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1、惠州及惠阳房地产市场研究,2009年03月,呈致,鸿益地产,宏观经济分析,惠州市宏观经济分析,广州,惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。 惠州市区西距广州市153公里，南与深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅47海里。良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件使惠州能够充分利用香港的市场优势和国际性大都市的地位，推动惠州广泛参与世界经济，走向国际化。,惠州城市概况,资料来源：惠州人民
2、政府网,惠州城市文化概况,惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。,历史文化名城,惠州是广东历史名城，自古以来就是东江流域政治、经济、文化、交通中心，素有“粤东重镇”、“岭南名郡”之誉。中国古代道教思想学家葛洪（约公元 281- 361）在罗浮山炼丹，留下大量遗迹。由于中国北宋大文学家苏轼 (公元 1037-1101) 曾谪居惠州， 故有“一自坡公谪南海，天下不敢小惠州”之说。,资料来源：惠州人民政府网,惠州行政区划概况,惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端南临南海大亚湾，与深圳香港毗邻。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺
3、高新技术产业开区两个国家级开发区。全市总面积1.万平方公里，全市总人口万。,资料来源：惠州人民政府网,惠州产业概况,惠州是广东省的重点发展地区，已形成以外向型为主的多元化经济发展格局。 1988年以来，惠州国民经济的主要指标以每三年翻一番的速度快速增长，现在已建立 起以电子、纺织、机械为主的支柱产业，尤其是电子信息业已成为优势产业 美国、日本、欧洲、香港、台湾等多个国家和地区的客商到惠州投资兴办企业，英荷壳牌、通用、索尼、本田、健伍、三星等大批国际财团和跨国公司进入惠州，使惠州外向型经济直接连结全球经济链。目前，惠州已成为世界最大的镭射光头生产基地、亚洲最大的电话机生产基地，中国最大的电视机、
4、电脑、手机、电池、音响、照相机、高级电工产品和线路板生产基地之一。 目前有外资企业8000多家，世界500强企业已有16家在惠投资建厂，实际利用外资93.5亿美元，使惠州市外向型经济直接连结全球经济链。,资料来源：惠州人民政府网,旅游资源丰富,惠州城市概况,惠州旅游资源十分丰富，是著名的旅游胜地。 惠州市具有旅游开发潜力的旅游景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处。 拥有“岭南第一山”-罗浮山，“北回归线上的绿洲”-南昆山，“东方夏威夷”-巽寮湾，“苎
5、萝西子”-惠州西湖，还有全国唯一的海龟自然保护区等。,资料来源：惠州人民政府网,20042008年,除2005年外其他年份人均GDP增长率均超过14%； 2008年人均GDPRMB33,059.6元，比上年增长14.2%,保持高速增长。,惠州GDP,数据来源: 惠州市统计年鉴,20042008年,GDP年均增幅都在10%以上； 2008年GDP1280亿元，排名广东省第6位，受全球经济危机影响2008年GDP涨幅在连续5年攀升后首次回落，且为近6年来最低；,惠州产业结构情况,20022006年，第一产业比重持续降低,第二产业保持增加，2006年，第二产业比重比2005年上升了1.21%； 20
6、02-2006年第三产业增加值保持10%以上的速度高速增长，2006年达308.19亿元；,20002006年，各产业增加值速度较快，近几年第二产业增长更是超过18%； 2006年，惠州第一产业和第三产业增加值的增长速度都较05年增长速度有所降低,而第二产业增加值的增长速度则略有上升。,数据来源: 惠州市统计年鉴,惠州人口情况,2004-2005年，人口快速增长，05年比04增长了26.42%； 2008年年末全市户籍人口387.18万人,比2007年末增加1.42%；,数据来源: 惠州市统计年鉴,惠州城乡居民人均收入情况,2002-2007年，城镇居民可支配收入稳步增长，年增长率都在6.5%
7、以上； 2007年，居民可支配收入为17,310元，同比增长8.25%,增长幅度较大。,2002-2007年，农村居民可支配收入稳步增长，年增长率都在3.9%以上； 2007年，达5,895元，较上年同期增长11.69%。,数据来源: 惠州市统计年鉴,惠州固定资产投资情况,近年来，在经济发展的带动下,房地产投资总体保持高速增长； 2007年，完成137.8亿元，同比增长103%； 房地产投资占固定资产投资28.3%；,2002-2007年，固定资产保持高速增长,年增长率都在18%以上； 2007年，完成486.9亿元的固定投资，相比上年上涨58.25%；,数据来源: 惠州市统计年鉴,2004-
8、2006年惠州地区的房价收入比为4-6：1，房价收入比属于比较正常水平，说明惠州居民仍有较强的购房能力，房价仍有上升的空间；进入2007-2008年，房价收入比急剧上升，居民购房经济压力增大，而2008年需求增幅的结构性下降，使供求关系发生变化，均价超出心理价位势头明显，这也预示着未来一年可能会出现楼市结构性调整。 。,注：根据惠州市统计局关于2008年国民经济和社会发展的统计公报 所提供的常住人口和户数等数据，这里假设定惠州的平均家庭人口为3.81人,从房管局提供的商品房地产销售数据上得出惠州的平均户型面积为116平方米/套。,惠州房地产状况房价收入比,数据来源: 惠州市统计年鉴,战略定位及
9、城市性质：珠江三角洲地区中心城市，以电子信息、石油化工为主的制造业基地，风景旅游城市和历史文化名城。城市组团式发展，由惠城、惠阳区大亚湾、陈江仲恺组团构成。 城市发展理念：惠州的经济社会发展战略规划把惠州建设成为“四个基地、一个中心”，即数码信息产业制造基地、石油化工加工基地、对外贸易出口基地、度假观光旅游基地和现代物流配送中心，惠州定位为辐射粤东、连接闽赣的现代化区域中心城市，与珠三角融为一体的石化数码新城，滨海生态丽城、旅游文化名城。,惠州市的城市战略定位及城市性质,资料来源: 惠州市规划局,惠州城市总体规划,资料来源: 惠州市规划局,发展战略：走科技含量高、资源消耗低、环境污染少、人力资
10、源优势得到充分发挥的新型工业化道路 ； 发展目标：产业强市，拥有良好生态环境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市； 发展定位：以数码、石化两大支柱产业推动惠州发展 ； 空间形态：中心集聚、轴线拓展、梯度推进 ； 空间布局：以三横三纵城镇发展轴为重点依托城市群体，实施轴线拓展、梯度推进； 规划范围：“一城三点、双心结构”，三点即指惠城、惠阳大亚湾、陈江仲恺 。,惠州市的城市规划总体发展布局,资料来源: 惠州市规划局,以三横三纵城镇发展轴为重点 规划期内，发挥区位和交通优势，以规划区“一城三点、双心结构”为核心，以三横三纵城镇发展轴为重点，依托城市群体，实施轴线拓展、梯度推进。 未来惠州城市空
11、间布局将形成以白云嶂、红花嶂自然山体为绿心的“梭形”空间结构，梭形的两个顶点分别为惠城中心城和惠阳大亚湾中心城，梭形的两个腰分别为陈江仲恺城和淡水湖（数码园）片区。,【机场】 近期利用现有机场，定位为支线机场；远景规划为区域性机场。 【港口】 以为外向型经济发展和大型临海工业开发提供服务为特色的重要外贸港口，发展方向是以石油化工产品、集装箱、件杂货和大宗散货运输为主的多功能、综合性港口。 【铁路】 铁路主要包括京九铁路（客运功能和货运功能）、沿海高速铁路（客运功能为主）、惠深铁路（客运功能和货运功能）和惠澳铁路（港口的集疏运功能为主） 【公路（”五横三纵“ ）】 规划和建设强调服务发展、连接重
12、点、衔接设施、建立网络的战略，形成区域交通的重要载体。现状高速公路包括惠深高速、深汕高速、惠河高速、广惠高速。 干线公路：205国道、324国道、120省道、357省道、358省道以及与深圳龙岗区联系的其他两条道路。 对外道路交通出入口：深圳方向4个；东莞方向4个；广州方向两个；汕头方向3个；河源、韶关方向3个。,惠州城市交通规划,资料来源: 惠州市规划局,惠州城市交通规划市域主干道,资料来源: 惠州市规划局,五横： 广州福田龙华柏塘杨村麻陂河源；广州龙溪罗阳汝湖仍图横沥；石湾潼湖陈江惠城平潭平山高潭；新圩秋长淡水沙田白花平山；深圳大亚湾稔山吉隆。 五纵： 地派左潭沙迳横河湖镇龙溪；蓝田龙门公
13、庄惠城陈江镇隆新圩；麻陂仍图水口永湖惠阳大亚湾；石坝观音阁横沥平潭白花霞涌；大岚梁化平山稔山港口。,“五横五纵”,惠州市人口总数逐步增长，目前人口总数已达400多万，未来将随着城市和经济发展而人口也不断增多。惠州市居民可支配收入最近几年保持稳步增长。其中2008年收入增长7.5%。人口的增长及可支配收入的增长势必带动房地产市场的需求。 惠州经济在2001年之后一直保持10%的高速增长，2008年同期增长11.5%，整体经济环境保持良性运行。投资环境方面，大亚湾开发区由于占据有丰富的港口资源和旅游资源，区内交通四通八达，并基于整体的石化规划及投产，已经成为惠州区域内的投资热点。从整体来看，大亚湾
14、的经济发展势必带动区域内房地产产业的快速发展，惠阳市房地产已步入高速发展阶段。 经济结构当中，受高新技术产业的带动，第二产业所占比重值逐步提高。其中房地产投在占第三产业比重的71.7%，成为第三产业的龙头，房地产产业发展已步入高速发展阶段。 惠州市城市规划将推动经济及房地产业的发展速度； 逐步带入珠三角东岸1小时经济圈，市区主要城市与珠三角东岸核心城市广州、深圳、东莞之间依托城际轨道（规划中）、高速公路将出行时间控制在1小时以内，经济、房地产发展时空潜力大。,惠州宏观市场总结,惠阳区域经济发展分析,惠阳于1994年5月撤县设市、2003年6月撤市设区，辖淡水、秋长、新圩、镇隆、沙田、永湖、良井
15、、平潭、澳头、霞涌10个镇和惠阳经济开发区，全区常住人口55.80万人，户籍人口35.33万人。区委、区政府驻淡水街道办事处。撤市设区以后，惠阳成为惠州滨海城市的重要组团。境内的大亚湾海域宽有51.8公里海岸线，素有“黄金海岸”之誉；淡水资源、土地资源和旅游资源十分丰富，宜于开发“三高”农业、工业和各种休闲、娱乐、度假、旅游等项目。,惠阳区域概况,资料来源: 惠阳人民政府,惠阳于1994年5月撤县设市、2003年6月撤市设区，辖淡水、秋长、新圩、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳头、霞涌10个镇和惠阳经济开发区，全区常住人口55.80万人，户籍人口35.33万人。区委、区政府驻淡水街道办事处。撤
16、市设区以后，惠阳成为惠州滨海城市的重要组团。,惠阳行政概况,资料来源: 惠阳人民政府,惠城区,惠东县,深圳市,2007年全区生产总值（GDP）首次突破百亿元大关，达到107.29亿元，比上年增长16.0%，连续2年增速达到或超过16%。其中，第一产业增加值5.32亿元，下降0.1 %；第二产业增加值57.61亿元，增长17.1%；第三产业增加值44.36亿元，增长16.5%。三次产业结构由上年的5.5:53.3:41.2调整为5.0 :53.7:41.3。按常住人口计算，人均GDP为19516元，增长13.8%。,惠阳经济发展现状,2003-2007年生产总值及其增长速度,资料来源: 惠阳人民政府,2003-2007年工业增加值及其增长速度,2007年规模以上工业五大行业增加值27.52亿元，其中电子行业增加值15.47亿元，分别占规模以上工业增加值的71.7%和40.3%。在
