《ppt精品-2008年青岛房地产市场研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《ppt精品-2008年青岛房地产市场研究报告（77页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2008年1月 青岛最新房地产市场现状,青岛白马市场顾问有限公司 2008.1,2,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,各区各类房产在售面积,2008年1月15日统计 单位:平方米,城阳区的住宅在售面积接近70万平米，商业网点在售面积接近37万平米，都是青岛各区最高的； 城阳的大型商业项目有国际工艺品城、世正爱丽安、宝龙城市广场等； 城阳的住宅在售面积自2006年底就领先其他各区； 城阳区写字楼在售面积较少，实际上城阳一直就不是办公集中的区域。,3,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,两个月来的变化,单位:平米,从07年11月13日到08年1月15日，待售住宅套
2、数从22239套增加到29432套，两个月上升了32.3%。,4,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,各区各类房产12月成交面积,单位:平方米,城阳区的住宅成交面积依然是最大的，当月成交了8万多平米。,5,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,各区待售住宅户型构成,2008年1月15日统计 单位:套,城阳区在售住宅中，120平米以上户型约45%，120-150平米、80-100平米两区间的最多； 崂山区在售住宅中大多数是120平米以上的大户型，而李沧区基本是100平米以下的小户型； 市南区各种户型都有。,6,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,两个
3、月来的变化,各户型的套数,各户型占的比例,城阳区100平米以下户型占的比例明显增加,7,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,各区12月成交住宅户型构成,单位:套,城阳区成交住宅中，80-100平米最多。,8,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,全市12月成交住宅户型构成,按套计算百分比,从全市（7区5市）来看，80-120平米的占2/3，尤其是80-100平米的成交最多，单月成交1525套； 120平米以上的只占1/5多，有明显的降低。,9,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,城阳区成交户型的变化,成交户型的套数,成交户型占的比例,城阳区100平
4、米以下户型卖的不错,10,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,各区待售住宅户均面积,2008年1月15日统计 单位:平方米,城阳区在售住宅户均面积超过120平米，崂山区接近140平米，市南平均130多平米。与上次的数据相比，各区平均面积普遍有明显下降。,11,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,各区12月成交住宅价格构成,单位:平方米,按照成交单价看，崂山最高，但10000元以上所占的比例明显低了很多； 城阳以3000-6000的居多。 与上次的数据相比，价格有所降低。,12,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,成交住宅两个月来的变化,各价格段的
5、套数,各价格段占的比例,城阳区新成交住宅的价格明显低了很多,13,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,全市12月成交住宅价格构成,按套计算百分比,从全市（7区5市）来看，单价在6000元以下的接近总成交量的8成；6000-8000区间也很大，超过10%； 8000元以上的住宅约占成交量的10%。,14,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,各区住宅去年成交套数,2008年1月15日统计待售数量 单位:套,上图显示，去年成交套数大的主要是城阳、李沧、市北，黄岛、莱西、市南也较多； 与在售数量相比较可以发现，李沧区销售最快、存量最少，市北、市南、四方也较快，城阳销售速
6、度一般，崂山区和胶南销售最慢； 按照这样的销售速度，城阳区目前的可售住宅1年后才能完全消化，考虑到这些住宅都是大户型高总价房，消化速度还要慢一些。另一方面，如果都是适应市场需求的户型，销售速度就快得多。,15,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,几点结论,供应量迅速增长。两个月来，很多新楼盘上市，造成供应量急剧增加，无论是全市范围还是城阳区，增幅都超过30%。预计未来几个月还会继续保持这个势头。 过去两个月，与其他一线城市相比，青岛房地产的销量没有萎缩，甚至稍微有些放大。但是，供应和销售都主要集中在中小户型。 从成交住宅的价格看，有明显的回落。但这不能说明房价整体将下降，原因主
7、要有：一是开发商在年底急于回笼部分资金；二是消化积累的“库存商品”。 购房目的是“满足自住需求”，而非“投资获利”，这一点已经越来越明确。青岛房地产市场已体现出理性。 城阳区“韩式”房地产所占的比例将进一步提高，这个细分市场的重要性将进一步凸显。,16,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,房地产策划大全, N,写好策略简报,黑弧广告 2003/07/27,18,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,它真是个好东西,让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；,有把握做出有创意的广告；,知道创作的源头、方向、味道核心诉求；,19,2019/4/22,青岛城阳房地产项目
8、综合分析报告,先澄清几个概念,营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。,广告策划：围围绕营销任务的传播整合。,广告创作：一个具体的广告创作。,本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。,20,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,策略单的覆盖面,所有广告涉及的内容,1. 企业品牌核心,2. 项目品牌核心,4. 一次活动、一则促销广告,3. 阶段性广告运作,5. 几乎所有的广告内容,21,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,撰写三忌,1. 含糊其辞,2. 泛泛而谈,3. 不着边际,22,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,1、品牌,广告背后的人是
9、谁，它所散发出来的风格。,目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。,23,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；,一件事，一个观点，一中价值观；,对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的）；,内容解释：,关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；,24,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,举例说明：,国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企
10、业。,浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。,蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。,星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。,25,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,2、广告任务,这个广告的目的，必须具有针对性,目的：这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。,26,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。,引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。,它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。
11、,内容解释：,考虑它的阶段性、媒体特征。,27,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,举例说明：,国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。,浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。,蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。,公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。,普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念,28,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,3、目标受众群,包括生理和心理状况,目的：把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否
12、符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。,29,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,他们的阶层、教育背景与审美情趣,他们如何消费广告，他们渴求什么东西,内容解释：,它们的语言、行为及风格,必须紧紧抓住消费者的酋长,不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程,30,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,举例说明：,蔚蓝三期（留住）： 一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。 通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。 但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个
13、城市呆下去。,31,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,举例说明：,波托菲诺（三期）： 一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识/财富/地位/见识/ 穿着得体/举止优雅/言行得当/艺术欣赏等等。 但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证明自己，如名车/美女/名酒/名画。 渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。,32,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,4、竞争环境,谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？,寻找两至三个关键竞争者,不描述竞争者，直接点出竞争者的核心,33,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,
14、举例说明：,国际公馆（竞争环境）： 波托菲诺：意大利人文的生活格调； 水榭花都：香蜜环境第一品牌； 雅颂居：豪宅第一地段；,竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，,34,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,浙江（竞争环境）： 绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。 它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。,以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创
15、新动作。这正好是东海的机会。,举例说明：,35,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,5、广告前看法,真实感受、精简,这就是我们所说的现在的状态，即A状态；,包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；,也可是某种消费心态、观念。,感性描述与刻画；,36,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,举例说明：,普瑞酒店： 商务就应该在市内酒店举行； 便捷、毫华、有面子 商务的攻利很明确，但真的好累。 还让人认为是一个物质主义者。,37,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,6、广告后看法,变化在哪里，注意和广告任务的关系,这就是我们所说的B状态；,包括对产品、竞争
16、、行业同类品牌的看法；,也可是某种消费心态、观念。,感性描述与刻画；,38,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,举例说明：,普瑞酒店： 商务很轻轻松，自然。 它会场改变或影响我的商务心态。 给我一份愉悦的心情。 这样的地方会有更理所当然的好结晶果。,39,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,7、单一诉求点,被输出的信息可以把目标从A到B,它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。,重点在于让创意人员清晰把握,40,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,举例说明：,普瑞酒店：至高商务所在；,蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。,浙江东海：每一步，它都在前面；,棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；,加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；,41,2019/4/22,青岛城阳房地产项目综合分析报告,8、支持点,单一诉求成立的理由。,洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。,不一定是成品的机理，可能是某个人
