专题研讨幻灯片——小产权房

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1、浅谈对“小产权房”的几点认识,主要内容,小产权房的界定 小产权房的产生背景 小产权房的发展现状与危害 小产权房成因分析 小产权房问题的解决途径,专题研讨 2009-12-20,1 小产权房的界定,1.1概念 “小产权房”，也称“乡产权房”，它不是法律概念，而是人们在 实践中逐步形成的约定俗成的称谓：是指在农民集体土地上建设的， 由本集体经济组织以外的单位或个人购买的，没有取得合法房产证明 的房屋。 之所以叫“小产权房”，是相对于“大产权房”而言，购买房屋的 人，仅取得乡镇政府颁发的乡镇房屋所有权证书或者由村民委员会颁发 的“名誉村民”及房屋所有权或使用权证书等，而不是依法获得由县级 以上房产管

2、理部门颁发的房屋所有权证和土地使用权证。 依照法律，县级以下的乡镇、村集体，是没有资格发放这样的房屋 产权证书的。所以这样的“小产权房”又被称为“乡产权房”、“村产 权房”、“农民房”、“集体房”或“野楼盘”，等等。,专题研讨 2009-12-20,1 小产权房的界定,1.2 特征 （1）占有土地特定 用于建设小产权房的土地系农民集体所有的土地包括村建设用地甚 至耕地。 （2）建设、销售主体特定 建设、销售主体主要有农民、村组织和开发商，有的县乡政府可能 参与其中。具体建房形式可能是农民自建、村组织统建或者村组织与开 发商合建。 （3）没有国家颁发的“两证” 由于建设这类房屋未办理立项、规划、

3、用地、建设审批手续，不符 合国家的有关规定，因此，可能会有乡政府或村委会盖章证明其属但 拿不到国家颁发的“两证”，使用人因此不拥有法律承认的房屋所有、处 分、收益等权利。遇到纠纷、国家征地或拆迁等情况，购房者将缺少法 律支持。,专题研讨 2009-12-20,2 小产权房的产生背景,2.1 中国城市化、工业化的高速进程 随着我国改革开放力度的不断加大、市场经济体制的不断完善，我 国城市化进程也在明显加快，中国目前城镇人口已达到58亿，城镇化 水平已超过了45 ，这是人类历史上最大的一次城市化转型。根据国 家有关部门预期：“按人口城镇化率每年增加1个百分点测算，到2020年 还将从农村转移出3亿

4、左右的人口。” 一方面是如此庞大的住房需求， 另一方面则是城市里居高不下的房价，这种尖锐矛盾为小产权房的产生 和发展提供了温床。 大规模的城市扩展造就了中国历史上的村镇规模以最快的速度急剧 减少，也直接促进和造就了小产权房以规模化的方式不断诞生和运转。 在城市化进程中城镇土地不断向农村扩展，道路交通建设不断完善，城 镇人口增加导致住房需求激增等，都是小产权房得以发展的重要条件。,专题研讨 2009-12-20,2 小产权房的产生背景,2.2 城乡二元经济结构 我国是世界上最大的发展中国家，是一个典型的城乡 分治的二元经济结构国家。这种二元经济结构导致了农村 和城市在许多方面的差异。造成贫富差距

5、扩大、地区发展 不平衡、城乡文化素质差距的扩大等问题，使得农村产品 市场难以扩张，农民的收入增加受到严重影响。同时，也 产生诸如小产权房等多种社会问题。,专题研讨 2009-12-20,2 小产权房的产生背景,2.3 房价虚高同时住房保障体制不健全 由于城市房地产价格大幅度攀升，城市中低收入家庭普 遍承受不了城市的高房价，我国住房保障体制又不健全。 而在农村，国家又加大了对农村建设的推动和投入。在农 村基础设施建设和住房改建的同时，一些集体经济组织在 经济利益的驱使下乘机进行小产权房的开发建设。而此时 小产权房的性质发生了一些变化，很多低收入人群人开始 购买小产权房作为第一居所使用，小产权房的

6、建设也开始 变为当地村委会、乡政府的大规模开发行为。,专题研讨 2009-12-20,2 小产权房的产生背景,2.4 在农民新村建设中搭便车 2005年中国兴起社会主义新农村建设，其中，为改善 农村村民居住条件，同时又保证耕地不减少，国家进一步 提出了将农村宅基地整理与新农村建设结合起来，即在经 济条件允许、农民自愿的情况下，通过集镇、村庄统一 规划，集中建房，引导农民住房向中心村、镇集中，将退 让出来的宅基地进行复垦整理，不仅可以提高村镇建设用 地的利用率，而且能够增加耕地面积。,专题研讨 2009-12-20,2 小产权房的产生背景,2.4 在农民新村建设中搭便车 在实际操作中，有些乡镇和

7、村集体经济组织在本村集体 土地上集中建设农民住宅楼，安置本集体经济组织成员 外，擅自扩大销售对象，将所建房屋当成商品房，以较低 的价格向本集体经济组织以外成员销售。更有甚者，一些 乡镇政府、村集体经济组织以“新农村建设”、 “旧村改造” 等名义，在未办理任何审批手续的情况下，非法占用集体 土地进行商品房开发，建设小产权房，向本集体经济组织 以外的社会群体公开销售，并大肆进行广告宣传。致使小 产权房问题空前突出。,专题研讨 2009-12-20,3 小产权房的发展现状与危害,小产权房在各地以旧城改造、城中村改造等名义存在已 久，发展到今天已呈难以遏制之势。通过旧城改造、城中 村改造、合村并镇、新

8、农村建设、村集体直接开发、合作 开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式，涉及到城 市居民和公司拥有的小产权房已达到现存全国村镇房屋建 筑面积330亿平方米的20以上，其中涉及到村镇住宅的大 约50多亿平方米，涉及到村镇生产性建筑的规模也很大、 它甚至已经成为许多中小企业、三资企业的主要的生产场 所 。,专题研讨 2009-12-20,3.1 小产权房的发展现状,3.1.1 开发形式 3.1.2 区位状况 3.1.3 建设类型 3.1.4 销售价格 3.1.5 销售对象 3.1.6 销售方式,专题研讨 2009-12-20,3.1 小产权房的发展现状,3.1.1 开发形式 目前，以旧城改造甚至

9、新农村建设名义，违规在农村集 体土地上进行小产权房开发建设的形式主要有三种： 一是一些村(居)未经审批，擅自组建队伍搞建设； 二是部分村(居)与开发商合作，由村(居)出地，开发商 出钱，双方利益分成； 三是个别村(居)委会直接把农村集体土地卖给开发商， 非法转让集体土地使用权。,专题研讨 2009-12-20,3.1 小产权房的发展现状,3.1.2 区域位置 小产权房在城市近郊地区、远郊地区以及城区边缘扩展 地带、城区内部都有出现。 北京：小产权房主要集中在昌平、房山、通州、密云、顺义、怀柔 等近郊区域 。 天津：不仅近郊地区有小产权房在销售，远郊地区也开始有所分布。 成都： 在三环路外的城乡

10、结合部。 西安：据新华网报道，小产权房主要集中在城郊和城乡接合部。 武汉：小产权房多集中于城中村及城市边缘地带。,专题研讨 2009-12-20,3.1 小产权房的发展现状,3.1.3 建设类型 小产权房建设类型很多，针对不同收入群体、不同年龄 段各类需求的住宅建设类型齐全，在不同的经济发展区域 有不同的特点。既有普通住宅，也有高档住宅和别墅，北 京等地还有三合院、四合院等稀有物。 3.1.4 销售价格 小产权房普遍价格低廉，这也正是高风险的小产权房对 购房人最大的吸引力。小产权房普通住宅价格一般只占当 地普通商品房价格的30-40%，小产权房销售价格特点： （1）价格低廉（2）定价不规范，有

11、很大随意性。,专题研讨 2009-12-20,3.1 小产权房的发展现状,3.1.5 销售对象 （1）小产权高档住宅 主要针对高收入群体，满足追求高生活品质兼投资的需 求。另外也针对就是组织建设开发小产权房的当地村干 部，和少数先富起来的当地村民。 （2）小产权普通住宅 主要针对城市中低收入者，住户经济情况参差不齐，购 房需求相对复杂。购房者一类是满足住房基本需求，二是 满足投资需求。,专题研讨 2009-12-20,3.1 小产权房的发展现状,3.1.6 销售方式 小产权房销售方式主要有直接出售、以租代售和对外出 租的形式，也有很多中介违规参与其中，销售方式极不规 范。,专题研讨 2009-

12、12-20,3.2 小产权房现象的危害,1、影响法律的严肃性和权威性 2、耕地减少加剧，直接威胁国家粮食安全 3、土地利用规划失控 4、扰乱房地产市场秩序 5、危害小产权房消费者利益 6、损害农民土地权益,专题研讨 2009-12-20,4 小产权房成因分析,小产权房问题由来已久,我国独特的城乡二元土地制度 是产生小产权房问题的根源。我国的土地所有权分为国家 所有和集体所有两种形式,集体土地所有权受到法律的种种 限制,所有权权能不完整,集体建设用地不能流转,因此,就产 生了在转让房屋时其所附着的土地使用权无法同时转让的 问题。城市化进程的加快、新农村建设的推进为小产权房 的形成提供了条件,不断

13、上扬的房价是小产权房的催生剂,推 动了小产权房交易市场的持续升温。,专题研讨 2009-12-20,4 小产权房成因分析,4.1农村土地产权制度的缺陷 我国农村土地产权制度的缺陷是产生小产权房问题的根源。我国法律规定 城市土地归国家所有，农村和城市郊区土地属于农民集体所有。 我国土地相关法律剥夺了集体土地的部分开发权和处分权，即集体土地只 能用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施和公益事业，不能用于其他 目的的建设用地开发。法律虽规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只 有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，但它对农民 在旧宅基地上盖楼房，把空余的部分卖给城市人的行为

14、没有明确规定，中间有 许多法律空白或缺陷。按照现行法律“不禁止即可行”的法理，小产权房确实 有法律上的漏洞可寻。 2007年6月，北京市国土局对小产权房的全面叫停，引来了众多非议，对查 处小产权房的执法依据甚至执法主体都存在争议。国土资源管理部门的管辖范 围是国有土地和被征用的农村集体土地，而集体土地则缺少一个统一的管理部 门，尚处在灰色地带。,专题研讨 2009-12-20,4 小产权房成因分析,4.2 城市房地产价格虚高 集体土地所有权的虚置虽然是造成“小产权房”的根本 原因, 但是,“小产权房”毕竟是近年才风起云涌、蔓延全国 的, 而导致“小产权房”激增的, 正是不断疯涨有进无退的 城市

15、房价。城市房地产价格虚高是造成小产权房激增猛进 的经济原因。 住房的需求是刚性的，虚高的房价促成了小产权房的大 量现实购买群。相比较之下，小产权房价格只相当于普通 商品房的一半到三分之一甚至更少。虽然没有正规产权， 无奈之下也成为了中低收入者解决住房问题的选择。,专题研讨 2009-12-20,4 小产权房成因分析,4.3 住房保障体系不完善 （1）政策落实不到位 （2）开发商建设热情不高 （3）保障性住房覆盖面小,专题研讨 2009-12-20,4 小产权房成因分析,4.4 基层干部土地寻租的利益驱动 小产权房的开发几乎没有土地成本。当前国内城市房地产一般税费 项达三四十项，而小产权房因为没

16、有正式合同，不用缴纳任何税费;另 外小产权房也由最初满足低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档 和别墅。所以小产权房的利润也是相当丰厚的，有可能超过一些商品房 的利润。 而在小产权房的开发过程中，农民得到的好处是非常少的，一般就 是自己集资修建一至二套的普通住宅，还有的地方农民没有任何好处， 乡村干部不经村民同意将集体土地直接转让、出租或与开发商合作建房 。大量的土地收益被基层干部占有，一部分乡政府、村委会的领导都能 够谋取利益，有些利益链条还更长。 因此，“监管不力”还只是一个方面，更为严重的是个别地方政府 一直在扮演推波助斓的主体角色。,专题研讨 2009-12-20,5 小产权房问题的解决途径,目前，在我国二元经济体制下，小产权房是城乡二元 土地管理制度的产物。对小产权房问题的解决必须在考察 小产权房产生原因的基础上，对症下药，通过经济、社会 体制改革，特别是土地制度的改革，扩大其积极影响，消 除其消极影响，而不能简单地将其扼杀或完全合法化。 对小产权房的发展和已建的小产权房问题应采取不同的 处置方式，实行堵疏结合。在此，分别