2012年大理房地产市场调研报告(ppt 58页)

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1、2012年房交会期间 大理房地产市场调研报告,2012年4月,目录,1,2,大理简介,大理市规划分析,3,4,5,住宅市场研究,商业市场研究,总结,大理简介,大理州，面积2.95万平方公里，管辖1市8县3个自治县，人口351万。 大理市是大理州政治、经济、文化中心，面积1468平方公里，人口50万。其中城区人口约34万人； 大理主城区位于下关； 旅游业是大理的支柱产业，旅游产业包含休闲度假、观光旅游、文化体验旅游等，同时辅以种植业，为丽江、香格里拉提供蔬菜供应； 2011年大理州GDP：568.5亿元，位列全省第五，人均GDP为2700美元（全省人均GDP为2950美元）。,大理市距昆明359

2、公里； 距丽江187公里； 距保山166公里； 大理是滇西陆路交通枢纽和重要物资集散地。,大理空间位置,大理市规划分析,大理城市定位,滇西中心城市核心区； 云南省重要的现代服务业、先进制造业基地； 中国通往东南亚、南亚重要陆路通道的枢纽节点； 国际知名休闲康体旅游胜地。,旅游规划定位目标：中国一流、世界知名；将大理建设成为中国西部国际知名生态旅游胜地，打造成“风花雪月大理、浪漫休闲之都”,旅游规划定位,人口发展目标,大理城市发展走向,下关老城区 东南结合凤仪镇开发,临空经济区和洱海沿线的休闲旅游区,打造文化旅游创意产业区， 重点开发喜洲,区域规划说明,按照大理市规划，城区发展划分为： 1、海西

3、片区 2、下关城区 3、海东片区,海西片区,214国道以西苍山脚下：低密度、高品位开发的体育、娱乐、度假、观光旅游为主的度假休闲基地 ； 214国道以东：海滨沙滩浴场公园和度假、游乐设施用地 ； 片区有约10宗土地开发集中于喜洲镇；,苍山脚下：为科研文教区和苍山环境绿化保护区； 结合旧城改造建成全市行政、经济、旅游观光和文化活动综合区； 东南发展新型工业发展区及物流产业园区；,下关老城片区,满江片区为海东新城核心区，政治、经济、文化中心；大理物流商贸中心区； 双廊镇：绿色经济重镇、历史文化名镇和生态观光旅游重镇。 挖色镇：旅游产品交易、加工工业为主的特色小城镇；,海东新城片区,住宅市场研究,房

4、地产开发情况,2002-2005年处于大理商品房起步阶段； 2005年成为大理房地产市场转折的一年； 2006年开发量实现大幅增加； 20072010年房地产开发投资基本持平，2011年整个房地产市场呈下行趋势； 大理房地产市场受旅游业影响较大，旅游业发展促进房地产市场快速发展；,大理市房地产业正处于一个较快的发展时期，国家先后出台了一系列政策，但大理市房地产业实际上并未受此冲击的影响，反而逆势转强； 旅游业增长及大理知名度增强，开发企业看好并认可大理市未来房地产市场前景。 供应量相对较大，本地消化率有限，大量外销型产品推出，导致销售率不高；,别墅作为外销型产品，价格增幅较大，经过一段时间推广

5、炒作后，开始发力，2009年价格快速上涨，增长率高达53%； 大理别墅市场受内外因素影响不大，因此开发商对别墅市场的热情要远高于普通住宅。,大理房地产均价呈上涨趋势， 在2008年金融危机发生时，住宅涨幅仍保持在5.6%，2011年旧城项目改造和几个品质楼盘推出，抬高了住宅均价，几个旧城项目住宅均价高达6800元/； 普通住宅作为内销型产品，在一段时间里保持缓慢增长，旅游地产开发，别墅类物业的炒作带动了普通住宅价格上涨；,住宅开发区域分布,大理房产市场可分划为传统大理古城版块、环洱海版块和下关三大版块； 下关版块是以本地市场为主，楼盘数量较多，价格较低； 环洱海区域是一个新兴版块，其中 “洱海

6、国际生态城”以高端启动，使区域成为整个大理市场的高端物业风向标； 传统大理古城版块经历了由最初的低价、低质，主打本地市场客户，到开始向现在的较高价格、品质开始提升，主打外地市场客户的阶段；,银海山水间,感通别墅,洱海天域 洱海庄园,天籁家园,海西片区,海西、古城片区将不再有项目面世； 未来土地供应及发展重心在喜洲；,实力项目 1000亩,下关老城区房地产开发主要为城中村改造项目； 城中村项目完全照搬昆明模式，物业类型以点式高层+写字楼+酒店+集中商业中心的城市综合体为主； 城中村改造项目供应目标客群为本地客户； 城中村改造总占地5000亩，目前已有3宗地完成拆迁，其中实力集团、俊发地产已获得城

7、中村改造项目的开发权；,下关老城片区,锦达豪庭,兴盛时光,泰业国际广场,实力项目,俊发项目,海东新城（满江区）,大理公馆,洱海传奇,大理市政府 （规划中）,环球时代,洱海国际生态城,五洲国际商贸城,御培坊,大理市政府于2009年开工建设，但目前仍没有动静，按此进度，大理市政府搬迁将是5年之后的事情；,水泥厂 将搬迁,机场快线,大理市政府工地现状,海东新城,杨丽萍项目,苍海高尔夫,唐季礼项目,耀鹏地产,中建穗丰,实力地产项目,世博集团项目,城投集团项目,海东新城海东镇,实力集团：8000多亩、大丽铁路以东； 世博集团项目，具体面积不明确； 城投集团；,海东片区可开发土地较多，地块属丘陵山地，但大

8、多项目已被开发商圈定；,海东镇片区项目基本在洽谈：,双廊片区,唐季礼：大理国际影视文化产学园区（4000多亩）； 杨丽萍：云南印象.大理论坛（2000亩）； 高尔夫用地（4000亩）中； 耀鹏地产：200亩； 中建穗丰：700亩，在洱海边； 据了解，政府手中目前已基本没有土地；,双廊片区相对明确的有以下项目：,重点项目简介,物业类型：联排别墅、洋房； 面积区间：洋房：51-80; 联排别墅110-160； 价格：洋房8000元/; 联排别墅7000-11000元/； 客群构成：本地50%，省外及昆明50%，,山水间,物业类型：联排别墅、独栋别墅； 面积区间：160240平米 ； 价格：8000

9、元/； 客群构成：本地10%，省外及昆明90%； 已开发10年； 坐落于苍山半坡 ，社区内有苍山溪流,感通别墅,天籁家园,物业类型：联排别墅； 面积区间： 240300平米； 价格： 5200元/； 客群构成：昆明20%，本地及周边70%； 说明：品质差，无亮点，主要为本地客群购买，走低价路线；,洱海天域,物业类型：小高层、洋房联排； 面积区间：高层55-170，联排：260-300 ; 价格：高层6500元/; 联排别墅25000元/； 特点：可直接看海，距主城近； 客群构成：小高层、洋房80%为本地客户购买，别墅未上市；,兴盛时光,物业类型：小高层、底商； 总建面积：8.5万; 容积率4.

10、5； 旧城改造项目未上市；,锦达豪庭,物业类型：高层、底商； 面积区间：78-173; 价格：高层6800元/; 底商价格未公布； 客群构成：大理及周边90%;其他10%； 旧城改造项目，底商信息未公布；,洱海国际生态城,物业类型：别墅、高层、公寓、花园洋房(售罄)； 面积区间：别墅：200-600;高层41-366;公寓51； 价格：别墅预计20000-60000元/;高层8000-30000元/;公寓12000-16000元/； 客群构成：昆明70%;省外20%;大理州10%； 主要对外进行推广销售，在昆明、上海、深圳、北京均设有售楼部； 卖点：临海，270度海景，别墅主要建在湿地公园中；

11、,物业类型：公寓、别墅; 面积区间：公寓40左右;别墅103-300； 价格：公寓8000元/;别墅9000元/； 客群构成：昆明90%， 其他10%； 卖点：可俯视洱海；,洱海传奇,物业类型：一期纯别墅;二期高层+别墅； 面积区间：一期：225-593; 二期高层:160左右; 二期别墅295-350； 价格：一期：预计8000-20000元/; 二期高层6000元/; 二期别墅7000-8000元/； 客群构成：昆明90%;其他10%； 主要在昆明推广、可俯视洱海；,大理公馆,地价情况,大理大部分临海地块已被开发商圈定，且宗地面积较大； 海西古城片区：古城外250万元/亩，只能建设大理名居

12、风格3层建筑； 下关老城区城中村改造项目主要是通过招商引资项目，地价相对较低； 海东满江片区，开发量较大，片区开发较热；地价300万/亩，主要为商业用地；,小 结,主城片区未来物业将以点式高层为主，城市综合体将是未来开发的主要模式。 旧城改造的完成将有效提升大理商业品质和档次规模； 主城住宅仍然以本地客户为主； 90-144平米住宅是本地客户购买的主力产品，50平米左右公寓以及别墅类产品主要作为投资性产品，对外地客户推售； 别墅类物业外销型特征较为明显，在市场供应结构中占有重要的比例，供量基本和普通住宅相当。 别墅类住宅建筑形式主要为中式白族名居风格，采用灰瓦坡顶，石墙面或白墙面。,大理市商业

13、分析,大理商业地产起步较晚，2005年当年开发面积大幅增长，突破10万， 2005年之后商业进入快速发展阶段后，每年开发面积保持在30万平米； 08年销售面积未受金融危机影响，开发投资面积基本持平。而在09-10年地产增速较快的时期，商业开发量维持在每年30万平米以上。 2011年商业开发量受到房地产调控影响，增幅不大。,古城商业区 旅游客为主，旅游商业步行街,下关老城商业区 满足日常生活消费为主的社区商业,商业片区构成,满江片区开发量巨大，将成为下一阶段商业竞争最激烈的板块；,下关老城区商业构成,沃尔玛,苏宁电器,国美电器,KFC,德克士,租金售价情况,租金最高700元/; 业态为百货家电商

14、场、服饰,租金70-400元/; 业态为手机通讯、服装,租金30-100元/; 业态为摩托、农具、百货,租金30-100元/; 业态为电脑及配件,租金60-300元/; 餐饮、百货、零售,片区小结,下关城区目前在售商铺较少，在售商铺主要为高层底商，售价70009000元/平米； 商业主要以一层铺面为主，面积从20-300平米不等；,租金最高30-380元/; 服饰、银饰品、民族工艺品,租金60-300元/; 服饰、餐饮、酒吧,租金50-80元/; 五金、零售、餐饮,租金45-120元/; 服饰、餐饮、酒吧,古城区商业构成,片区小结,片区商业主要满足游客消费； 片区无在售商铺； 商铺主要以一至二

15、层铺面为主，面积集中在20-60平米；双层商铺80-120平米；独栋商铺200-1000平米 ； 片区业态主要为民族工艺品、酒吧、饭店为主；,满江区商业构成,大理古城,城北片区,经济开发区,满江片区,满江片区紧邻经济开发区； 进入满江片区主要通过机场高速和另一条规划道路，规划道路通过龙山隧道连通经开区；,机场高速,规划道路,满江区,大理市政府 （规划中）,环球时代,洱海国际生态城,五洲国际商贸城,御培坊,得胜家具中心,水果批发市场,总建面：130万平方米 ； 定位：大理“螺蛳湾”； 物业包含：国际展贸、商品交易、物流配送、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓； 一期商铺均价10000元/平米

16、 ； 一期已基本完成；,五洲国际商贸城,满江区商业情况,物业类型：高层公寓、商业中心； 面积区间：高层公寓109-145； 价格：高层均价5200元/; 商业中心：售价未定； 客群构成：大理州及周边人群； 卖点：大理市政府旁； 项目为商业用地；,洱海寰球时代,商业中心未销售，已签约上海永华电影院； 步行商业街预计年底销售； 物业类型：底层商业联排别墅，3层设计； 商墅户数：100套； 销售价格预估2万元/； 商业定位：社区邻里中心,洱海国际生态城商业,御培坊,占地面积：103亩； 一期全部为底商别墅，层数为3-4层； 总户数262户； 均价5600元/ ； 一期销售接近90%； 项目定位为药材加工基地；,占地面积：110亩； 项目定位：国际家居馆、建材馆一站式家居中心 ； 项目施工已到地上二层，正在