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1、2014南充上半年房地产发展形势报告 南充房产信息网 诚意钜献,NFXX.CN,2014年6月30日,开篇,2014年，房地产市场的“特殊年”！,年初，南充还沉浸在“涨价潮”的温床中； 三月开始，腰斩价始现长三角楼市；,，政府只字未提“调控新政“， 但随之而来房贷收紧、楼盘降价现象充斥楼市；,随后，“售罄”、“日光”开始成为一种幻想， 南充各楼盘开启紧急抢跑模式；,五月，焦虑成为开发商最为贴切的形容词。 于是乎，特价房、价格调整开始玩转整个楼市；,六月，政府已经将楼市限购取消权大胆交至地方 手中，关于楼市回暖的畅想悄然传开,PART01,一,宏观部分,经济转型， 政府抑制房地产的过度扩张。 整
2、体市场低迷。 70 城房价23 月后首次由涨转跌。,全国房地产市场情况,一、2014年1-5 月全国房地产四大供应指标持续降温,根据国家统计局公布的房地产行业数据，1-5 月份，全国房地产开发投资 30739 亿元，增速比 1-4 月份回落 1.7 个百分点；房地产开发企业土地购置面积 11090万平方米，同比下降 5.7%，降幅比 1-4 月份收窄 2.2 个百分点；房地产开发企业房屋新开工面积 59912 万平方米，同比下降 18.6%，降幅收窄 3.5 个百分点；房地产开发企业到位资金 46728 亿元，同比增长 3.6%，增速比 1-4 月份回落 0.9 个百分点。,图1：全国房地产开
3、发投资增速,图2：全国房地产开发企业土地购置面积增速,图3：全国新屋开工面积增速,图4：全国房地产开发企业到位资金增速,全国房地产市场情况,二、2014年1-5 月全国商品房销售同比降幅继续扩大,上半年1-5 月份，全国商品房销售面积 36070 万平方米，同比下降 7.8%，降幅比 1-4 月份扩大 0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降 9.2%。从商品房销售面积同比增幅走势看，今年前 5月整体延续了去年以来逐步下行的态势，这和去年同期基数较高有关系。当然，5 月当月商品房销售同比降幅略有收窄。今年上半年，商品房销售面积同比趋于平稳，预计下半年跌幅趋于收窄。,图5：全国商品房销售面积同比增
4、幅走势,全国房地产市场情况,三、70 城房价环比 23 个月后首次由涨转跌，一二三线齐头“下拐”,5 月份，70 个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅 0.16%，是自 2012 年 6 月份以来首次由涨转跌；同比涨幅 5.6%，相比 4 月份大幅回落 1.2 个百分点。5 月份，一二三线城市新建商品住宅价格环比由涨转跌，跌幅分别为0.08%、 0.14%、 0.18%。同时库存再创历史新高，库存面临“压力山大”的窘境。据监测，北上广深新建商品住宅成交面积环比增幅分别为-29.7%、-18.4%、-18.4%和 7.1%，成交疲软及库存增长推动了房价下跌。,图6：70 个大中城市房价环比与同比涨
5、幅走势,图7：一二三线城市房价环比涨幅走势,政策环境浅析,一、经济面临转型，政府抑制房地产的过度扩张,中国经济增长率从10.3%到7.4%，已经历了4年的下滑，现在急需在调整中诞生崭新的增长模式。房地产行业吸金过度，占据了过多的社会和经济资源，遮蔽了其他行业健康成长的机会，加剧了银行业的风险集中度。 由于房地产在经济中的支撑地位，政府只会采用平缓的手段抑制房地产的过度扩张，将房地产行业占据的过度经济资源缓慢释放出来。,二、上半年中央楼市调控现空窗，多项数据下滑,经历了上半年多地政策的微调，楼市仍以多项数据下滑落定：前5月全国商品房销售面积、金额均同比下降，降幅环比扩大；库存面积同比增加近两成；
6、新房、二手房价格70城中半数城市下跌。 在央行“喊话”支持首套房贷款一个多月后，银行首套房贷政策并无明显松动，利率优惠难寻踪迹，多以执行基准利率或上浮5%为主，个别银行房贷利率不降反升。而定向降准更被多数业内认为：对楼市没多大影响。,三、市场库存压力较大，多地试水放松限购限贷政策,从地方房地产政策来看，多个城市继续实施放松限购、限贷政策，以缓解目前房地产市场库存过大的压力。户籍政策方面，呼和浩特市政府出台户籍管理细则，规定 6 月 1 日起，可持网签购房合同等办理落户手续；海口出台落户新政，进一步放宽海南省户籍购房者在海口购房落户政策；公积金方面，芜湖支持外地人使用住房公积金贷款购房，宣城则相
7、应调整了住房公积金贷款条件和额度。,中国房地产政策演变一览,中国房地产政策调控从纯粹的行政手段过渡到以市场手段为主。,那么， 南充市场又是如何呢？,PART02,二,土地市场,顺庆区， 成熟地块难寻。 嘉陵区，异军突起。 上半年无百万方级项目拿地。,土地市场整体情况,由上图可以看出： 2014年1-6月，南充主城三区供应土地32宗，成交23宗；总供应面积2923.21亩，成交2381.85亩。在成交方面，嘉陵区成交面积最大， 达到1145.59亩；高坪区次之，成交648.73亩；顺庆区成交最低，为587.53亩。,顺庆区因可开发土地有限，成交处于低位，但属于平稳状态；高坪区成交较为低迷，主要集
8、中在下中坝和航空新城；嘉陵区南湖板块大量供地，成上半年最大供地区域。,地块大小分析,由上图可以看出： 2014年上半年，100亩以下的地块供应最多，总供应21宗，成交12宗。100-200亩的地块供应7宗，成交8宗；200亩以上的地块供应4宗，成交3宗。,2014年上半年，大部分成交地块的大小在200亩以下。200亩以上的地块仅成交3宗，可以看出，开发商在拿地策略上偏向谨慎。,地块成交价格分析,由上图可以看出： 相比于2013年，2014年上半年南充主城三区的土地成交价格均呈现上涨趋势。高坪区成交的4宗土地中有两宗都是商业用地，因此上涨幅度较大。,相比于2013年，2014年上半年南充主城三区
9、的土地成交价格均呈现上涨趋势。高坪区成交的4宗土地中有两宗都是商业用地，因此上涨幅度较大。,PART03,三,新房供应,上半年整体供应平稳， 未出现较大波动。 进入淡季， 供应将现阶段性下滑 。,整体供应情况,2014年上半年，南充新增供应171.69万，环比2013年下半年下跌35.03%，同比2013年上半年上涨2.54%。库存高企，淡季到来，“去库存”状态将持续一段时间。,由上图可以看出： 2014年1-6月，南充主城三区合计新增供应171.69万，环比2013年下半年下跌35.03%，同比2013年上半年上涨2.54%。截止6月25日，南充主城三区库存量为463.48万，几乎为南充1年
10、半的消化量，再加上将进入行业淡季，因此在接下来的几个月时间， “去库存”将成为南充主要的市场特征。,区域及类型分析,2014年上半年，主城三区新房整体供应平稳，顺庆区供应占比超七成。各物业类型中，住宅占比达75%。,数据表明： 在区域方面，顺庆区供应最大，供应面积125.36万，占比73%；其次依次为嘉陵区、高坪区，供应面积分别为36.62万、9.71万。在物业类型上，住宅占据最大比例，达75%；商业供应为1341套。,现有库存分析,截止2014年6月28日，南充新房库存套数为57314套，库存面积462.99万。其中，顺庆区库存最大，嘉陵区库存量最小。以南充2013年的去化水平，仅目前库存的
11、去化周期就需要18个月。,嘉陵区,顺庆区,高坪区,新兴板块预计供应,北部新城板块（300万方以上）：绿地城、佳兆业君临、仁和春天、新城国际、博雅豪庭、天呈创世纪、万和新天地、欧香小镇、宝信金色广场、依城郡等； 清泉坝板块（150万方以上）：蓝光COCO香江、中南世纪城、中航综合体项目等； 下中坝板块（300万方以上）：万科金润华府、明宇广场、上河湾、嘉陵江东岸、春风紫金港、东方夏威夷、钻石广场、交投置地260亩综合体项目； 南湖板块（500万方以上）：碧桂园、南湖希望城、南湖凯旋广场、天庐三期、绿地3000亩项目、中虹国际、GTC、都尉儿童公园、国鑫凤垭山、美宇项目等； 航空新城（300万方以
12、上）：逸合项目、众多其他项目等。,2014年下半年，五大新兴板块将集体发力，未来3年，仅五大板块上的已知项目的总体量就超过1500万方，竞争将非常激烈。,5,PART04,四,成交分析,量价齐跌，众家无奈。 区域之争，顺庆一枝独秀 。 多层量小，高层乃主流。 套二不吃香，小套三领风骚。,整体成交情况,由上图可以看出： 2014年1-6月，南充主城三区新建商品房合计成交169.36万，环比2013年下半年下跌7.89%；成交金额91.34亿元，环比2013年下半年基本持平。主要是因为2014年商业用房出货量加大，拉高了整体成交金额。,2014年1-6月，南充主城三区成交较为平稳，成交面积环比20
13、13年下半年有小幅下滑；成交金额环比2013年下半年基本持平。,单位：万,单位：亿,整体供销比走势,由上图可以看出： 近一年来（2013.7-2014.6），供销比大于1的月份为7个，其余5个月份供应低于销售，整体市场呈现供大于求的状态。2014年4-6月，供应呈现明显的下滑，由于市场低迷，“去库存”将成为接下来几个月的关键词。,供销比呈现周期性变化。由于市场低迷，供应出现明显的下滑，“去库存”将成为接下来几个月的关键词。,单位：万,1-6月各类型成交构成,数据表明： 1-6月，南充三区住宅成交15594套，占比85.33%；商业（含商铺、办公、库房等）成交870套，占比4.76%；车位成交1
14、810套，占比9.90%。目前，南充大部分商业综合体还未入市，市场成交仍是主要以住宅为主。,各物业形态中，住宅成交占比超过8成。由于目前南充大部分商业综合体还未入市，商业用房成交占比较低，仅为4.76%。,住宅成交情况,由上图可以看出： 2014年以来，自2月返乡购房潮结束之后，南充住宅的量价均呈现下滑趋势，其中住宅在6月仅成交1358套，环比下跌43.11%，同比下跌43.79%。在价格方面，虽说呈现下滑趋势，但下跌幅度不大，整体较为平稳，2-6月的成交均价均维持在4800-5000元/左右。,自2月返乡购房潮结束之后，南充住宅下跌趋势明显，6月环比下跌幅度达43.11%。成交均价小幅下跌，
15、2-6月整体维持在4800-5000元/左右。,1-6月各区域成交占比,数据表明： 1-6月，南充三区住宅合计成交15594套。其中，顺庆区成交9418套，占总成交的60.40%；嘉陵区成交3801套，占比24.37%；高坪区成交2375套，占比15.23%。顺庆区独占6成的市场份额，嘉陵区在碧桂园的带动下占据24.37%的市场份额，高坪区暂无百万方项目入市，成交占比最低。,顺庆区独占60.40%的市场份额，嘉陵区在南充碧桂园的带动下占据24.37%的市场份额，高坪区暂无百万方项目入市，成交占比最低。,住宅各物业形态成交分析,1-6月住宅成交中，高层住宅成交占比近9成，为目前市场主力产品，高层
16、住宅月均成交2290套，每月均价在4800-5000元/。,住宅成交面积段分析,数据表明： 90-100、100-110和80-90三个户型区间的成交占比最高，分别为26.23%、20.30%和18.43%，合计占比高达64.96%。而此面积段的户型多为小三房的舒适型三房，可见，三房户型为目前市场上最受青睐的产品，其中以小三房最为突出。,90-100、100-110和80-90三个户型区间的成交占比最高，合计占比高达64.96%。可见，小三房和舒适型三房为目前市场上最受青睐的产品。,住宅成交总价段分析,数据表明： 1-6月，单套总价在40-50万区间的房源成交最多，成交6885套，占比44.15%，此总价段的房源多为小三房户型，再次印证了小三房户型产品在南充的主导地位。另外，50-60万和30-40万两个区间的成交占比也较高，均在20%左右，分别对应为舒适三房和套二户型。,单套总价在40-50万区间的房源成交最多，成交6885套，
