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1、2019/5/9,谨呈：内蒙古昌胜伟业房地产开发有限公司,美丽的宫殿群落 陈家渠项目发展概念初步定位,2,目录,第一部分 项目发展战略及初步发展方向判断 第二部分 项目发展定位方案,研究说明目录,3,、项目介绍 、项目定位的约束条件 、项目开发目标 、研究目的与思路 4.1研究目的 4.2研究思路 、研究范围,、项目介绍,地理位置 项目规模 项目四至 用地性质 项目现状,4,鄂尔多斯市主城区，东胜区铁东地区北部，距离市中心2公里。,总建筑用地面积1,760.08亩，约合1,173,386.67。,项目四至：(具体详见地图标示),用地性质：包括商服和居住为一体的综合居住区,项目现状：项目基本为原
2、始状态，现场为自然丘陵地貌，地表部分土地被树木和现状房屋覆盖；区域内有沟壑和城市交通道路；最高标高为海拔 米，最低标高为海拔 米，重路面标高为海拔 米；,有些地块的基本数据我们还没有获得具体数字，此次只针对大面积指标进行提报。,5,第一部分 项目发展战略及 初步发展方向判断,、基础资料研究结论,1.1项目解析结论,6,项目优势既重要价值,中心地位价值,区 位 价 值,资 源 价 值,规 模 优 势,117万平方米的综合居住用地,项目东北侧有的森林公园（已建成） 项目南侧为东胜区商务商业核心（已建成） 项目内有天然地势高差,距市中心、商务办公集中区5分钟车程,项目位于中心核心圈（3平方公里内）,
3、7,本项目劣势,交通条件,目前只有到市中心区的快速干道两条路竣工，无公共交通,基础设施,本项目尚未进行土地开发，目前为生地状态,公共设施,15分钟步行范围内无大型公用服务设施,包府路,包府路，即现在所称的民族街从项目用地中东西穿越，将地块分为南北两块，包府路地面距南北两地块大约有近10左右的高差，地块临近包府路两侧土地不利于建设住宅,8,本项目临近地区住宅商品房开发,主要是杭锦路至伊煤路板块，已形成的多层和小高层为主的中档居住区域，大部分为中小规模楼盘，目前已基本开发完，其中有个别项目有后续开发用地。,9,本项目区域未开发建设用地,主要是伊煤路北侧，杭锦路西侧板块，目前仍为棚户区，可开发用地面
4、积近千亩，从城市和区域发展的角度初步分析，该地块也将成为综合居住用地。,可开发用地,可开发用地,可开发用地,10,基本对策,如何发挥价值优势,项目区位价值实现项目距市中心较近，从现代城市发展的一般规律看，15分钟车程内最适宜成为中心区功能服务区；,项目地位价值实现项目区域地位是影响土地价值的重要因素之一，本项目位于未来城市次中心核心圈，商业机会巨大，预期的地位价值将与市中心接近，能最大化实现项目预期地位价值的发展方向应该是商业、商务、商住等综合服务社区；,11,项目规模价值实现本项目用地规划1平方公里，按城市居住社区的发展理论和目前房地产开发的发展趋势，应该是一个完整的居住区，包含一个综合商业
5、服务中心，两到三个居住小区，六到九个甚至更多的居住组团，大概容纳35万人口。这样一个大规模社区，有一定的复杂性、综合性、兼容性、多样性，从可持续发展和容易实现的角度看，最好的发展方向是面向全市主流市场的综合居住大社区；,项目资料价值实现项目周边的公共公园和项目本身的浅丘地貌以及地势高差、自然沟壑是本项目的重要景观资源和项目最大附加值，能全面体现这种价值和发挥其优势的发展方向应该是重视生活氛围，重视居住环境的休闲生活区；,12,如何扭转项目劣势,实现交通便捷完善道路系统，解决进入性问题，使其具备首期开发条件，并制定交通组织方案，便于向公共展示项目形象；,完善基础设施进行部分土地开发和基础设施建设
6、，优先建设内部主干道路网，以改变陌生地区的形象，提供土地价值；,配套公用设施按生活急需程度和重要性配置部分公用设施，创造项目发展条件，以满足首期置业者的需要，树立目标客户的置定信心；,13,本项目临近区域在开发项目和本项目区域未开发建设用地的影响,本项目区域是城市建成区的延伸地区，也是杭锦路板块中档居住物业向北发展的延伸，因此对本项目的影响主要是使本项目成为中高档居住物业的认同度得以加强；,本区域未开发的建设用地主要是商业用地和其他综合居住用地，靠近区域中心的居住用地不多，由于本项目区域还属于陌生区域，任何一个项目的启动都将推动区域的整体发展；本项目未开发居住用地不会对本项目构成威胁；未开发商
7、业用地将有利支持本项目发展；,1.2发展背景研究结论,14,重要发展机会,近期重要机会,收入和消费协调稳定增长，收入与房价比合理（国际合理标准612，鄂尔多斯为9.2） 房地产市场迅猛发展（住宅销售量从2005年的217多万增长到2007年的585多万） 北部新城区成为最有吸引力的热点住宅开发区，同时也是政府主导的住宅开发新区,长期重要机会,GDP总量以年均8%以上的增幅快速增长 城市人口快速增长，中收入阶层将大量增加 北部新城区将成为新鄂尔多斯的重要居住物业聚积区 本项目区域成为鄂尔多斯市的重要新区和次中心区,15,面临的重要威胁,近期重要威胁,地块周边及城市核心区域内大量新建项目、待拆迁项
8、目的入市，对有效购买客户的分流和限制 未来主城区内的商品房市场的供应量 交通便捷程度的提高，加剧城市内区区域间的竞争,长期重要威胁,城市结构调整，将使主城区大量土地用于以居住为主的房地产开发建设 根据2008年东胜区精神的理解，政府将有效的控制铁东地区的再开发力度，转而将城市开发建设的重点转向铁西地区,16,评价,近期重要机会的利用,整体经济的平稳增长，推动房地产快速发展，在政府主导下北部新城区已经成为全市的新型综合居住中心 本项目应抓住这一非常好的发展环境和市场机会，尽早启动开发最被置业者接受的居住物业，建立区域品牌形象,长期重要机会的利用,有效需求人口地增加，生活水平的提高，项目周边白领阶
9、层的聚集，次中心区的形成，将使本项目土地的价值持续升高，市场需求趋向物业价值更高的商业、商住及经营性项目 本项目规模大、开发时间长，在整体发展策略和项目规划中应体现出一定的弹性，以有效发挥土地的最大价值,威胁的对策,有效购买被分流和限制是近期的发展威胁，对策是开发适合市场承受力的产品，进行以中收入阶层为主的主流客户定位 市场供应量巨增引起的竞争是项目发展的长期威胁，对策是不断的创新和成熟的有弹性的规划定位,1.3项目区域规划及开发建筑研究结论,17,陈家渠地块,18,陈家渠地块,19,陈家渠地块,20,本项目区域规划定位,鄂尔多斯市对外交通枢纽未来城市次中心区 核心功能交通枢纽 商贸中心 综合
10、居住区 休闲娱乐,片区规划定位对本项目定位要求,本项目区域是以综合型居住物业为主，综合配套社区商业、金融以及综合居住的城市次中心区； 本项目是其中的一个功能区，综合功能包括居住、商住、商业零售、商务办公、商务活动、休闲娱乐等；,21,开发建设,城市核心区只有商业及商务设施在进行建设活动； 本项目区域目前基本上未进行基础设施建设和土地开发；,评价,本项目区域是以综合型居住物业为主，综合配套社区商业、金融以及综合居住的城市次中心区； 本项目是其中的一个功能区，综合功能包括居住、商住、商业零售、商务办公、商务活动、休闲娱乐等；,1.4经典案例研究结论,22,经典案例总结大盘开发,23,经典案例总结香
11、港新市镇,香港新市镇意念源于英国新市镇，是在香港人口不断增加，都市的过度发展下为缓解城市中心我压力而引入的。香港新市镇的发展历程向我们揭示一个大规模新区域发展的成功模式。,发展新市镇的原因,减轻原市中心的居住压力 防止市中心环境进一步被破坏,发展新市镇的重要条件,便捷的交通服务工作地与生活地的交通时间在30分钟内 充足的设施服务教育、医疗、文娱、商业、康乐、休闲,24,为城市带来的社会效益和经济价值,大量居住人口迁移到中心区外围，使城市均衡发展 带动土地价格上升及物业发展，为政府增加财政收入,新市镇的功能,新市镇服务中心新城市广场（地面为音乐喷泉、广场，地下为大型百货商业、超级市场，珠宝、钟表
12、、时尚服装、童装玩具，超级家私城、娱乐逍遥、美食天地等）大会堂，图书馆，商业大厦，银行、邮局，酒店，与水结合的三大中央公园； 新市镇行政管理政府、康乐及文化事物署、法院等； 新市镇公共设施博物馆、医院、学校等； 新市镇交通服务铁路客运站，巴士站； 新市镇街区服务商业街（美容、医疗、药行、银行、书籍、礼品、饮食、小超市、便利店、网吧、酒吧、照相等）；,25,评价,香港新市镇的发展主要是基于城市发展需要下的政府引导开发。 土地开发、基础设施建设，公共设施都有政府统一协调解决。 先以低价公屋的形式吸引低收入居民动迁，然后以较低的土地成本引导私人开发商大规模开发高档楼宇，配置优良的居住环境和完善的服务
13、设施，诱导中产阶级大规模迁移。 到目前为止，新市镇已居住300多万以中产阶级为主的香港居民。,新市镇发展模式适合于以第三产业为主的有区域服务职能的城市，是未来工作与生活分离的新生活时尚的最佳社区发展模式；,26,经典案例总结珠江新城功能规划及发展评价,新中心区在现状城市中的区位,珠江新城在广州市市区的东面，具既有市中心6公里 北面过黄埔大道是天河体育中心和目前已形成的新中央商务区 在铁路客运站的垂直延长线上，距火车站约1公里,规划主体功能,金融办公 商业贸易 文化娱乐 商务活动 外贸外事 居住,27,面积分配,总用地面积：660万平方米 总建筑面积：780万平方米 容 积 率：1.18 其 中
14、： 绿化用地占30，用地面积为200万平方米 道路广场用地占15，用地面积为100万平方米 商业、商务办公居住用地占55，用地面积为360万平方米 （其中商务、办公占70；居住占30）,评价,珠江新城开发十年，“有意栽花花不开，无心插柳柳成行”，尽管已形成较大的规模，但与初衷不相符，原本规划的金融办公区和商业区，在比邻的天河区首先形成；目前的珠江新城发展成为大型居住区； 看上去是开发的失败，其实是市场配置或市场选择的结果，从这个案例我们可以看出无论城市如何高速发展，无论项目如何高标准定位，其实现的过程一定是以市场发展为导向的； 珠江新城距新火车站只有一公里多，但由于有现代化的便捷交通，人流迅速
15、向外辐射，商业服务只是在有限的极核区域产生较大影响，随着距离的延长，商业机会急剧衰退，新的商业机会可能是在更遥远的时期产生；,28,经典案例总结城市热点区域土地开发及土地出让,深圳湾填海土地出让策略,出让时机认为2001年第四季度推出与市场高档物业的需求相吻合，入市时机与市场合拍，但由于前期准备不足，配套设施未按计划实施开发企业的信心受影响； 出让方式目前的公开招标、拍卖无疑是最公平的方式，要实现土地价值可以选择拍卖，但是有条件招标更有利于参与竞买企业做筛选，把握开发企业的品质，从而确保区域的成功开发； 地块规模市场主要以可操作的能力和企业的资金实力来划分，主流意见倾向于3050万平方米的建筑
16、规模，可支付的地价在10亿元以上；另一种意见倾向于1020万平方米的建筑规模，是开发企业一次性开发的合适规模；主流意见不希望整体出让，但如果整体出让，也有相应对策； 出让期限集中短时间出让将对市场带来很大的压力，从而增加开发风险；出让期限跨度太大，开发过程管理可能出现不均衡，导致区域整体协调性差，影响开发形象；分三年逐期推出，将会营造良好的市场供需环境，使填海区的有序开发得以保证。,29,评价,出让开发信息公开，让社会各界和投资商共同关注新型开发区； 委托专业公司进行市场调研，制定出的土地出让方案，得到市场认可，并实现预期的土地价值； 土地出让前，进行规划方案展示、举办推介活动、举行高层次的论坛会，让社会和开发商，了解认识新开发项目的价值和政府的发展策略； 在土地出让前，解决最重要的交通问题，并作出轻轨交通发展计划，消除开发
