的魅力新城 及马鞍市城乡一体化建设的典范。及马鞍市城乡一体化建设的典范。 第一章第一章 总论总
11、论 一、项目概况一、项目概况 1 1、项目名称：、项目名称：马鞍山博望滨湖新城及城乡一体化综合开发项目 2 2、项目建设地点及范围：、项目建设地点及范围：项目位于博望镇，范围东至长流村东村界，南至石臼湖向外延伸 1 公里，西至野风港，北至 314 国道南 500KV 高压线走廊。 3 3、项目性质：、项目性质：新建 4 4、项目建设规模：、项目建设规模：总用地面积为 60.2 平方公里（90300 亩） 。 5 5、项目总投资额：、项目总投资额：120120 亿元亿元 6 6、项目建设周期：、项目建设周期：5 5 年年。 7 7、资金来源及筹措方式、资金来源及筹措方式 资金来源：资金来源：自筹
12、 筹措方式： 资金筹措方案主要指债务资金，它是指除资本金外，需要从金融市场筹措的资金。 主要来源渠道：国内银行信贷，主要有国家政策性银行和商业银行的贷款。 考虑到国家目前的经济情况和政策、国际国内金融市场的现状和发展趋势，结合龙 子湖现代产业城投资大的实际情况，应考虑以国内政策性银行和商业银行信贷为主的融 资方式。 8 8、项目建设内容：、项目建设内容：主要包括环滨湖综合开发项目（滨湖大道、公园、广场、滨湖岸环滨湖综合开发项目（滨湖大道、公园、广场、滨湖岸 线景观等）线景观等） 、现代农业产业项目（包括水产养殖、有机农业）、现代农业产业项目（包括水产养殖、有机农业） 、滨湖商业服务核心区、新、
13、滨湖商业服务核心区、新 农村建设区、先进加工制造区及其他配套服务设施农村建设区、先进加工制造区及其他配套服务设施。 表 1-1：项目用地技术指标 二、项目现状二、项目现状 项目区内共有 村委会 8 个，自然 村 27 个。规划红 线范围内用地主要为四大类，即菜地、水稻田、果地、草地与部份杂乱无序的村庄建筑。 整个项目占用耕量多，拆迁量较大。 三、项目开发策略三、项目开发策略 本项目将由苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司（以下简称“科赛集团”）与国内其他企业， 形成投资大联盟,共同组建公司开发。科赛不仅是投资者，更是资源的组织者，联合一大 批志同道合的企业家组成企业群，形成
14、投资大联盟。投资大联盟是科赛集团“城镇运营”的 序号指标名称单位建设规模备注 占地平方公里 60.2 一项目总规模 人口万人 55-60 陆地面积平方公里 43.8 湖域面积平方公里 16.4 二功能面积 其他面积平方公里 3.4 飞地 核心理念之一。 四、项目投资企业和联盟企业简介四、项目投资企业和联盟企业简介 1 1、投资企业、投资企业 简介：简介： 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 科赛集团是由自然人股东发起组成的浙商民营股份制企业，中国高层经济论坛成员 单位，集团下辖十余家全资和控股企业。遵循“产业投资联盟”的经营理念，在科赛集团周 围已经形成了一批由江浙企业组
15、成的联合投资开发的企业团队。 科赛集团是我国较早以“城镇运营商”身份，将经营城市理念进行科学创新，并用于城 镇成片土地综合建设开发实践的民营企业集团。科赛集团最早提出“中国城镇化”的理念， 并始终致力于中国城镇化发展模式的理论探索与实践，致力于整合、优化和提升城市 （城镇）资源和品位。 成功案例：成功案例： 科赛集团正是依靠了自己的战略胆识、资源整合和市场运作能力，在国内成功地开 发建设了包括苏州科赛睦邻坊、桂林高新区英才科技园、江西资溪新城、湖南张家界桑苏州科赛睦邻坊、桂林高新区英才科技园、江西资溪新城、湖南张家界桑 植新城、桂林市平乐县植新城、桂林市平乐县“桂江二桥桂江二桥”建设及南洲新区
16、开发、桂林市动漫戏曲文化产业园、建设及南洲新区开发、桂林市动漫戏曲文化产业园、 南京市江宁区横溪街道新农村建设及石塘竹海旅游综合开发、牡丹江阳明区城乡一体化南京市江宁区横溪街道新农村建设及石塘竹海旅游综合开发、牡丹江阳明区城乡一体化 综合开发项目综合开发项目等十余个项目。目前科赛集团正逐步充实完善“城镇运营”的理论体系、运作 模式和组织形式，取得了一定的经验，形成了科赛特色，广受社会各界的关注。 2 2、联盟企业、联盟企业 南京市水产研究所南京市水产研究所 南京市水产研究所是集科研、推广、生产于一体的公益性水产科研推广机构，公益 性职能有：水产种质资源保护和地方优质野生品种的驯化、良种选育，渔业水域生态环 境保护与水产疫病灾害规律、防治技术的研究及爆发性鱼病预测预报，渔业服务体系的 建设、管理和技术标准的制定、宣贯，水产投入品和产品质量安全监督检测及相关研究， 水产增养殖共性技术的研究、推广与培训。 南京农业大学南京农业大学 南京农业大学是教育部直属“211 工程”和“985 优势学科平台”的重点大学，在作物遗 传与种质创新国家重点实验室、国
