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1、长沙金科中心房地产开发项目可行性研究报告长沙金科房地产开发有限公司2013 年 8 月 8 日 2目 录一、项目概况 .3（一）开发单位 .3（三）地理位置及用地现状 .5（四）项目建设规模 .7（五）配套市政设施情况 .7（六）项目主要技术经济指标 .8二、宏观经济背景分析 .10（一）2012 年长沙经济运行情况 .10（二）常住人口 .10三、投资环境及市场分析 .14（一）投资环境分析 .14（二）市场分析 .16（三）小结 .28四、项目建设规划及进度安排 .29（一）建设方案及规划目标 .29(二)建设方式及进度安排 .30五、项目投资测算与资金筹措 .30（一）项目投资测算 .3
2、0（二）资金筹措计划 .32六、项目投资分析 .32（一）项目销售收入测算 .32（二）项目利润测算 .33（三）项目财务指标分析 .34（四）项目风险分析 .35七、经济社会环境效益评价 .36（一）经济效益评价 .36（二）社会效益评价 .36（三）环境效益评价 .37一、项目概况（一）开发单位长沙金科中心项目为城市综合体项目，项目以中高档住宅、商业、办公写字楼为主，位于星沙 CBD 的核心圈星沙商业老街板仓路与向阳路、南山路（过板仓路称东升路）的交汇处，东、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心区域。扼守板仓南路与向阳路的黄金旺角。项目由长沙金科房地产开发有限公司独立开发。长沙金科房地产
3、开发有限公司成立于 2013 年 1 月 8 日，注册资本 15000 万元，其中湖南金科房地产开发有限公司出资 13500 万元，占比 90%，湖南铁建投资有限公司出资 1500 万元，占比 10%。2013 年 8 月，湖南金科从湖南铁建投资有限公司手中将其 10%的股权购回，长沙金科成为湖南金科全资子公司。湖南金科房地产开发有限公司注册资本 15000 万元，成立时间 2008 年 1 月。由金科集团股份有限公司全资控股。湖南金科房地产开发有限公司作为金科股份在湖南成立的第一家房地产公司，公司成立之初目标就是立足长沙，辐射湖南周边、武汉等中部城市，从公司成立之初的一个项目“东方大院”项目
4、发展成为现在控制“东方大院” 、浏阳“天湖新城” 、雷锋大道“金科世界城” 、郴州“在水一方” 、星沙“金科中心”等 5 个项目的区域公司。公司设置七个部门包括人事行政部、工程管理部、营销管理部、投资开发部、财务管理部、成本控制部、运营管理部。现有员工 189 名，其中大专本科以上有 188 人，研究生 17人。截至 2012 年末，该公司总资产 181583 万元，总负债 131588 万元，所有者权益 49995 万元，全年实现销售收入 34238 万元，净利润 2482 万元。金科集团股份有限公司成立于 1998 年，历经 16 年发展，已经成为一家以房地产开发为主业，以五星级酒店、园林
5、、门窗及物业管理等为辅业的大型企业集团，具有国家一级房地产开发资质，2013 年半年度报告公布，金科集团总资产达 587.03 亿元。在已进入北京、重庆、四川、江苏、湖南、贵州、陕西、新疆等省（市）的 20 多个城市进行房地产开发，全国目前在建项目超过 50 个。目前，公司土地储备可建面积超过 1000 万平米。2011 年 8 月 23 日，正式在深交所挂牌上市。股票代码（000656） 。肩负“建筑人居梦想”的崇高使命，秉承“做好每个细节”的公司理念，经过 15 年持续、稳健发展，金科已进入中国房地产企业第一阵营，2009 年被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国地产品牌 10 强”
6、，2013 年，排名中国房地产行业综合实力第 16 位，运营效率、社会责任感均列第三。排名“中国房地产 500 强”前 20 强，并获评“2011 中国房地产开发企业发展潜力十强” 。并被国家工商行政总局授予地产界仅有的 10 余家“中国驰名商标” 。此外，金科被评定为“中国蓝筹地产企业” 、 “中国慈善突出贡献企业” 、 “中国房地产稳健性企业全国第三” 、 “影响世界的中国力量品牌 500 强”等世界和国家级至高荣誉。被国家和地方政府评为“重合同、守信用企业” 、 “AAA 诚信开发企业“。目前已成为全国多个城市的诚信纳税大户，被多家权威金融单位授予 3A 信用等级。公司在努力为社会奉献精
7、品楼盘，推进住宅产业发展，改善人民居住水平的同时，还热心社会公益事业，关注社会弱势群体，关心教育事业，支持政府基础设施建设，自公司成立以来累计捐赠逾 1.42 亿元，拉动社会就业累计超过 10 万人。金科素以产品创新著称，获得国家知识产权局授予的 “原创中国洋房” 、 “空中院馆” 、 “X+1 夹层住宅” 、 “别墅级洋房”四项专利。拥有“花园洋房之父” 、 “中国民居文化旗手” 、 “中国住宅产品专家”的业界美誉。胸怀“百年地产，中国榜样”远大理想，致力地产开发专业化道路，凭借产品创新、品质服务等核心竞争力，金科正稳步推进“依托中西部，做大长三角, 开拓环渤海 ”的全国化发展战略，为进入“
8、中国综合企业 50 强”的宏伟目标而不懈努力。（二）项目背景长沙金科中心项目定位为城市综合体项目，项目主要以中高档住宅为主，公寓式住宅、商业、写字楼各占一部分。目前，项目正在长沙市发展和改革委员会办理相关立项手续。土地获取及价款支付情况： 本项目土地出让总价为 5.263 亿元，土地款已缴纳 2.6315 亿元。相关证件办理情况如下：四证名称 批准文号 批准面积 备注土地使用证 长国用（2013）第 5012 号 39882.60土地使用证 长国用（2013）第 5013 号 6618.00建设用地规划许可证 建规【地】字 第 经开出【2013】0018 号 号 57431.6（三）地理位置及
9、用地现状长沙金科中心项目位于星沙 CBD 的核心圈星沙商业老街板仓路与向阳路、南山路（过板仓路称东升路）的交汇处，东、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心区域。扼守板仓南路与向阳路的黄金旺角。项目总占地面积 94117.8 平方米。交通配套极其完善，地铁、高速、机场、城市干道一应俱全。背靠长永高速加盖城市绿化广场。向东对接长沙空港经济区，拥 2 条高速路，4 条主干道环绕，邻近3、7 号地铁线，交通四通八达。图表 1 项目所在位置图表 2 项目所在区域卫星图图表 3 交通配套极其完善，地铁、高速、机场、城市干道一应俱全。（四）项目建设规模按照项目规划设计，长沙金科中心规划建设用地总面积 14
10、1 亩，一期占地面积 39882.60 平方米，总建筑面积 199842 平方米，容积率 4.5，绿化率达30%，车库面积 19000 平方米，主要建筑为 34 层的高层住宅，以及高层商业办公写字楼等。（五）配套市政设施情况本项目所在区域属于长沙县，京珠高速和长浏高速交汇处东南侧，交通地理位置非常优越，周边地区城市建设已基本完善，星沙经济技术开发区汇集了众多的知名企业如：三一重工、山河智能、中联起重机、铁建重工、远大空调、娃哈哈、同心实业、博世汽配、可口可乐、百事可乐、长丰汽车、金龙铸造等等。市政基础设施基本配套，供水、供电、交通、邮电、环境、卫生等市政公用设施非常完善。图表 4 配套极其完善，地铁、高速、机场、城市干道一应俱全（六）项目主要技术经济指标表格 1 经济技术指标项目名称 单位 规划数值规划用地面积 39882.60 总建筑面
