《苏垦广告金陵王府公寓市场推广策略(doc 27页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏垦广告金陵王府公寓市场推广策略(doc 27页)（27页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、【金陵王府公寓推广策略】苏垦广告2004-8-20金陵王府公寓推广策略一、 南京单身公寓市场状况分析1、南京单身公寓在售项目分析2、南京单身公寓未来走势分析3、20032004年传媒对南京单身公寓市场的态度分析4、分析总论二、 金陵王府.国际公寓的市场分析1、金陵王府前期推广总结2、单身公寓的市场状况3、单身公寓的客群分析4、单身公寓的投资分析三、 金陵王府.单身公寓产品分析四、 目标客户群分析五、 国际化小公寓金陵王府.单身公寓定位六、 组合推广策略七、 销售策略建议一、 南京单身公寓市场状况分析1、 南京单身公寓在售项目分析楼盘名称地理位置主力套型（平米）目前价格（元/平米）交付标准总套数
2、/层数(单身公寓)销售（预购）情况土地使用年限类型卖点诉求/特色物管君临国际广州路与中山路交汇处30508500精装修600多套只余两三套38商、住市中心原点区位都市首席精英社区瑞鑫兰亭解放南路八宝东街459000精装修300多套70商住自由的生活境界天空之都户步街33号304010000毛坯800多套80%90%50商住地段、高度未来城珠江路438号45900010000毛坯4层60%70%50商住珠江路一号商铺酒店式单身公寓永嘉年华江东北路209号49.976300毛坯180套70%80%50纯住宅时尚生活圈全天候酒店式服务城市先锋中央门长途汽车站旁35507000以上毛坯660套90%5
3、0商住中央门第三商圈商务小户型亚东名座中山南路30-508500精装修324套70%50商住小户型精装修酒店式公寓独立年代 虎踞南路100号50左右6700全装修15层70%45商住最LIVE的酒店式商务生活丽晶国际定淮门2号38 -747300精装修380套90%50商住产权酒店商务行馆东渡滨江大厦奥体中心40536000毛坯50商住宋都大厦奥体中心60160毛坯4-18层50商住盈家春天江宁区岔路口金盛路28383380毛坯70纯住宅价优；现代风情，菁英house24小时酒店式服务金陵王府王府大街88号406012000精装修+家具配套207套即将开始70纯住宅国际品质、五星级服务结论：
4、根据对以上数据的分析，我们可以看出，目前在售的单身公寓具有以下特点：（1） 地理位置相对较好，多处于城中区域和新兴商务区，交通便利，但是地处市中心第一商圈的只有：金陵王府和天空之都；（2） 主力套型为3040平米，小巧适用；（3） 纯住宅类型的楼盘仅有三家，其他多为商住、办公综合型；（4） 土地使用年限大多集中在50年，甚至还有38年的，土地使用年限70年的仅3家；（5） 单身公寓的销售情况良好，特别是地段好的，可以说是“热销”；（6） 宣传推广上多以酒店式服务和时尚精英的生活方式为主。2、 南京单身公寓未来走势分析两组数据：南京国际广场（酒店式公寓）预计 $2,000美元 河西仁恒集团 预计
5、 ￥8,000元（1） 市房产部门最近发布的房地产市场需求报告表明，面积在3180平方米的单身公寓成为不少购房者的首选，其中又以面积在4150平方米的单身公寓最为紧俏；（2） 由于很多单身公寓处在离市中心不远的黄金地段，加上配套设施较完善，这些便捷让单身公寓的出租回报率居高不下，从而吸引更多投资者的青睐；（3） 随着南京年轻白领的增多（这部分人群收入较高，但由于处在创业阶段，还没有足够的经济实力购买大套住宅），必将带动单身公寓的需求量的上升；（4） 未来单身公寓将朝着更优质的服务、更精良的装修方向发展；3、20032004年传媒对南京单身公寓市场的态度从2003年下半年开始，传媒和部分房产专家
6、开始对“小户型”的热涨的态势进行负面的谈论，专家认为“南京住宅市场应该开除单身公寓，它应该作为出租市场的一支重要力量而存在。”每日信息 这一点，正好符合我们当前所积累的A级客户的大多数需求 投资！我们正好利用“传媒对单身公寓的关注”再借助媒体，围绕投资单身公寓，在石城燃上一把“秋火”！启动南京秋季报纸传媒对“酒店式服务小公寓的投资现状和前景剖析”连续性报道。4、分析总论：通过以上分析可以看出，可以看出在售项目中金凌王府处于NO.1的地位,有着其他楼盘无可比拟的优势,分别为:（1） 雄踞“第一商圈”，具有优越的地段优势和升值潜力；（2） 土地使用年限（70年），带来巨大的投资回报价值；（3） 精
7、装修（精设计 + 精施工） + 齐全高档的精家电；（4） 五星级物管公司金陵饭店物管的加盟，将带来国际化品质的物业管理服务，为国际化保驾护航；（5） 国际化的建筑设计标准；（6） 前期的广告宣传和形象打造，以及住宅的火爆销售情况为单身公寓的推出创造了良好的口碑。 二、 金陵王府单身公寓的市场分析1、 金陵王府前期推广总结：经过前三个阶段的宣传推广（从“国际化形象塑造”到“国际化品质塑造”再到“国际化落到实处”），金陵王府的国际化品牌形象和国际化品质已深入人心，得到广大客户和市民的热烈追捧，“国际化”已成为金陵王府品质和形象的保证！另外，前阶段的推广我们一直站在相对主观的角度去推广金陵王府，尽管
8、我们的产品品质高，也在很大程度上得到广大客户和市民的认可，但是难免有“自卖自夸”之嫌。因此：第三只眼看王府：变“主观”为“客观”，利用外沿力量。我们的单身公寓的推广依然延续“国际化”战略国际单身公寓 我们的媒体炒作将以站在消费者、市场的角度去说为主2、 单身公寓的市场状况根据香港毅乔提供的市场状况，我们可以看出目标市场对“金陵王府.单身公寓”的认可度和接受度都较大，但是，由于国际公寓的价格高达RMB 12,000元/M2，总价在RMB 50万元左右，部分客户还可能处于犹豫阶段。因此，我们的推广行动的目的是 坚固客户的购买信心和购买的优越感 。3、 单身公寓的客群分析【金陵王府.单身公寓】 目前
9、储备的A级的客户为：300人 单身公寓供需比达到1：1.5。 大多数客户购房以投资为主，少数客户购房作为过渡用房。 年轻的高级白领购房主要目的用于“过渡用房”，但是，最终还是要变现或出租，这一过程一般为38年。 购房者的年龄区间：2845岁。 因此，我们宣传的主要目的是坚定购房投资者的信心；诉求主要上围绕升值潜力（或投资回报）。4、 单身公寓的投资分析 【金陵王府.单身公寓】面积在4060M2之间，单价在RMB 12,000元/M2，土地使用年限70年。总 价：50 M2*12000元/ M2=60万 首付30%： 18 万 月供：2300元（30年按揭） 市价租金与月供： 以与金陵王府相当的
10、“金鹰国际花园”为例：“金鹰国际花园”100m2平均月租为7,000元，预估金陵王府公寓租价约为3500元/月，金陵王府.国际化公寓的月供为：2,300元 收回首期投资后月租与月供的利润差为：350023001200元 年纯收益额为：14,400元 金陵王府收回首付投资的周期为：12.5年。按剩余使用年限55年计算纯收益：3500*12*552310,000元 市中心第一商圈高档住宅的稀缺性，公寓月租金必然高走势。 因为：a、大学毕业生和其他高学历者留南京的数量较大。 b、城市化进程和国际化进程的加快，必然导致高级白领聚集南京。 c、市中心第一商圈的国际商务环境愈加成熟，吸引更多的国际工作者进
11、驻第一商圈。 d、目前地处第一商圈的高档公寓供给非常有限仅有：金陵王府、金鹰国际花园 而能够提供“金陵饭店”物业管理这种星级酒店服务的就更是凤毛麟角。因此，我们将宣传能够提升金陵王府单身公寓升值潜力 的项目元素，来坚定客户和公众对国际公寓的信心。 三、 金陵王府单身公寓产品分析1、单身公寓卖点体系：五星级酒店物业管理服务服务定制化个性化 国际酒店式服务全方位、全天候服务投资价值贴身管家、一站式服务中华第一商圈，CBD绝版地段 ！装修标准（精家电+精家装+精设计）建筑标准（国际化建筑用材+国际化建筑设计）50绿化景观带，中央镜池水景配套设施（高尔夫果岭、高档会所、高标准恒温游泳池、智能化4C系统
12、、安保系统）四、目标客户群分析1、目标客户： A级客户（蓄水期所积累的客户） A级客户的交际圈（吸引购买客群和坚定A级客户的购买信心） 房产投资客户 高级年轻白领 常驻外籍人士（高校外教、跨国公司在京外籍行政管理人员）2、客户分析：以投客户为主（占大部分），以过渡住户为辅（占少数）年龄集中在2845岁之间，属高收入阶层，这类客户特点：追求品味，讲究效益，看重投资。高级白领购房主要是过渡用房，但这一过程不会超过38年，最终还是套现或出租盈利，实现投资价值！ 所以，针对客户的心理需求将推广诉求的中心确定为“投资价值”，“五星级酒店式服务”补充！五、 国际化小公寓金陵王府.单身公寓定位环境优美配套齐
13、全五星级酒店式服务形象豪华豪装气派中心商圈高档社区国际公寓 1、 国际公寓四大标准： 但，国际公寓面积都较大，所以对单身公寓不太吻合！2、金陵王府单身公寓定位 我们前期的推广一直实施“国际化”战略，“国际化”的概念已经成为金陵王府的一张豪宅名片！所以“国际”依然沿用，再结合“国际公寓”的气魄和自身“小公寓”的特点，我们定位为“国际化小公寓”！ “国际化小公寓”给人的感觉既“雍容华贵，豪华气派” ，又“精雕细凿，小巧玲珑”！国际化小公寓 结合服务特色，我们推广定位：六、组合推广策略1、推广目的： 坚定单身公寓A级客户购买信心 强化国际小公寓形象 开盘即封盘 自然去化住宅 巩固金陵王府品牌形象 借助产品形象强化企业形象，为建邺房产的其他楼盘做好品牌形象铺垫2、 整体策略产品投资价值诉求为中心，酒店式服务、地段、精装、配套等为支撑投资
