长租公寓行业趋势及经营思路2018最新

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1、长租公寓行业趋势与运营思路,2018.11.10,第一部分：公寓行业现状、分类及趋势,第二部分：公寓产品方案,受房价高昂和居住观念差异的影响，欧美国家的年轻人更加倾向以租赁形式解决居住需求。 今年4月，汇丰银行（英国）联手Kantar TNS对9个国家，超过1万名“千禧一代”（1981-1998年出生）用户的住房类型进行调研，结果显示，9个国家中，中国年轻人自有房比例最高，达70%，而包括法国(41%)、美国(35%)、加拿大(34%)、英国(31%)和澳大利亚(28%)等在内的发达国家，年轻人或因收入水平无法匹配房价增幅，或因就业及求学流动性大，多数选择房屋租赁。,全球视角：租赁需求稳定,资

2、料来源：HSBC UKGeneration Buy 2017年4月4日,67%有购房需求的千禧一代，没能存到足够的首付。,54%有购房想法的千禧一代，需要更高的工资水平来支撑购房需求。,9个国家千禧一代自有住房比例,9个国家房价与预期工资增幅,全美最大公寓运营商：EQR,以美国为例，自金融危机以来，全美半数以上的大中城市逐渐过渡为“租房主导”区域，伴随租赁市场需求增长，美国也发展出很多公寓运营巨头，其中以EQR（公平住屋）最为知名。,资料来源：Redfin; EQR官网,EQR定位于收购、开发和管理高品质的公寓，在全美拥有302处物业、7.2万套公寓，企业发展阶段历经了从早期规模化过度至专注于

3、资产运营管理，获取稳定租金回报（8%-12%）的资产证券化模式。,全美最大公寓运营商：EQR,为确保在营资产能够获取稳定的租金回报，EQR对自身的运营管理能力提出了“轻酒店化居住体验”的打造思路，强调运营为王。 即相较于酒店事无巨细的服务流程，公寓产品提供的服务包含了在“重点的生活时刻“以及”必须的生活内容”里提供的免费服务，以及基于客户需求，较为个性化的增值服务。 具体而言，包含了4大服务体系：,Service（居住服务）： 快速&高效 承诺（1）“任何居住问题”都可以通过移动端或者网页端进行反馈。（2）“所有维修服务”会在48小时之内完成。,Convenience（便利服务） 通过整合供应

4、商渠道，为租客提供付费的搬家服务，以及为租客提供家具购买折扣。,Community（社区建设） 即EQR建造的社交平台，通过鼓励完善租户互联网信息，分享想法，以及定期举行活动，实现租户之间的交流和互动。,Flexibility（多适应服务） 类金融服务，在指定城市为租客提供购房积分。,国内现状：新兴产品 全速发展,1、公寓产品需求增加： 伴随全国各大中城市住宅价格不断上涨、人口流动性加剧以及消费观念转变，租赁居住需求及租赁产品投资需求逐渐兴起，根据中国经济生活大调查2016-2017调查显示，在国内1-2线城市房价高企，居民购房意愿有逐年下降的趋势，暂时没有购房能力的人群，被迫向租房市场导入。

5、同时，首套房置业年龄峰值推迟，也拉长了购房前的租房需求年限。 同时，在消费升级引导下，传统出租屋已无法满足年轻一代个性化、时尚化及社交化预期，在此前提下，公寓产品顺势崛起，冲击传统居住概念。,资料来源：中国经济生活大调查2016-2017,2015-2017年 居民购房意愿,2013年v.s2016年 居民首套房置业年龄占比,2、资本和存量资产助推规模化： 基于需求增长，公寓自2014年起成为投资风口，不同背景的参与者纷纷进入公寓行业，各大品牌公寓纷纷借力资本，全速推进自身规模化运作。,国内现状：新兴产品 全速发展,国内外差异,1、发展阶段不同： 受传统居住观念影响，国民的购房需求一直远大于租

6、房需求，故带租赁性质的公寓产品出现较晚，目前还处于市场开疆拓土，建立行业标准和行业口碑的规模化阶段，但规模经济或不经济的评估标准和界限不清晰，盈利模式还在摸索。而欧美由于行业起步早，及Reitz市场运作成熟，已经步入聚焦资产价值运营的时期。,2、行业参与者不同： 欧美公寓产品供给及运营方主要为：1、私人；2、专业资产管理团队。而目前国内行业参与者身份众多，包括带有“去库存”期望的房企、借力资本的公寓运营公司，以及专业酒店管理集团。多身份参与者导致行业经营管理的标准化尚未建立健全。,3、核心收益模式不同： 借助成熟的Reitz市场，欧美资产运营的盈利模式十分清晰，即通过优化资产配置，获取稳定的经

7、营性现金流实现资产证券化，强调资产运营能力。而国内主要以赚取“租金剪刀差”为主，抗风险系数低。,从租住周期长短来分，市场上的租住公寓可分为长租和短租两个大类。 1、长租公寓 属于房屋租赁市场中的其中的一类产品供给，以月-年为租赁周期，主要满足在城市中因工作、求学等原因而无户籍归属、高流动性、且无购房能力或购房需求的人群，是购买性住宅，和传统住宅租赁的强替代品。 目标客群：有租房需求的年轻人。 实现形式：线下租赁（链家）线上平台 代表产品：万科“泊寓”、龙湖“冠寓”、You+公寓、魔方公寓等。 产品提供方：房企（去库存），和公寓运营商（资产托管、平台服务）为主。,国内公寓产品类别：长/短租,地产

8、开发商： 1、策划定位：青年公寓。 2、项目落位：依托自有项目，在城市选择上存在被动性。 3、进入动机：去库存、业务协同。 4、盈利模式：资产增值+租金差价（盈利创新的能动性较弱）。 5、发展优势：有大量资产支撑，进入成本较低。 6、发展痛点： （1）缺乏专业运营管理团队，和品牌化的标准产品； （2）基于房企去库存动机，部分资产价值并不高的项目在经营期很难产生稳定的现金收益。,项目落位：13个城市； 供应房源：1.5万间； 在建房源：3.5万间； 扩张模式：自持+外租,项目落位：6个城市； 供应房源：500间； 在建房源：2000间； 扩张模式：自持+外租,长租公寓产品,公寓运营商： 1、策划

9、定位：白领/青年公寓。 2、项目落位：主要分布在1-1.5线城市。 3、进入动机：行业天花板尚未形成，行业增长潜力巨大。 4、盈利模式：基础盈利仍然是租金剪刀差，延展方向为“轻资产模式“下的委托管理、平台运营及金融支持。 5、发展优势： （1）产品及服务的创新性和迭代性高，市场为主导； （2）资本青睐，支撑快速规模化。 6、发展痛点： （1）盈利模式尚不清晰； （2）对房源的议价能力较弱，租金剪刀差承压。,如前所述，房企和公寓运营商均要面对寻找明确盈利模式的难题，但受产品属性（长周期租赁），和目标客群（青年流动人口、学生）的双重制约，如单纯依靠租金收益，在租金承受能力有明显天花板的前提下，为扩

10、大剪刀差，长租公寓运营商可选择途径： 1、提升收益能力，包括通过专业化的运营能力保障稳定的租金收益；和对收益点进行延展（如引入互联网+的概念）； 2、从成本控制入手，以标准化、品牌化、规模化的方式获取竞争优势。,长租公寓发展痛点及应对,自带共享经济基因，以灵活租期的形式将闲置住房进行租赁，主要满足人们在异地的短期居住需求，如商务出差、家庭出游，是同价格区间酒店产品的强替代产品。 目标客群：在异地有短期居住需求的人。 实现形式：在线短租 代表产品：Airbnb，途家，小猪 产品提供方：网络平台,短租公寓产品,1、策划定位：度假公寓。 2、项目落位：旅游目的地。 3、进入动机：大旅游行业红利。 4

11、、盈利模式：平台佣金。 5、发展优势：消费升级大旅游红利带动行业发展。 6、发展痛点： （1）房源管控力弱，议价能力缺乏； （2）消费习惯尚未形成； （3）信用体系尚不健全； （4）经营管理能力有待提升。,1）标准化： 随着在线短租行业日趋成熟，业务和市场的全面扩张必将带来管理流程的标准化，以保障业务模式高效运转。,2）业务延展： 在线短租平台现阶段服务核心以房源服务为主，作为住宿业的其中一个重要组成部分，单一的服务内容满足不了行业竞争性发展，未来，满足用户更多元化、个性化的出行需求，尝试上下游产业链上关联服务的延展，将挖掘出更多盈利空间。,短租公寓发展痛点及应对,信用体系的完善，消费理念的转

12、变都需要时间沉淀，为提振消费信息，尝试集合房企资源，以自持、自营、标准化服务品质、专业化运营流程缩短沉淀周期。,长/短租产品异同,虽然长/短租产品在目标市场、目标客群已经具体的产品运营阶段基于居住周期不同而有不同规划，但从产品类型而言却都是为满足人异地居住需求而提供的类酒店化服务，两者其实并不矛盾。若能找到一个兼顾两者特性的产品，将十分有利于入市早期，通过多样化市场覆盖获取市场份额，形成规模效应，而非单纯增量。,酒店式服务公寓,酒店式的服务，公寓式的管理。,*公寓产品：现状分析,1、项目可行性： 6个项目均位于轨道交通或城市主干道附近，交通通达性优良； 项目分部主要在城南及城东，此区域聚集了大

13、量高端商务人群及青年流动人口，住宿产品需求旺盛。,2、运作实力： 依托*金控集团及酒店集团的资金和经营支持，可以很好地解决公寓规模化，以及公寓产品标准化难题。,3、产业联动： 金服、生活服务、物业服务、商业服务等集团内业态联动，为延展公寓业务奠定了坚实基础。,具备可行性基础,具备规模扩张及标准化运营基础,具备平台化的业务延展基础,核心： 找准产品竞争优势； 深挖产品盈利模式。,策划定位：年轻人、中端住宿市场。 租住周期：长短租皆可满足，灵活租期的住宿产品。 项目落位：基于三个品牌档次，选址区间涵盖：1.5-2线城市CBD，闹市区，交通枢纽，著名旅游景区。 运营模式：自建品牌、酒店化运营模式，对

14、外输出管理。 进入动机：盘活存量资产+享受运营红利 盈利模式：租金、佣金、资金预存 业务延展：+旅游、+金融服务、+医疗健康. 实现基础：在线住宿租赁平台,*公寓产品：策划运营框架,*公寓产品：策划定位,目标机会市场，做年轻人的中高端公寓产品。 传统酒店式公寓多为国际连锁品牌，如雅诗阁、辉盛阁和奥克伍德等，主要目标中高端商务人士，以其在异地外派、出差、家庭出行等需求为出发点，通过服务、品牌及管理溢价，此类产品的单晚房价与五星级酒店持平，区位选择多在市中心及核心CBD区域。 同时，随着年轻人消费观念和居住观念的转变，市场上兴起了多种“青年公寓”产品，取代传统租住，但产品标准缺乏、服务和运营能力还

15、不成熟，以及租金水平过高，令年轻人望而生畏等矛盾十分明显。 借助自持物业所具备的强定价权，并通过对线下运营团队人力资源结构优化，客房耗品清单优化，清洁频次及维修频次优化，降低运营成本，从而以高性价比的产品，真正面向年轻、中端市场。,*公寓产品：运营模式,酒店延展物业： 统一运营团队，提供多样性产品选择 针对与同品牌酒店物业相连的公寓产品，在需求逻辑上，多为需同时满足短/长租的产品： 在运营团队的组建和编制上，与酒店协同考虑； 在设施服务提供上，优化客房耗品清单，减少需每日更换的物品，减少客房清洁频次，降低运营成本。,统一的在线预订平台 基于住宿平台，酒店和公寓产品均在统一的渠道进行预订、销售和

16、推广。 搭建互联网平台还有利于在做业务延展，提高多种经营收入，如搬家、物业、餐饮、金融服务等。,基于移动互联的入住体验 公寓产品同样可以选用自助C/I，自助洗衣，自动贩卖，智能化门锁及安控系统。 移动智能应用一方面有利于进一步优化人员结构，降低人力成本，在产品入市初期，更是以创新型观感吸获取消费者认同。,公寓独立物业： 优化人员结构，轻酒店化运营 针对独立存在的公寓物业，在需求逻辑上，多为中长期租赁产品，因此： 运营团队编制优化空间大，如前台、客房维护、安保、维修等岗位均转变为低频次需求，可采取外包形式控制人力成本。 在设施服务提供上，放大储物空间，减少房间内多余装饰。强化共享空间，营造长租社交氛围。除*悦外，取消客房耗品，固定客房清洁频次。,*公寓产品：盈利模式,价格优势： 基于直接开房成本（包括能耗、人工、易耗品等）的定价原则。,成本优势： 打破项目边界，形成统一的后勤支持中心，标准化地完成日常运营管理。,存量资产盘活 稳定的经营性现金流,资产优势： 基于稳定经营性现金流，清晰的商业模式及未来增长预期，进行 资产证券化。,平台优势： 打造生活闭环