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1、谨呈： 利群集团,利群玺景花园营销推广报告,差距（核心问题提出）,营销执行,现状梳理,目标确定,背景解析,1、诸城房地产市场投资过快，供应量远大于需求，市场压力巨大。,2、高层产品未得到市场的认可，在售项目月均销售套数均为个位数，具有极大的销售抗性。,策略 背景,3、受宏观形势影响，现阶段房地产市场有回暖迹象，部分项目出现价格松动，竞争惨烈。,差距（核心问题提出）,营销执行,现状梳理,目标确定,背景解析,项目目标,项目营销目标： 速度：从5月初蓄客到年底实现销售90%，即住宅部分销售64.8套，商业部分销售4000平米。,目标解析,信立怡高对目标的理解： 对项目而言：跑赢大势，短期内实现快速蓄
2、客、快速销售目标，销售速度远高于市场平均水平。 从蓄积客户到开盘约两个月时间；销售周期约6个月时间；月均销售10.8套，是现在市场销售速度的1.8倍。,差距（核心问题提出）,营销执行,现状梳理,目标确定,背景解析,产品现状,产品主体完工，产品形象已经建立， 达到预售条件，项目工期能够满足达 到销售目标的营销的节奏。,包装现状,包装尚未全面展开，某些有效媒体尚未利用。,项目现场包装尚未展开，利群广场高效的传播途径尚未充分利用； 据客户反映，前期设计单页主题不甚鲜明，使项目陷入同质化的竞争中； 利群商场内部设置的售楼处效果不明显，功能不完善，同时不利于商场内部人流的通畅。,客户现状,前期派发近10
3、000份单页 积累意向客户30组左右 其中18批客户，对本案商铺有购买意向，占总客户量60% 其余12批客户，对本案住宅有购买意向，占总客户量40%左右。,利群商场、和平街的商业氛围是本案促成客户成交的核心置业驱动力。,以上客户对本案的置业驱动力是： 本案依赖利群商场，具有较高的人气和商业氛围。 看好本案所处的地段，较大的升值潜力。,差距（核心问题提出）,营销执行,现状梳理,目标确定,背景解析,信立怡高“三级目标”结构导图,一级 目标,二级 目标,三级 目标,一、如何有效提高上客量？,1、高效的营销管理组织（我方提供培训） 2、科学的价格策略（开盘前1周根据蓄客状况制定）,二、如何有效的提高成
4、交率？,解决以下两点将令项目实现快速销售，保证项目的绝对成功,高效的推广的全面启动， 1、吸引力强大的营销策略 2、包装系统的全面启动 3、高效低成本的宣传推广 4、利群商厦的主力商业资源利用,差距（核心问题提出）,营销执行,现状梳理,目标确定,背景解析,项目系统营销布署,总体部署,形象入市：利群品牌渗透，“赚钱找靠山”。 营销以市场的“诸城消费者投资意识”为切入点，巧打“投资”牌，通过活动制造轰动效应。 09年5月上旬形象入市（售楼处启动），展开客户积累,项目开盘：抢“金九银十”之机，于9月份开盘。 09年9月中旬隆重开盘 节奏控制： 形象导入期+内部认购期：（09年5月8月） 开盘强销期：
5、（09年9月中旬10月） 尾盘销售期：(09年11月09年12月）,总体部署,重要节点,营销节奏,营销主题,营销活动,销售目标,阶段工作 重点,项目营销总控图,6月,4月,8月,项目形象、区位、活动推广,产品品质,通过积累，开盘实现销售率70%(50.4套),09年内实现90以上销售,客户维护活动,5月初进行客户积累 推广铺开,开盘活动 老客户回访 客户答谢会,5月份开始积累及储备客户，9月开盘,2009年,形象推广，开盘信息传播,5月,7月,9月,10月,11月,12月,国庆节,持续推进销售，年底基本清盘,9月盛大开盘,成立利群客户会 开盘前客户意向摸底 产品说明会 开盘的准备活动,系列促销
6、活动,形象入市,内部认购,开盘,总体部署,准备工作,吸引力强大的营销策略,策略一：住宅绑定商铺,住宅+商铺捆绑式销售,1、买公寓优先选利群商铺 本案商铺数量有限，为市场稀缺品，本案住宅部分的客户可享受一、二层商铺（联卖）的优先购买权。 2、买商铺赠公寓置业优惠券，优惠券可转让。 在购买公寓时，置业优惠券可抵5000元现金。 3、买公寓赠商铺租契： 购置住宅部分的客户，可得到本案第三层商铺单个铺位的免费租约一份，免租期6个月。客户可经营，亦可转让租期。,鉴于住宅市场萎靡的销售形势，宜采取以较易销售的商铺带动住宅销售的策略。,策略二：积分卡策略,1、启动积分卡营销策略,充值计划 为了加强积分卡价值
7、宣传和口碑传播，刺激老卡主带客积极性和维持每周周末现场人气，分阶段分批的充值计划如下： 凡在2009年6月30日前交小定或大定客户获得利群玺景花园增值卡一张，小定赠送 500积分，大定赠送1000积分；此卡可享受利群商厦 优惠。 持有增值卡客户可免费参加玺景花园各种活动和讲座，并可参加项目举办的各种抽奖活动； 持有增值卡客户每参加一次活动，可获赠500积分，认购时项目出台相应的积分奖励政策。 如：大约举办4次活动，3000分以上客户开盘享受95折优惠，2500分97折，2000分98折。 积分卡开卡定金可退。,积分卡营销策略,与利群商厦资源互动 为了使利群集团的客户资源得到利用，让项目与商厦充
8、分互动。 方案：凡在利群一次性购物满200元以上，凭票据可到玺景花园成功填写客户通讯录后，领取抽奖券，参加玺景花园周末现场抽奖，最高奖为赠送物业管理费，其它奖品可为积分卡、饰品等。,积分卡营销策略,卡主抽奖活动 不定期的小营销活动，可起到充分聚敛人气，加强客户营销 的作用，如周末针对卡主小型抽奖活动； 重要节点大型抽奖活动，扩大积分卡影响力，加强现场逼定。,策略三：管家式物业管理,管家式物业服务,所谓管家式服务，就是所在公寓的物业管理部有一支专业的物管队伍，无论是保安、清洁、还是预定车票、订车等服务都可以提供，相当于有一个专业管家再帮业主打理家务一样！,保证业主、物业中心、服务中心实时在线服务
9、。星级服务，体贴入微，为所有业主提供24小时的全方位多项目的酒店式服务，并能根据每一个客户的需求提供各种特约服务。 1. 管家为主体的物业管理模式，每户业主专配一个管家，一管家可5-10户业主。 2. 专业服务队伍，建立套餐式服务模式 3. 智能化网络管理模式，由管家或业主凭卡订购服务套餐，实现物业服务实时一卡通付费服务功能。,如何有效的包装？,利用利群品牌效应， 注入“投资理念” 提倡全新投资方式,跟着利群赚大钱,根据项目推广节奏的围挡及巨幅更换,1、想赚钱，就要找“靠山”,2、想赚钱，就要钻到“钱眼”里,推广主题：,财富来了,推广主题：,赚钱才是硬道理,推广主题：,VI及包装,名片正面,名片背面,手提袋,楼体巨幅,楼体巨幅,楼体横幅,楼体横幅,围挡,临时售楼处展板,折页正面,折页背面,如何高效低成本的宣传推广？,媒体安排,项目体量较小； 紧靠利群超市，人流量巨大； 建议本案推广以户外为主，同时配合折页和短信发放。,费用预算,如何高效的营销组织？,组建高素质的销售团队 高素质的销售经理：1名 置业顾问：2名 （信立怡高进行前期培训）,销售组织,祝本项目09年旗开得胜,
