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1、第二章 房地产开发与经营程序,主要内容,2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述,2.1 房地产开发与经营程序演变,2.1.1 房地产开发行业相关政策的变化,土地使用权获取方式发生变化 自有资本金比例提高 房地产开发经营业务链的分割重整 房地产开发经营程序发生变化,（1）土地使用权获取方式发生变化,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(11号令) 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况 执法监察工作的通知(71号令) 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(39号令),（2）自有资金比例提高,中国银行和国务院相继于2003年、20
2、04年分别颁布121号文与13号文，提高了房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例，并且禁止商业银行向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。,（3）房地产开发经营业务链的分割重整,新业务链变为土地储备开发与商品房开发经营两条相互衔 接的业务链 新业务链中的土地储备开发和房地产二级开发均大量引入 市场竞争机制 新的业务链组合加强了政府对房地产行业的宏观调控能力,（4）房地产开发经营程序发生变化,过去，房地产开发企业多是先办理选址意见书后再办 理土地出让手续。 现在，通过土地一级市场获取的土地已经经过了土地 储备开发，这些土地在土地储备开发阶段已经完成了 规划意见书的办理。,2.1.2
3、 房地产开发与经营原有程序及其问题,（1）房地产开发与经营原有程序简介,第一阶段：投资决策分析 第二阶段：土地使用权获取 第三阶段：前期准备（资金筹措、项目招投标、规划设计） 第四阶段：建设施工（申领建设工程开工证、建设项目管理、 竣工验收） 第五阶段：销售（销售团队的组织、销售计划与策略的制定、 预售许可证的申领、广告宣传、销售谈判） 第六阶段：物业管理,（2）房地产开发与经营原有程序存在的问题,原有的房地产开发与经营程序是建立在土地市场存在协议出让、毛地出让的基础上的，主要存在下列问题：,征地拆迁方式与国家法律相违背 划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地的权限 不利于城市规划政策的
4、落实与土地集约利用 不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失 延长了房地产开发周期，增加了投资开发风险,2.1.3 房地产开发与经营新程序及其特征,（1）房地产开发与经营新程序简介,土地储备开发阶段,准备工作 行政审批 项目实施与交付,房地产二级开发阶段,投资决策 前期工作 项目管理 经营与物业管理行政审批,（2）房地产开发与经营新程序的特征,土地开发市场脱离了土地供应市场 土地供应更加透明化 程序更加简练，更有利于监管 有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险,2.2 土地储备开发程序概述,2.2.1 土地储备开发概念与内涵,（1）土地储备开发的概念,按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市
5、总体规划土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用配套设施建设，按期达到土地既定开发标准的土地开发行为，并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存以备供应，这一系列的行为称之为土地储备开发。,（2）土地储备开发的内涵,土地储备开发主体是市、县人民政府的国土资源管理部门 土地储备开发实施主体是土地储备机构 土地储备开发目标包括战略目标和现实目标 土地储备开发工作的依据是国民经济发展计划、土地利用 总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划 土地储备开发工作的内容是编制土地储备
6、开发计划与方案、 实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础 设施与公用设施建设、已开发土地储存、土地入市交易,2.2.2 土地储备开发工作原则,政府主导原则 统一规划原则 计划调节与市场调节相结合原则 投资多元化原则 收益共享原则,由社会企业主导,土地储备开发计划编制与审批 土地储备开发实施方案编制与审查 由政府主导 土地储备开发实施主体确定 土地储备开发项目投资分析 参与项目竞争,2.2.3 土地储备开发基本程序,准备工作阶段：,行政审批阶段： 项目立项申请、建设用地预审、投资核准、环境影响评价等专业评价、市政配套与管线综合意见、规划意见书办理、项目立项核准（或备案）、征地拆迁批准
7、,项目实施与交付阶段： 征地、拆迁、安置建设、市政建设、储备开发验收、储存或入市,2.3 房地产二级开发程序概述,2.3.1 投资决策阶段,（1）投资机会选择,开发设想提出,寻找投资机会常用的方法有以下几种： 在土地管理部门寻找其准备出让的土地 关注媒体广告或自行发布广告，寻找投资机会 通过中介、咨询机构寻找投资机会 直接寻找拥有土地使用权的单位（如拥有划拨土地国有企业等）,投资机会寻找,投资机会选择,（2）投资分析决策,通过投资分析决策可以将房地产二级开发项目落实 到一个真正的项目之上，明确项目的开发性质、类型、 规模、资金的投入和使用、项目的建设周期、项目的经 营和项目投资的回收等，保证项
8、目的开发有一个内外部 合理可靠的基础，并为项目的顺利开发建设、经营以及 项目的现金流量计划提供合理的预测。,2.3.2 前期工作阶段,（1）土地使用权获取,参与土地出让竞争 在建项目收购 入股项目公司,（2）专业评价与项目核准,环境影响报告书 交通影响报告书,（3）规划设计报批,建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证,规划设计阶段的规划设计单位选择 在申请建设工程施工许可证前的施 工方、监理方选择 在施工前的材料供应商、设备供应 商选择,（4）合作单位选择,成本控制 三控 进度控制 质量控制 合同管理 安全管理 一协调：全面的组织协调,两管,2.3.3 项目管理阶段,（1）建设施工阶段：三控两管一协调,（2）竣工验收阶段,自检阶段 初步验收阶段 正式全部验收阶段,2.3.4 经营与物业管理阶段,（1）房地产营销,一般居住物业应以出售为主 写字楼和商业用房以大宗出租为主 酒店或酒楼一般采用自我经营方式,（2） 物业服务,保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施 保证物业的使用寿命及价值 对业主提供专项及特约服务，并进行物业的经营,土地储备开发（土地一级开发）在最近几年在全国各个城市如火如荼地展开，其开发成本决定了土地出让底价，在不同的操作模式下，土地储备开发制度是否可以有效控制土地价格？对房地产市场会产生什么样的影响？,讨论,
