《wto与中国土地市场课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《wto与中国土地市场课件（27页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、WTO与中国土地市场,主 讲: 李 建 强 南京农业大学公共管理学院在读博士 二OO五年四月,土地市场,土地所有权市场,土地使用权市场,一级市场,二级市场,三级市场,征购市场,集体买卖市场,国有土地使用权出让市场、集体土地使用权承包、出让市场,国有、集体土地使用权转让市场,市 场 类 别,市场 结构,图1 土 地 市 场 结 构,引子：WTO与可能的土地市场问题,WTO的基本原则 可能的土地市场问题 土地供给需求 土地市场化进程 土地产权制度挑战 政府土地市场管理方式的改变 绿色居住的成本,一、WTO对我国土地市场的影响,（一）土地需求会大幅攀升 外商投资： 业务范围扩大 地域限制放开 投资面
2、加宽 中国将成为世界加工业中心 劳动力成本 土地成本 运输费用 中国工业化、城市化的特殊阶段 经营城市 农村劳动力转移,一、WTO对我国土地市场的影响,（二）土地供应方式的转变 土地市场化进程 经济体制与国营企业的改革：公平原则 土地配置效率提高的自身要求 （三） 土地价格将是一个上升的过程 土地供求关系 土地真实价格的回归 （四）土地市场管理的法制水平提高 有关法律的完善 行政改革与行政效率 管理技术的广泛应用,二、WTO与我国土地市场缺陷,1、缺乏统一的土地市场 划拨使用 协议出让 拍卖 投标 挂牌出让 划拨土地的企业资产体系与国际惯例不符 土地取得的成分论与非歧视性原则对立 土地资源的市
3、场化配置改革,一、WTO与我国土地市场缺陷,2、土地市场化程度低 城镇国有土地主要是划拨使用 宗地块数的80%、面积的98% 南京市供地的3.35%是有偿使用（1992-2001） 有偿使用中，招标、拍卖占10% 截止2000底 全国出让土地30万公顷，占总用地的5% 出让土地中，招标、拍卖占5%,二、WTO与我国土地市场缺陷,3 、地价多轨、混乱、过低 招标地价比协议地价高3-5倍 拍卖地价比协议地价高4-10倍 低价（低于最低价）出让普遍 江苏省案例 减免土地出让金：23.62亿（1999年以来） 土地出让金到位率低：55%（金额）35%（宗地） 扩大划拨范围 各类违规用地1030起、非法
4、用地1315起,二、WTO与我国土地市场缺陷,4、土地产权不清 农村土地产权主体缺位 谁是真正地主？ 农民的权利与侵权行为的抵抗 城市土地主体不明 中央与地方政府的博奕 国企改革中土地资产的流失 5、土地市场利益分配关系畸形 国家利用土地进行资本原始积累特征明显 不同的土地价格比 1：10：50（农民：政府：企业）,二、WTO与我国土地市场缺陷,土地市场缺陷的逻辑结果 1、大量农地非农化： 粮食安全 生态环境退化 社会安全受损 2、企业不公平竞争，缺乏预期 3、土地配置效率低下 4、土地管理领域的腐败,1978-2000年 农地损失：26-30万公顷/年 农地非农化率：0.20-0.25% 预
5、测结果(苏南地区）： 土地非农化有加速的趋势： 19952005年 0.28% 20052010年 0.31%,第二个周期从1991年开始，目前正处于上升阶段。年均非农化水平0.20%（19921998）。 GDP增长率为11.26% 开发区热、基础设施建设、城市化等,大陆农地数量与农业人口的变化,农业人口与农地数量变化趋势,图4 大陆农地数量与农业人口变化,台湾农地数量减少与农业人口减少同步,图5 台湾的农地数量与农业人口变化,三、我国土地市场的基本走向,（一）土地政策层次上 控制供应总量，规范土地市场 1、政府对土地供应集中统一管理（四统一） 开发区单独供地（重点） 划拨土地自发交易 闲置
6、土地游离交易（浙江红楼、南京万厦） 城乡结合部私下交易（重点） 开发商新概念圈地（人居森林、农林大世界）,三、今后我国土地市场的走向,（一）土地政策层面上 2、严格控制建设用地供应量，优化土地利用结构 存量土地与增量土地，以盘活存量为主 对房地产供地尤为控制 诱导土地市场的发育和土地价值的实现 中心城市土地整理 旧城改造与城乡结合部整治,三、今后我国土地市场的走向,（一）土地政策层面上 3、依法用市场机制供地 按规划、计划供地 严格界定有偿与划拨范围 禁止供地目录与限制供地目录 规范协议出让 经营性用地：招标、拍卖、挂牌交易 国土资源部11号令 经济发达地区存量土地有偿使用达40%,三、今后我
7、国土地市场的走向,（一）土地政策层面上 4、创造良好的土地市场环境 市场稳定 公开、安全运行 5、土地市场专项治理与惩治腐败 结论： 土地供应从紧 土地市场化程度提高 土地市场更加规范,三、今后我国土地市场的走向,（二）在土地市场运行层面上 土地产权愈加明晰 农村土地承包权的物权化 城镇国有土地关系：委托代理关系 产权明晰与利益再分配 城市经营与土地储备制度 从城市经营到土地经营（政府的最后一根稻草） 土地储备制度 土地价值增值 土地运作成本提高（南京河西，60亿积累）,三、今后我国土地市场的走向,（二）在土地市场运行层面上 土地征用制度面临着重大改革 土地征用到土地征购 农民征地补偿标准的提
8、高 征地价格=农地价格+附着物补偿+社会保障价格 征地价格=农地价格+附着物补偿+土地转用后增值的区段平均值的分割 土地运作成本提高,三、今后我国土地市场的走向,（二）在土地市场运行层面上 境外资金投资加大，融资渠道多元化，土地市场竞争加剧 欧美国家 外地强劲的竞争对手 台湾企业：上海与江苏 建筑成本的降低，会引起土地需求的增加，从而激活土地的二级市场 结论： A、土地需求增加 B、土地利益关系调整 C、土地运作成本提高 D、土地市场机制运行,四、对地价与房价的思考,地价变化的趋势 普遍上升： 土地供应收紧（饥饿供地） 土地需求增加 土地运作成本提高 农地征用成本升高 拆迁成本提高 土地储备成
9、本 政府的土地积累 房地产新概念：新奥运、人居环境,四、对地价与房价的思考,地价变化的趋势 地区间上升的差异较大 土地市场发育程度不一 政府土地供应严格尺度不一 政府土地经济政策差异：以地补路、财政补地价 典型地区； 广东：600亿 江苏：200-300亿 山东：100亿 苏州：房价增长1000元,四、对地价与房价的思考,地价变化的趋势 地价波动明显 经济增长处于快速成长阶段 土地市场体系转型阶段：土地市场不规范 房地产开发商素质缺陷：投资决策理性不足 政府政策随意性：管制政策，南京河西300元/M2建设费；招商政策与地价 房地产投资约束与房地产泡沫的可能,四、对地价与房价的思考,地价与房价的
10、关系 地价是房地产价格的重要组成部分 房地产价格最终由房地产供需双方决定 房地产价格上升的几种原因： 地价上升 房地产暴利的怀念 炒作概念：北京2001年上半年 房地产价格上升25% 土地出让金没有变化。“奥运”、“入世” 自然需求的增长 房地产泡沫,四、对地价与房价的思考,几个结论 地价上升可能会推动房地产价格提高，但不是唯一的原因 地价上升是按市场规律回归土地本来的价值，将重新构建房地产业发展的市场基础 房地产业利润空间更多的是依靠企业经营本身 政府既要防止牺牲地价，又要避免过度以地敛财,五、几点地产经营上的建议,城市土地开发地区的选择 旧城区改造 城市黄金地段 国企改制中的房地产开发 利用各地土地市场程度不同来确定土地投资 地价空间 区域发展潜力 研究政府的偏好（政府更替） 上海、南京、杭州（人居森林） 苏南、苏北,
