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1、物业资产管理和边际效益提升,群雄逐鹿，智者为王,成就物业事业的王者之道,韩信？！ 萧何！,物业管理经营的概念,把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素，包括人、财、物、知识产权等有形资产和无形资产，都作为可以经营的价值，通过对这些价值的综合运营，达到资本的最大限度增值。,物业管理经营的市场细分,资本类经营 多元化经营 专业性经营,物业管理经营的原则,1追求利润最大化 2遵守游戏规则 法律法规 市场规律 行规行约 企业的自我约束 3尊重业主权益 4主业是经营之本 5行业发展责任 6维护社会整体利益,常规物业管理,前期物业管理 全委物业管理 （后期管理）,居住物业 商务物业 商业物业 工
2、业物业 特殊用途物业,物业管理常规经营的意义,常规经营是物业管理经营之本 常规经营是物业管理企业获取利润的重要渠道 常规经营带来了庞大的可供获利的资源,综合物业：深圳佳宁娜友谊广场,公众设施：香港科学馆,物流型商业：汉正街第一大道,前期物业管理的实施,发展商需支付的费用 1前期物业管理开办费用 2物业接管验收费 3物业质量保证金 4专项维修资金 与房地产之间的关系 1提前介入物业管理 2严把验收关 3分清发展商的承诺责任,前期管理的相关费用,1前期管理费 2人员招聘与培训等费用 3土建、设备整改费用 4业主交验物业期费用 (1)二次清洁费 (2) 业主交验物业仪式费 (3)其他费 5管理用房装
3、修费 6标识牌制作费 7开办费用,全委物业管理,常规物业服务的理财之术,前期物业服务合同(示范文本),建设部于2004年9月颁发 第一章物业基本情况 第二章 服务内容与质量 第三章 服务费用 第四章 物业的经营与管理 第五章 物业的承接验收 第六章 物业的使用与维护 第七章 专项维修资金 第八章 违约责任 第九章 其他事项 附件一：物业构成明细 附件二：物业共用部位明细 附件三：物业共用设施设备明细 附件四：前期物业管理服务质量标准,链接第九条物业服务收费管理办法,业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏
4、损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。,全权委托物业管理的经营收入,【1】公共服务费收入 【2】专项服务费收入 【3】停车场经营收入 【4】特约服务及多种经营费用收入 【5】其他杂项收入 (1)各种押金 (2)滞纳金 (3)违约金,直线职能制企业架构,管理处成本开支物业服务收费管理办法第十一条,实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，
5、预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：,1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。,第十八条物业服务收费管理办法
6、,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。,中华人民共和国物权法,2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 自2007年10月1日起施行,第六章 业主的建筑物区分所有权,专有部分享有专有权 对共同使用部分享有共有权 相互之间对建筑物的整体享有管理权，而构成的建筑物所有权的复合共有。 业主行使权利的团体组织形式是业主大会和业主委员会 物业管理机构是业主团体委聘的管理机构，按照业主团体的意志进行管理活动。,共有部分,第七十二条 业主对建
7、筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定 。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业
8、主共有。,第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 共有权按份共有、共同共有,物业管理 成本费用管理的关键点,打开成本管理的大门,成本管理系统的组成,组织系统： 预算编制机构、监督协调和仲裁机构、考评机构等（四大责任中心）。 信息系统（责任会计系统）： 编制责任预算、核算预算的执行情况、分析评价和报告业绩。,人工费用的控制,简约、有效的架构和程序降低
9、事务处理成本 恰当数量的员工配置不足造成加班费增加 稳定而有素质的工作团队避免昂贵的训练成本（流动、无用功） 有效的激励机制工作绩效的保障,直接费用的控制,采购程序的控制 物资提供链的控制 材料耗用的控制 维修工程的控制 劳动资料的控制 工具、设备的利用率 能源消耗的控制 设施、设备的改造,物资保障的成本管理,采购程序的有效性（取得成本、购置成本、缺货成本）； 验收：价格、质量、数量； 仓库储藏：库存数量的确认（经常储存、保险储存）、储存质量的保障、储存成本； 发货控制（需要性的确认）。,维修工程的控制,项目工程所需材料（设备）统一定价、采购、供应； 对于施工图预算中所列的主要材料和地方大宗材
10、料及主要安装材料、设备，项目部按预算定额实施用量控制； 按工程审批的施工进度计划，提出材料需用量、计划通过审批进行实行总用量控制。,工具、设备的成本管理,制定完整的配置和更新计划； 考虑工具、设备的适应和操作性； 工具、设备必须具备良好的节能效果； 合理的使用设备（使用人培训、操作规范、工作负荷量）； 保养和维修（保养计划、设备的完好率、维修率）。,设施、设备的改造,公共照明设施改造（案例） 公共用水的节约方式（案例） 电梯运行改造（案例） 空调设备改造（案例）,物业管理经营的分类,物业管理企业的资源,1管理技术资源 2品牌资源 3人力资源 4自有设施设备资源,5资料类资源 6信息类资源 7社
11、会关系类资源,物业管理顾问咨询服务,【一站式顾问模式】 培养一支高效、专业的管理服务队伍； 建立一套科学、严谨的内部运作机制； 建立一套优质、规范的管理服务体系并有效运行； 建立一套持续改进的ISO9001质量管理规范； 在条件成熟的前提下，协助创建优秀物业的荣誉； 【专项顾问模式服务】 商务、商业物业的综合经营策划、项目实施； 提供后勤性物业配套服务的提供和完善； 协助建立物业管理培训的规范体系； 物业管理中财务管理的全程咨询、指导； 物业管理网络化、智能化集成体系的策划； 指导创建物业保养及保险方案;,【菜单式顾问模式】 1、介入期服务 提供设计优化策划； 参与物业销售的策划、推广； 协助
12、物业验收、物业入伙的策划； 策划项目VI系统的设计、配备； 协助优化会所配套设施及服务项目； 2、创建期服务 指导设立物业管理组织机构； 协助制订物业管理方案并指导实施； 协助制订各种管理制度及服务文本； 指导应用物业管理软件，构建高效率的管理平台； 3、创新期服务 指导完善质量目标管理体系； 协助完善环境管理的升级、改造； 指导成立业主委员会，理顺服务与管理的关系； 指导参加物业管理达标和考评；,顾问咨询服务的关键事项,1优秀的独特的管理技术 2顾问咨询服务队伍 3选择合作伙伴 4处理好与合作方的关系 5成本控制与星火战略 6地域、联合与特色,根据服务对象不同程度的策划,通过咨询 诊断 提供
13、解决方案 通过推动 引导 实施服务目标 ,中部地区格局,咨询服务的实施操作手法,多人驻场式 单人驻场式 顾问团式 资料和技术援助式 培训式 综合式,物业管理品牌资源的经营,物业管理品牌经营的实施,确定品牌经营思路 建立品牌经营机构 品牌经营的实施 连锁经营 品牌作价 品牌租用 品牌联合 品牌扩张,物业管理信息类资源的经营,物业管理信息资源经营的实施,公司借助信息促进企业的管理与经营更快更好地发展； 充分发掘信息的经济特性，通过信息经营直接获取收益。,【信息需求者的类型】 置业者的需求 业主的需求 发展商的需求 社会服务供应商的需求 其他方面,【信息资源经营】 建立A库（信息库） 建立B库（对应
14、关系库） A&B 重点关注,物业管理企业资源的经营,物业管理顾问咨询服务 物业管理品牌资源的经营 物业管理信息类资源的经营 物业管理企业资源经营的其他类别 资料类资源经营 公司所属设施设备的经营 专业公司的经营 社会关系资源的经营,物业资源的经营,会所经营 基地建设,停车场经营 社区广告经营,物业资源的经营关键点,不可侵犯所有权人的利益 单一产权的物业资源经营 共有产权物业的共有部分经营 规避经营活动中的风险 正确认识物业管理发展阶段的规律性 业主群体意志表达的特殊性 前期物业管理阶段的特殊性 积极储备物业资源 向发展商争取 购买或租用商业网点 在前期物业管理阶段先行预备 区别不同物业类型及业
15、主群体 企业统一经营与管理,物业资源经营的实施之： 停车场经营,停车场经营的重点,1严格遵守法纪 停车场许可证等证照。 2根据停车场形式选择经营方法 写字楼、机关办公楼、住宅区、商业区等附属停车场和社会停车场。 3关注停车场经营风险 停车场经营的3类风险 1)车辆丢失赔偿风险 2)车辆损坏赔偿风险 3)小区内交通事故赔偿风险 停车场经营风险的方法 1)风险责任应尽量由保险公司承担 2)高度重视各类事故隐患 3)将停车场交由专业停车场经营公司管理 4摩托车及自行车停放管理,车位供应紧张的处理,用价格因素调整供求紧张关系 重新划定小区内停车位 利用共用场地划定新的停车位 改造部分设施增加停车位 将
16、小区公共场地部分作为临时停车场 利用小区周边区域停车 利用其他方面的资源,【停车场经营汽车业务的种类】 1汽车精品 汽车精品经营： 括香水系列、电器系列、影音系列、脚垫系列、坐垫系列、饰品系列等。 汽车模型经营 2汽车美容 双色洗车，泡泡浴洗车，计算机洗车；焦油、沥青无痕去除；虫尸、鸟粪专业去除；树脂、油脂本色去除；漆面飞漆、驳壳虚印去除；各种氧化层去除；轮胎增亮、增艳翻新处理；金属件去污去垢、除锈、翻新处理；内饰增亮增艳；汽车桑拿； 划痕修复。 3汽车养护 轮胎修补翻新处理；更换机油三滤；发动机止漏；喷油嘴免拆清洗；油封密封增效处理；发动机抗磨修复处理；变速箱免拆清洗；润滑系免拆清洗；燃油系免拆清洗；冷却系免拆清洗；车辆快速维修。 4汽车装饰 1)坐舱类： 铺地胶；加装桃
