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1、房地产住宅开发目标成本之建安成本测算详解本文首先来介绍下在目标成本中占比重较大的建安成本的测算过程，也使大家对房地产住宅开发企业拿地前期建安成本的测算有一定了解。本工程测算详解均按照十年实战经验得出来的。房地产住宅开发企业目标成本一般分为三版：土地版、目标版、施工版，土地版是根据土地出让公告里的数据进行测算的，有时为了测算需要根据土地预出让公告数据进行测算；目标版是根据设计目标进行测算的，施工版是根据施工图进行测算的。目标版和施工版目标成本由于有了设计目标，数据信息相对完整，测算起来相对容易。土地版目标成本由于数据不完整，信息量少，测算起来比较困难，而且往往企业在拿地前期和过程中就需要用到土地
2、版目标成本的初步测算成果，以便企业高层制定拿地策略。2019年5C6614C4EFC12E4086101EF9CF644760目 录一、测算所需资料21.基础资料22.项目资料2二、基础工程31.土石方工程31.1工程量31.2单价32.桩基工程31.1工程量31.2单价33.基坑支护工程41.1工程量41.2单价44.其他基础工程41.1工程量41.2单价4三、土建工程51.地上土建工程51.1工程量51.2单价52.地下土建工程51.1工程量51.2单价63.其他土建工程61.1工程量61.2单价6四、安装工程71.给排水工程71.1工程量71.2单价72.电气工程71.1工程量71.2单
3、价83.消防工程81.1工程量81.2单价94.智能化工程91.1工程量91.2单价95.通风空调工程101.1工程量101.2单价106.电梯工程101.1工程量101.2单价117.太阳能工程111.1工程量111.2单价118.其他安装工程111.1工程量111.2单价11五、外立面工程121.保温工程121.1工程量121.2单价122.门窗工程121.1工程量121.2单价123.栏杆工程121.1工程量121.2单价124.百叶工程131.1工程量131.2单价135.雨棚工程131.1工程量131.2单价136.遮阳工程131.1工程量131.2单价147.外装饰工程141.1工
4、程量141.2单价148.其他外立面工程141.1工程量141.2单价14六、外景观工程151.1工程量151.2单价15七、营销设施工程151.售楼处工程151.1工程量151.2单价152.样板房工程161.1工程量161.2单价16我们所要算的成本组成结构房地产住宅开发企业建安工程一般组成本文会多次提到企业常规价格，这是指在开发过程中形成的企业特有的工程价格，比如同一业态（如洋房）和档次的项目，其单方造价会大致相同，使用材料设备等的价格水平也基本相同。这些数据可以在企业ERP系统中查询到，如果没有ERP系统，可以从企业历年来签订的施工合同中查找到相关价格。一、测算所需资料1.基础资料基础
5、资料可以从当地政府土地官网出让预公告发布的建设工程规划设计要点中获得，与成本测算相关的信息主要包括用地性质、用地面积、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等指标，还有就是关于公共配建、停车配建、设计要点附图等的说明；2.项目资料项目资料主要来自于营销部和设计部提供的初步强排目标，与成本测算相关的信息主要包括项目业态、楼栋数量及层数、户型面积及数量、楼栋单元数量。由于是初步强排目标，再加上一般时间都比较紧，所以信息量不大，比如强排目标中一般不含物业用房、会所、学校、幼儿园等公建配套设施的相关信息，而且强排目标中的数据信息容易出现相互矛盾的地方，比如根据楼栋层数计算出来的建筑密度与规划指标中建筑密度
6、有差异等；备注：由于物业用房、会所、学校、幼儿园等属于公建配套设施，不在本次建安成本测算的范围，因此本文不再赘述，会在以后的文章中详细介绍其测算方法。二、基础工程1.土石方工程1.1工程量土石方工程量（m3）=用地面积*90%*（车库层高+0.5）*1.2备注：（1）用地面积可以从规划局发布的规划设计要点中获得；（2）乘以90%是由于车库最大设计面积最多为用地面积的90%；（3）车库层高加0.5是由于增加了底板及垫层的厚度；（4）乘以1.2是由于还有承台、工作面等土方，约增加20%的工程量。1.2单价土石方单价内倒一般10-24元/m3不等，回填土一般20-33元/m3不等，外运一般30-73
7、元/m3不等；由于各个地区的价格可能不同，可以参照当地市场价格或者企业常规价格；备注：一般情况下外运量比较大，因此在测算土石方成本的时候按外运价格打八折左右计算，另外渣土费的价格要包含在土方单价中。2.桩基工程1.1工程量由于是土地版，没有任何目标，因此桩基工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按项目总建筑面积考虑；1.2单价由于是土地版，没有任何目标，因此桩基工程的成本测算可以根据造价指标进行，其单价按项目总建筑面积单方140-190元/m2考虑；由于各个地区的价格可能不同，可以参照当地市场价格或者企业常规价格；3.基坑支护工程1.1工程量由于是土地版，没有任何目标，因此桩基工程的成本
8、测算可以根据造价指标进行，其工程量按项目总建筑面积考虑；1.2单价由于是土地版，没有任何目标，因此桩基工程的成本测算可以根据造价指标进行，其单价按项目总建筑面积单方20-36元/m2或90-150元/m2考虑；由于各个地区的价格可能不同，可以参照当地市场价格或者企业常规价格；备注：若基坑支护为挂网喷浆形式，则总建筑面积单方为20-36元/m2左右；若为支护桩形式，则总建筑面积单方为90-150元/m2左右，测算时采用哪种支护形式，按各企业常规做法考虑。4.其他基础工程1.1工程量其他基础工程主要包括降水、检测类的费用，由于是土地版，没有任何目标，因此其工程量按项目总建筑面积考虑；1.2单价由于
9、是土地版，没有任何目标，其单价按项目总建筑面积10-20元/m2考虑； 由于每家房地产企业的单价可能不同，测算时可按企业常规价格考虑；三、土建工程1.地上土建工程1.1工程量地上部分建筑面积可以根据规划设计要点中用地面积和最大容积率的乘积计算获得；备注：如果要较详细的计算地上部分住宅建筑面积的话，还要扣除会所、物业用房等的面积，因为它们也是占容积率的，但毕竟是土地版测算，不需要那么精确，因此计算时不考虑扣除公建配套部分面积，如果企业要求测算的精确度的话，就要扣除了。1.2单价根据项目业态确定：一般中高层1440-1800元/m2，小高层1170-1410元/m2，洋房1400-1700元/m2
10、，别墅1200-1710元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，比如含钢量、窗地比等，测算时可按企业常规价格考虑；2.地下土建工程1.1工程量1.1.1主楼部分地下工程量主楼地下部分建筑面积可以根据规划设计要点中用地面积和建筑密度的乘积计算获得；备注：如果要较详细的计算主楼部分住宅建筑面积的话，还要扣除会所、物业用房等地下部分的面积，但毕竟是土地版测算，不需要那么精确，因此计算时不考虑扣除公建配套地下部分面积，如果企业要求测算的精确度的话，就要扣除了。1.1.2车库部分地下工程量车库部分地下工程量可以按照规划设计要点中用地面积乘以90%计算。备注：车库最大设计面积最多为用地面积的90%；1
11、.2单价一般非人防地库1600-1900元/m2，人防地库1900-2200元/m2；由于是土地版，没有任何目标，所以无法区分人防和非人防地库面积，因此在测算时一般取人防和非人防地库的折中价格。由于每家房地产企业的设计标准不同，比如含钢量、层高、板厚等，测算时可按企业常规价格考虑；3.其他土建工程1.1工程量其他土建工程根据各企业的实际情况而定，有就列项，没有就为空；1.2单价单价也是根据各企业的实际情况而定，有就按企业常规价格考虑，没有就为空；四、安装工程1.给排水工程1.1工程量1.1.1主楼部分工程量由于是土地版，没有任何目标，因此给排水工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按主楼
12、地上及地下建筑面积之和考虑；1.1.2车库部分工程量由于是土地版，没有任何目标，因此给排水工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按车库部分建筑面积考虑；1.2单价1.2.1主楼部分单价一般主楼地上及地下给排水单价为170-270元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；1.2.2车库部分单价一般主楼地上及地下给排水单价为310-360元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；2.电气工程1.1工程量1.1.1主楼部分工程量由于是土地版，没有任何目标，因此电气工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按主楼地上及地下建筑面积之和
13、考虑；1.1.2车库部分工程量由于是土地版，没有任何目标，因此电气工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按车库部分建筑面积考虑；1.2单价1.2.1主楼部分单价一般主楼地上及地下电气工程单价为210-260元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；1.2.2车库部分单价一般主楼地上及地下电气工程单价为310-370元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；3.消防工程1.1工程量1.1.1主楼部分工程量由于是土地版，没有任何目标，因此消防工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按主楼地上及地下建筑面积之和考虑；1.1.2车库
14、部分工程量由于是土地版，没有任何目标，因此消防工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按车库部分建筑面积考虑；1.2单价1.2.1主楼部分单价一般主楼地上及地下消防工程单价为51-78元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；1.2.2车库部分单价一般主楼地上及地下消防工程单价为110-160元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；4.智能化工程1.1工程量1.1.1主楼部分工程量由于是土地版，没有任何目标，因此智能化工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按主楼地上及地下建筑面积之和考虑；1.1.2车库部分工程量由于是土地版，没有任何目标，因此智能化工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按车库部分建筑面积考虑；1.2单价1.2.1主楼部分单价一般主楼地上及地下智能化工程单价为55-78元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；1.2.2车库部分单价一般主楼地上及地下智能化工程单价为55-78元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；5.通风空调工程1.1工程量1.1.1主楼部分工程量由于是土地版，没有任何目标，因此通风空调工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按主楼地上及地下建筑面积之和考虑；1.1.
