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1、第十章 不同类型物业的物业管理,2019/4/26,2,目 录,居住物业的管理,1,零售商业物业的物业管理,2,案例分析,工业物业管理,4,3,4,写字楼物业管理,5,1,3,6,特种物业管理,2019/4/26,3,第一节 居住物业的管理,一、居住物业的含义与分类 （一）含义 居住物业即指居民赖以生存的空间和必要的生活条件，包括住宅以及附属的设备和设施。 （二）分类 居住物业可以分为商品住宅、公寓住宅、别墅住宅和售后公有住宅。住宅的形式不同，其物业管理的要求、管理的特点及管理的重点也会有所不同。 本课程主要针对商品住宅小区的物业管理进行介绍。,2019/4/26,4,第一节 居住物业的管理,
2、二、住宅小区的物业管理 （一）住宅小区的构成与特点 1.住宅小区的构成 2、住宅小区的特点 （二）住宅小区物业管理的主要内容 1、住宅小区的居民管理 2、住宅小区的居住设施管理 3、住宅小区居住环境的管理,2019/4/26,5,第一节 居住物业的管理,（三）住宅小区物业管理的具体要求 1.对房屋维修管理的要求 2.对房屋设备管理的要求 3.对市政公用设施管理的要求 4.对绿化管理的要求 5.对环境卫生管理的要求 6.对治安、保卫管理的要求 7.对物业服务企业的要求 8.提高住宅小区的社会主义精神文明水平,2019/4/26,6,第一节 居住物业的管理,三、其他各类居住物业的管理要点 （一）高
3、层公寓的物业管理 1.高层公寓的物业管理 2.高层公寓的分类 3.高层公寓物业管理内容的特别之处 （二）别墅的物业管理 1.别墅的定义 2.别墅的分类 3.别墅物业管理的特点与要求 4.别墅物业管理的内容 （三）售后公有住宅的物业管理 1.售后公有住宅定义 2.售后公有住宅的管理特点,2019/4/26,7,第二节 零售商业物业的物业管理,一、零售商业物业的含义与分类 （一）零售商业物业的含义 零售商业物业，是指以买卖方式是商品流通的经济活动场所。 （二）零售商业物业的分类 主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面，划分为五种类型： 1.市级购物中心 2.地区购物商场 3
4、.居住区商场 4.邻里服务性商店 5.特色商店,2019/4/26,8,第二节 零售商业物业的物业管理,二、零售商业物业的出租管理 （一）选择租户 选择承租人一般要考虑以下因素：声誉、财务状况、承租人组合与位置分配、承租人需要的服务等。 （二）零售商业物业的租金 1.基础租金 2.百分比租金 3.代收代缴费用和净租金 4.租金的调整,2019/4/26,9,第二节 零售商业物业的物业管理,（三）零售商业物业的租约 租约内容一般包括： 1、关于每一独立承租单元的用途 2.限制经营内容相似的租户 3.限制租户在一定地域范围内重复设店 4、营业时间 5、公用面积的维护 6、折让优惠 7、其他条款,2
5、019/4/26,10,第二节 零售商业物业的物业管理,三、零售商业物业管理的其它要点 （一）增加租户的营业额是物业管理的重要目标 （二）严格管理各承租商户的装修 （三）做好安全保卫和消防工作 （四）方便的内外交通、足够的停车场也是购物中心的必要条件 （五）做好商业物业的内外环境清洁工作 （六）加强与承租人的沟通，协调好与承租人的关系,2019/4/26,11,第三节 写字楼物业管理,一、写字楼的含义与分类 （一）写字楼的含义 广义的写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物，但投资性物业中的写字楼是，则是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场
6、地。 （二）写字楼物业的分类 1.按写字楼功能划分 1）单纯型写字楼；2）商住两用型写字楼；3）综合型写字楼 2.按写字楼的综合因素划分 1）甲级写字楼；2）乙级写字楼；3）丙级写字楼,2019/4/26,12,第三节 写字楼物业管理,二、现代写字楼的特点 （一）所处区域多在城市的繁华地段 （二）写字楼建筑规模大、各类公司机构集中 （三）写字楼的服务功能齐全、配套设施完善 （四）写字楼大多为高档次的市场建筑 （五）多由专业物业服务企业进行管理,2019/4/26,13,第三节 写字楼物业管理,三、写字楼物业管理的基本内容 （一）房屋维修养护及装修管理 （二）设施设备管理 （三）安全保卫管理 （
7、四）清洁卫生、绿化管理 （五）服务管理 （六）出租管理 四、写字楼的出租管理 写字楼的出租管理一般包括以下内容： （一）写字楼租户的选择 选择租户时应考虑的因素：,2019/4/26,14,第三节 写字楼物业管理,1、租户的商业信誉和财务状况 2、所需面积的大小 3、需要提供的物业管理服务 （二）写字楼租金的确定 应考虑的因素： 1、计算可出租面积或可使用面积 2、基础租金与市场租金 3、出租单元的面积规划和室内装修 （三）写字楼物业的租约与租约谈判 1、租赁合约中的标准条款 2、折让优惠和承租人权利的授予,2019/4/26,15,第四节 工业物业管理,一、工业物业管理概述 （一）工业物业的
8、含义 工业物业是指已建成并投入使用的各类工业厂房、标准厂房、工业园区及其附属的设备、设施和相关场地，工业物业是随着工业发展而兴起的一种物业 （二）工业物业的类型 1.根据工业物业的特性或租户类型分类，分为： （1）重工业厂房（2）阁楼式厂房（3）现代单层标准厂房（4）孵化器式的厂房。 2.根据工业场所的适用性分类，分为：（1）普通型工业物业（2）特殊型工业物业（3）单一型工业物业,2019/4/26,16,第四节 工业物业管理,（三）工业物业管理的含义 工业物业管理是指物业服务企业对工业物业区内厂房、仓库等房屋建筑及其附属的设施、设备的管理，以及各种综合服务的管理。 （四）工业物业管理的基本内
9、容 1负责厂房、建筑物的日常管理事务； 2代表各企业、车间统一对外联系，协助落实街道办事处交办的社会事务； 3监督厂房和仓库管理规定的实施，协调各企业、生产厂商对公共部分的使用，维护绿化布局，落实卫生制度； 4负责厂房和仓库范围内公共部位、公共整体性设备及附属设施的管理、养护和维修；,2019/4/26,17,第四节 工业物业管理,5负责建立厂房和仓库修缮管理基金，设立专项账户，集专款用于公共交通、公共设施维修； 6按时收取和分摊管理费、维修费，并定期公布账目； 7有权采取必要的措施，保证管理规定的实施。 二、工业物业管理的特点 （一）工业物业的特点 1、投资大 2、非流动性 3、属投资性物业
10、 4、功能易过时 5、租赁期限长,2019/4/26,18,第四节 工业物业管理,（二）工业物业管理的特点 1、管理复杂 2、专业性强 3、易出现房屋、设施的意外损坏 4、治安保卫和消防工作有特殊的要求 5、生产用房保持清洁难度大 6、有环境保护方面的要求 7、需提供多方位的社会化服务,2019/4/26,19,第四节 工业物业管理,三、工业物业管理的内容 （一）制定严格的管理制度 （二）工业区公用部位的管理 （三）工业区设备设施管理 （四）工业区环境管理 （五）工业区治安管理 （六）工业区消防管理 （七）工业区车辆交通管理,2019/4/26,20,第五节 特种物业管理,一、特种物业的含义与
11、类型 （一）含义 我们把未包括在住宅、写字楼、商场或购物中心或工业物业以外的物业类型统称为特种物业或其他物业。 （二）类型 1、文化类物业：包括学校、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆等。 2、体育类物业：包括体育场、体育馆、健身房、高尔夫球场等。 3、娱乐类物业：包括剧场、影视厅、音乐厅、舞厅、游乐厅、度假村等。 4、卫生类物业：包括医院、疗养院、药检所、养老所等。,2019/4/26,21,第五节 特种物业管理,5、交通类物业：包括公路、铁路、桥梁、涵洞、通道、车站、码头、空港等。 6、宗教类物业：包括教堂、礼拜堂、庙宇、宗祠等。 7、其他物业：包括古建筑、名人故居、公用建筑、教养院、监狱等。
12、 二、特种物业的特点 （一）服务对象不同 （二）服务需求不同 （三）管理对象不同 （四）经费来源不同,2019/4/26,22,第五节 特种物业管理,三、高校物业管理 （一）高校物业管理的含义及特点 （二）高校物业管理的原则 （三）高校物业管理的内容 1、学生公寓的管理 2、教学楼的管理 3、设备的管理 4、绿化环境的管理 （四）高校物业管理的现状及发展策略,2019/4/26,23,第五节 特种物业管理,四、医院物业管理 （一）医院物业管理的特点 1、设备运行具有连续性 2、保洁工作专业性强 3、安全保卫工作 具有特殊性 （二）医院物业管理的内容 1.房屋及附属设备设施的维修养护与运行管理
13、2.安全保卫服务 3.病区被褥用品洗涤及供应管理服务 4.环境管理服务 5.护工服务管理 6.医院的其他服务项目,2019/4/26,24,第五节 特种物业管理,（三）医院物业管理的主要要求 1.抓服务质量关键控制点，促进保安部高效运作 2.彻底转变服务观念，提供主动式维修服务 3.实施劳动式定额管理，提高清洁服务质量，降低管理成本 4.实行严格的考核制度，建立有效的激励机制,2019/4/26,25,第六节 案例分析,案例1 某高校保安下班后打伤学生，物业服务企业应怎样处理？ 案例2 医院窗户掉落砸坏了该医院医生的轿车，怎么办？,2019/4/26,26,东北财经大学 刘秋雁 2011年8月,谢谢,
