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1、策 划 书 上海华侨科技发展有限公司 日本丸红株式会社 日本国际贸易促进会 日本珠宝饰品协会 日本百货店协会 日本国际观光餐厅协会,上海豫锦生活广场,P.2,目 录,项目概要 第一部分：上海豫锦生活广场的定位 第二部分：上海豫锦生活广场的形式 第三部分：为什么选择日本商品和日本商家 第四部分：商场层面分布以及商品分布 第五部分：经营主体及运营商 第六部分：租赁期限及租金 第七部分：相关日程和步骤,上海豫锦生活广场,P.3,上海豫锦生活广场,占地面积 总建筑面积 地下二层建筑面积 地下一层建筑面积 一楼建筑面积 二楼建筑面积 三楼建筑面积 ,上海豫园商场股份有限公司所投资开发的上海豫锦生活广场其
2、规模为：地下2层，地上3层。 为了获得该商场的租赁经营权，经过和日本有关方面的沟通以及和豫园投资开发商的协商，现提出以下策划书。,项目概要,豫园,上海豫锦生活广场,P.4,1、豫园商场的客源现状 （1）上海以外的外地游客 （2）国外游客 2、豫园商场的主要消费现状 （1）小吃 （2）黄金首饰 （3）小纪念品 综上所述，“上海豫锦生活广场”的定位应该予以新思维、新见解，既能保持现有豫园的繁华，又能开辟和引领新客源、新潮流。以新促老，紧跟时代的步伐，使豫园能有更广阔的发展天地。所以对“上海豫锦生活广场”的定位应为： 客源 上海现有1600多万常住人口，所以要以上海本地年轻人为捕捉目标，使上海本地年
3、轻人能喜欢“新豫园”，从而带动本地儿童、中年、老年客户群以及外地游客，形成广阔的、来自各阶层、各年龄层的人流。 商品 以传统和时尚的中档商品为主，即以高档商品为辅。,第一部分 上海豫锦生活广场的定位,上海豫锦生活广场,P.5,根据豫园的历史由缘，在豫园商场发展、壮大的同时，即不能和老豫园有冲突，又必须发展壮大，所以我司就大胆提议：以引进日本商品、日本商家为主，来打造“上海豫锦生活广场”。以日本商品+时尚商品的形式，从衣、食、住、玩等方面着手，同时引进展示反映日本民风、民俗、民间工艺、手艺的传统文化演示及活动，以吸引更多的游客和顾客，从而打造一个综合大型商场，使豫园能锦上添花。,第二部分 上海豫
4、锦生活广场的形式,上海豫锦生活广场,P.6,1、文化背景有相似之处 中国文化传到日本已经有几千年的历史，所以日本有很多传统文化和商品和我国相似，有许多同根同源的出处和传说。因此在豫园这个特定的环境下，如引进欧美商品、文化，其差异将会很大，会显得不合时宜。 2、日本从明治维新以来，一直向西方学习，吸收了大量的西方文化。在现在的日本社会中，很多商品渗透了大量的西方先进文化观念和最新时尚潮流。可以说日本商品代表了当代世界最新的一种时尚。 3、日本的改进、创新能力强 日本对商品的创新能力非常强，从客户角度出发对每一种商品精益求精、不断改进，做到致善致美，使商品一直处于更新、领先的地位，从而也能保证“上
5、海豫锦生活广场”永远处于时尚尖峰。 4、日本有很多高档商品的价格比较贵，但日本还有大量的价廉物美的商品，我们可以引进此类中档消费品，作为“上海豫锦生活广场”的主导商品。 综上所述，我们选择日本商品及日本商家，将会把“上海豫锦生活广场”打造成一个高品位、真实惠、可信赖的商场。,第三部分 为什么选择日本商品和日本商家,上海豫锦生活广场,P.7,第四部分 商场层面分布以及商品分布,经营种类分布图,上海豫锦生活广场,P.8,第四部分 商场层面分布以及商品分布（B1),上海豫锦生活广场,P.9,超市,第四部分 商场层面分布以及商品分布（B1),“The Garden ”（贝壳花园）,创立于：1983年月
6、7日 事業内容：高品质的食品超市 营业额：270亿日元 （2004年2月期） 店舗数：17店舗 （2004年8月現在）从业人数：842名,本公司开展的高品质食品超市“贝壳自由花园”。对于在我们的健康生活里不可缺的 “食”的需求，还对健康、安全环境等方面的关心也在各种领域里蔓延着。这样，贝壳花园一边为了尽量使城市中生活的人们通过“食”而感到快乐和喜悦，实现健康，放心安全，美味而努力。一边从世界各地引进各种丰富的食品，食材，再把为客人提供最优质的服务作为使命。 与 “食”有关的最新信息和新鲜的食材形成一体，以实现丰富健康的生活为目标，贝壳花园从现在起关注食与人的关系，并持续做着各种各样的提案。,上
7、海豫锦生活广场,P.10,第四部分 商场层面分布以及商品分布（B1),美食城,上海豫锦生活广场,P.11,第四部分 商场层面分布以及商品分布（B1),琳琅满目的日本食品,上海豫锦生活广场,P.12,第四部分 商场层面分布以及商品分布（1F),上海豫锦生活广场,P.13,各类中高档化妆品,第四部分 商场层面分布以及商品分布（1F),上海豫锦生活广场,P.14,流行服饰,第四部分 商场层面分布以及商品分布（1F),上海豫锦生活广场,P.15,第四部分 商场层面分布以及商品分布（1F),珠宝饰品,上海豫锦生活广场,P.16,第四部分 商场层面分布以及商品分布（1F),时尚鞋包,MSANSOLF,EN
8、NGERY,MADEDEID DOOD,上海豫锦生活广场,P.17,第四部分 商场层面分布以及商品分布（2F),上海豫锦生活广场,P.18,第四部分 商场层面分布以及商品分布（2F),美体、美容中心,上海豫锦生活广场,P.19,第四部分 商场层面分布以及商品分布（2F),玩具及小商品,上海豫锦生活广场,P.20,第四部分 商场层面分布以及商品分布（2F),家庭生活用品,上海豫锦生活广场,P.21,第四部分 商场层面分布以及商品分布（3F),上海豫锦生活广场,P.22,日本工艺品及小商品,第四部分 商场层面分布以及商品分布（3F),上海豫锦生活广场,P.23,音像制品,流行游戏,第四部分 商场层
9、面分布以及商品分布（3F),上海豫锦生活广场,P.24,现酿啤酒,第四部分 商场层面分布以及商品分布（3F),书和漫画,上海豫锦生活广场,P.25,1、经营主体（起到担保、保证的作用） 上海华侨科技发展有限公司 （1）上海华侨科技发展有限公司是一家综合性的公司，是上海市华侨联合会的下属企业，有贸 易、工厂等子公司及经营对日招商的大型工业园区。 （2）上海华侨科技发展有限公司在日本有自己的子公司，即高松产业株式会社。通过该窗口与日本保持着广泛的中日文化交流和经济贸易往来。 （3）上海华侨科技发展有限公司的高层领导有在日本留学的经验，所以对日本、对中国都相当了解。中层骨干中大多数也是日本留学的经验
10、者。 2、运营商：成立中日合资的商场经营管理公司 经营管理公司有以下企业组成： （1）上海华侨科技发展有限公司（包括日本高松产业株式会社） （2）日本丸红株式会社 （3）日本百货店协会 （4）日本宝饰品协会 （5）日本国际观光餐厅协会 （6）日本国际贸易促进协会（该协会名誉会长为日本前首相桥本龙太郎） 运营商的主要功能： （1）负责企画、规划。 （2）负责招商。 （3）各店的管理。 （4）商品的统一引进、保管。 （5）物业管理。,第五部分 经营主体及运营商,上海豫锦生活广场,P.26,1、租赁期限：15年。 2、租金：,*上述租金定义： （1）为开始营业始3年。 （2）3年5年，租金上浮10%。 （3）5年15年，租金再上浮10%。,第六部分 租赁期限及租金,上海豫锦生活广场,P.27,签定意向书： 根据双方研究情况，在12月5日之前签定意向书。 签定基本合同书： 在2004年12月31日之前，双方签定基本合同书规定双方的权利、义务。 签定正式合同书： 在2005年2月底以前，双方签定正式合同书。,第七部分 相关日程和步骤,上海豫锦生活广场,
