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1、2007上半年西安房地产 市场发展报告,编撰机构：西安房地产信息网数据研究中心 发布机构：西安房地产信息网() 西安西宇信息咨询有限责任公司,数据来源：西安市城乡建设委员会 西安市房屋管理局 西安市统计局 西安市规划局 西安市土地管理局 西安房地产信息网(),,报告议题,07上半年西安商品房市场发展及下半年走势报告 07上半年西安二手房市场发展及下半年走势报告 07上半年西安商品房购买意向调查报告,07上半年西安商品房市场 发展及下半年走势报告,一、房地产运行背景,1、宏观经济 07年上半年西安预计完成生产总值750亿元，同比增长13%，为西安市10年来同期最高水平。宏观经济的良性运行为房地产
2、市场的稳步推进保驾护航。 2、规划建设 07年西安市全年共安排重点建设项目280个。其中，在建项目180个，总投资1652亿元，07年计划投资260亿元。城市规划建设为房地产发展提供持久推进力。 3、政策法规 07年上半年政策主要是对往年政策的细化和落实，西安房地产市场由上年市场的观望状态向平稳运行方向过渡。,综述： 07年上半年西安市宏观经济运行良好，城市规划建设快速推进，房地产调控主要是对前期政策的细化与落实，这均为上半年西安房地产市场发展提供了良好的运行环境。,二、上半年商品房市场供应与销售分析,1、市场供应,上半年商品房施工面积478.04万平方米，竣工面积424.29万平方米，商品房
3、市场供应量较上年增幅超过40%。 商品房市场开发主要向二环及三环之间集结，诸如高新、曲江、城北、浐灞等区域目前均成为房地产开发的集中热点区域，借助区域特点形成自身发展的特色优势，供应量与需求量同向持续高走。,2007年上半年西安商品房销售面积389.07万平方米，较上年同比增长37.9%。销售金额158.92亿元，较上年同比增长49.21%。 07年上半年商品房市场供应集中放量，以及买方市场的抑制需求于上半年集中释放，均在一定程度上刺激了市场销售的增长。,2、市场销售,综述： 连续几年政策调控的疾风骤雨之后，07年上半年西安房地产市场总体运行形势良好，为07年商品房市场的整体推进打下了良好的基
4、础。,三、07年上半年分物业市场运行分析,1、市场供应 06年宏观调控政策的予头直指住宅物业，对其市场供应产生较大冲击，政策后市场供应集中放量，上半年西安普通住宅施工面积421.49万平方米，竣工面积366.09万平方方米、新开工面积380.66万平方米，各指标较上年同比增幅超过40%。,（一）住宅市场,2、市场销售 07年上半年西安普通住宅销售面积为353.81万平方米，较上年同比增长41.12%。占商品房总交易面积的比例高达91%，较去年同期增长两个百分点，住宅作为目前商品房市场的主体地位愈发明显。,3、住宅价格,2007年上半年，西安住宅在售均价为3412元/平方米，较上年同比增长6.0
5、9%，较历史年份增幅加大。 国家发展改革委价格监测中心数据显示：上半年36个大中城市房价较上年同比增长16.34%，西安房价增幅低于全国水平。,06年政策调控下市场短期供应减少、供需失衡在一定程度上刺激房价上扬。 产品品质的综合提升使开发成本加大，土地资源的稀缺性导致房价构成中的地价攀升，部分区域由于规划建设对市场产生的预期增值效应的拉动等等，均在较大程度上拉升房价上行。 06年 “90平方米，70%”政策后推出的“政策项目”尚没有大量入市，对房价的平抑尚无法起到立竿见影的功效，预计下半年伴随着新项目的大量入市，政策的后发效应将逐步显现。 从热点区域房价走势来看，外来品牌地产企业项目对区域房价
6、拉动作用明显。,房价影响因素,写字楼施工面积较上年同比下降10.75%，市场销售同样处于下滑状态，上半年销售面积51820平方米，较上年同比下降62.4%。 07年上半年西安写字楼物业在售均价为4658元/平方米，较上年下降2.17% ，销售价格于今年出现拐点，开始走低。 写字楼开发区域分布不均和物业类型的“鱼龙混杂”，成为西安写字楼不温不火的最主要原因。而此外，行业竞争的不断加剧，以及市场需求的相对低靡，造成了写字楼市场目前的发展现状。,（二）写字楼市场,07上半年别墅施工面积5.9万平方米，竣工面积5.2万平方米，开发量较上年增长3倍强。 销售面积2.9万平方米，与上年同比增长57.5%。
7、销售价格上扬4.1个百分点，上半年西安别墅市场在售均价为5028元/平方米。 曲江区域随着区域环境配套的不断提升，别墅产品价格由05年均价每平方米5000余元升至06年7000元以上，目前部分高端别墅产品售价接近20000元/平方米，别墅市场于06年悄然升温，07年集中放量，沉寂多年的西安别墅市场被快速激活。,（三）别墅物业,07年上半年西安商铺物业施工面积33.92万平方米，较上年同比增长58.7%，竣工面积增长近一倍。 07年上半年西安商铺物业销售面积22.71万平方米，较上年增长52.7%，占商品房总体交易量的5.85%。 西安商业用房施工面积和竣工面积在2003年以前保持持续增长的趋势
8、。2003、2004年西安商业用房市场销售相对旺盛，2005年随着销售量的下降，市场的有效开发量也逐渐减少。而2006年市场供应又出现新的高潮，随着目前西安城市外扩的快速推进，二环外社区配套型商业建设量开始走高。,（四）商铺物业,四、分城区商品房市场发展状况,07上半年城北商品房施工面积为130.57万平方米，占全市总施工量的27.3%，竣工面积111.91万平方米，占到全市总量的26.4%。分别较上年同比增长57.3%及52.2%，开发建设量继续居全市各城区之首。,（一）城北区,2003年城北商品房市场销售面积尚不足80万平方米，到2006年市场销售量已经增长了一倍强。07年上半年，城北商品
9、房销售面积86.16万平方米，较上年同比增长29.7%，占商品房总销售量的22.1%，居全市各城区第三。,1、市场供应,2、市场销售,3、价格行情 2007年上半年，城北住宅在售均价为3027元/平方米，较上年同比增长6.4%，增幅明显高于全市平均增幅。区域环境及配套的完善及未来前景的向好，使得城北商品房项目的综合品质提升有了充分依托，一改往日城北区域商品房项目集于中低档次项目开发的格局，拉动区域房价也随之水涨船高. 4、区域市场发展特点 城北地幅广阔，目前已成为西安土地供应的主要源地之一。 配套环境的提升带动了城北区房地产综合品质的提升，普通住宅市场在项目品质和规模上均有大幅提升。 别墅市场
10、受市政配套、产品设计、区域环境等影响起色不大。 写字楼市场则在一批新近开发项目的带动下，以高配套、高标准对接未来区域的发展要求。 商业市场一直以来通过仓储物流业带动建材行业繁荣发展，作为生活、办公配套的商业发展处于完善过程。,07年上半年城南商品房销售面积126.34万平方米，占全市总量的32.5%，销售量全市排行第一。城南板块最受欢迎的单套面积主要集中在90-110平米段的中等户型面积；交易单价上以3500-3800元/平米居多。,（二）城南区,1、市场供应,07上半年城南区商品房施工面积118.61万平方米，占全市总量的24.8%，较上年同比增长33.9%；竣工面积99.93万平方米，同比
11、增长30.2%，市场开发速度放缓。 区域新推项目主要向区域边缘地带延伸，07上半年新开楼盘多集中在电视塔周边、丈八东路向西延伸区域，并逐步与长安区接壤。,2、市场销售,3、价格行情 07年上半年区域住宅均价3529元/平方米，较上年增长近5个百分点。 4、区域市场发展特点 城南区域目前成规模的地块相对较少，市场后续发展仍将受到来自土地供应方面的极大制约。但作为成熟区域，城南区域每宗地块的推出，仍受到市场开发商的高度关注。 城南区普通住宅项目遍地开花，但主要由中小规模项目居多。 商业方面，以雁塔文化新天地等为代表的新一代商业地产正在引领城南商业向更高的标准看齐。 城南交通便利，商务配套齐全，仍是
12、诸多写字楼项目的选择之地。目前已经基本形成了以长安路和南二环为主干的“十字架”形的商务区。,07年上半年高新区商品房销售面积87.20万平方米，占全市总体交易量的22.4%，较上年同比增长20.5%。,（三）高新区,1、市场供应,上半年高新区2007年上半年高新区商品房施工面积121.96万平方米，较上年增幅超过60%，占西安商品房总施工面积的25.5%；竣工面积为105.99万平方米，较上年同比增长34.22%。,2、市场销售,3、价格行情 07年上半年高新区住宅均价3625元/平方米，较上年同比增长5.07%。 4、区域市场发展特点 经济发展带动了房地产业的发展，而房地产业的发展又促进了西
13、高新的经济腾飞。在这个良性循环下，西高新的房地产业突飞猛进。 由西高新三条主干道科技路，丈八北路，太白南路围合而成的房地产“金三角”的框架已经成熟。 在住宅或其它诸类物业的开发方面，西高新都代表了西安的前沿水平，形成各物业多元共荣发展的格局，区域辐射力不断提升。,上半年城东区商品房销售面积45.17万平方米，较去年同比增长9.8%，在全市各城区商品房销售中增幅比例最低。住宅外其它物业中商业市场交易相对活跃，而别墅与写字楼物业则显得格外冷淡。,（四）城东区,1、市场供应,07上半年施工面积为57.80万平方米，较上年上升30.12%，占商品房总开发面积的12.1%，竣工面积56.28万平方米，较
14、上年增长36.7%。,2、市场销售,3、价格行情 07上半年城东区商品住宅均价为3172元/平方米，同比上升7.53%，增幅明显。 4、区域市场发展特点 浐灞生态区的规划为城东地产发展提出新的居住理念。 别墅市场因受区域环境影响基本处于停滞不前的发展状态，浐灞生态区“大水大绿”的区域定位将对城东别墅类物业发展带来有新的发展空间。 写字楼市场呈点缀式开发，多以满足企业自身办公需求兼对外销售的项目构成。 商业物业方面区域核心代表的轻工-康复路商圈 及近年新兴的商业项目，使城东商业发展持续高走。,07上半年城西区商品房销售面积为31.03万平方米，占全市总量比例的8.0%，较上年同比增长35.9%。
15、,（五）城西区,1、市场供应,07上半年城西区商品房施工面积38.09万平方米，较上年同比增长45.9%，占全市总施工总量的7.9%；竣工面积38.96万平方米，占全市的9.2%，较上年同比增幅超过50%。,2、市场销售,3、价格行情 上半年城西区住宅均价3263元/平方米，较上年同比增长7.5%。城西房地产未形成规模化发展势头，虽然受高新区房价的辐射及西咸一体化战略影响，近年来价格持续上行，但整体区域环境改善速度相对于其它城区缓慢，价格走势相对平稳。 4、区域市场发展特点 城西的城市骨架相当大，但是城西的房地产开发集中于环城西路与西二环之间，其原因为：一是因为这里距市中心近，交通购物方便，二
16、是受高新区辐射，置业于此成为高新工作人群实惠之选，三是因为西二环外主要是工业区，不便于做房地产开发。 西咸板块将成为城西房地产发展的亮点区域，区域在建项目趋于集中。,上半年城内商品房销售面积13.17万平方米，占全市总量的3.4%，较上年同比增长1倍强，商业销售量占到总交易量的近40%，明显高出全市商业总体交易所占比例。,（六）城内区,1、市场供应,07上半年，城内商品房施工量仅占到全市的2.3%。可开发用地的日渐稀缺直接导致城内商品房开发量在全市商品房开发中的比例极低。,2、市场销售,3、价格行情 商业地产的繁荣，以及土地日益稀缺，直接导致城内土地价格高昂，而住宅价格处于全市之首。07上半年城内在售均价为3750元/平方米，较上年同比增长5.3%。 4、区域市场发展特点 写字楼市场的发展陷入尴尬境地。城市拥挤不堪，办公环境下降导致写字间市场的衰退，另一方面区域间如高新区、行政新区城北区写字楼市场对于城内市场的竞争直接导致城内写字楼市场的退化。 城内住宅物业开发的褪化，写字楼市场的低靡，将城
