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1、西安城北区域市场调研报告,西安大砌,二零一二年,三、调研总结,一、城北区域概述,二、本次调研楼盘,西安市政府未来将北迁至城市运动公园，经开将承接城市新核心的区域功能,西安市行政中心新址位于经开区城市运动公园的西南角,西安市政府北迁利好：,行政中心主楼2010年3月正式北迁,市政府北迁的辐射带动作用，结合铁路北客站建设、浐灞渭河流域综合治理等城市功能区的开发，西安北部区域将成为城市发展新的增长点； 进一步促进区域的配套建设和环境治理，全面改善人居环境； 放大北城交通枢纽的作用，构成了城市北部的综合交通网络； 利于保护大明宫遗址、汉长安城遗址等历史文化古迹，形成新的城市文化中心。,城市运动公园,行
2、政中心,西安向北看，城市新核心,区域规划,三大公园打造继曲江之后的又一城市文化、生态中心城市运动公园,城市运动公园占地约800亩，种植树木近2万株，草坪十余万平米，植被覆盖率高达80%，湖水面积达3万平米； 采用国际化主题园林设计理念，是亚洲首屈一指的球类运动主题公园； 公园内除各类运动场地和设施外，还有各种休闲配套设施。,主题会所,西安市体育馆,浅水湾,风翼广场,人居环境,三大公园打造继曲江之后的又一城市文化、生态中心文景公园,文景公园占地161.14亩，投资2000多万元，公园内有雕塑、演艺广场、树屋、绿地、人工湖、喷泉等多种生态景观和游乐设施； 文景公园为广大群众提供了环境优美的休闲娱乐
3、场所，也极大地改善了北城地区人居环境和生态环境。,西安市北城区第一座生态公园,人居环境,三大公园打造继曲江之后的又一城市文化、生态中心汉长安城遗址公园,汉长安城遗址保护区总面积约为36平方公里，将形成“一心、一环、四个功能区”的布局结构。 “一心”为文物保护核心区；“一环”为遗址四周的汉文化风貌区；“七大板块”包括遗址展示、绿色生态、东侧团结水库景观带、南侧和北侧 景观带、及西侧“汉长安城之窗” 景观带和反哺“经济产业园”板块。,团结水库总库容200万立方米，全长6.2千米，水面820亩，两岸景观绿化带面积约为58万平方米； 预计今年7月底，团结水库将实现清水入库。 团结水库划分了3个功能区，
4、包括文化功能区、生态功能区即城市滨水景观带、休憩区即休闲活动场所。,城市文化生态中心，世界级公园住区,团结水库效果展示,人居环境,区域级配套进驻经开，构建未来便利生活蓝图,区域级配套启动，便利高尚生活畅想,未央路,凤城九路,凤城八路,凤城七路,凤城六路,凤城五路,城市运动公园,朱宏路,明光路,文景路,沃尔玛超市 世纪金花 奥斯卡影城,百老汇剧院,区域级配套启动区,赛高国际街区引入沃尔玛、世纪金花、奥斯卡影城三大区域级配套,雅荷春天三期计划引入百老汇剧院等大型配套。,世纪金花,沃尔玛超市,奥斯卡影城,百老汇剧院,人居环境,伴随交通网络的不断完善，经开已经成为西安的城市交通枢纽地铁2号线、迎宾大道
5、,地铁2号线2011年已通车。,未央路迎宾大道,朱宏路迎宾大道,朱宏路区域综合改造从2010开始正式实施，将逐步成为西安市的迎宾大道、城市门户及传承古今的生态通廊。,轨道交通已成为当今大型城市最重要的交通工具，西安也即将迎来轨道交通的时代； 轨道交通缩短了通行时间的同时，也进一步激活了周边区域的城市化发展。,城市交通,伴随交通网络的不断完善，经开已经成为西安的城市交通枢纽西安北客站,交通利好引爆区域，城市网络畅通无阻,西安北客站是西安铁路枢纽的重要组成部分和全国六大客运中心之一，建筑面积约22.78万平方米，总投资额达到40亿元，年发送旅客可达1300万人； 建成后将开行高速动车组，不仅可缓解
6、西安铁路枢纽的客运压力，还将发挥整合城市空间的作用，与西宝、西铜、西康、西汉、西潼、机场高速等公路相连接，并与地铁2号线“零换乘”，形成四通八达的交通网络体系。,城市交通,目前经开拥有四大产业区，多家国际知名大型企业进驻，成为西安的新经济增长极，同时引入大量产业人口,四大产业区，新经济增长极,四大产业区 中心区金融保险、商贸中介、餐饮娱乐、体育休闲等现代服务产业，为其他功能园区提供全方位配套服务； 泾渭工业园重点打造西部重型汽车城及西部制造业加工基地，引进了陕西重型汽车新基地、康明斯发动机、中钢重机工业园、西部有色材料基地等诸多重大工业项目； 草滩生态产业园汇集多家世界著名食品企业，是国家首批
7、 “国家级农业旅游观光示范点”之一。 出口加工区西北首家国家级出口加工基地。,13家世界500强企业经开区目前入驻的知名大型企业包括可口可乐、西门子、三菱、日立、罗尔斯罗伊斯、ABB、海德鲁等； 国内知名企业台湾顶新集团（康师傅）、陕西重汽、山西永济西部超导、启源机电等。,多家国际知名企业进驻,产业发展,城北区域核心价值,继曲江、高新之后的又一高端居住板块,依托于生态、文化、配套、交通、产业五大优势的新城市核心,城北房产发展,； 第一个发展时期；（约19932000年）在经开区设立后，由于城北经济的迅速发展，房地产业终于走上了发展道路。上世纪九十年代后期，一些眼光独到的开发商，看好城北的前景，
8、把目光投向了这片沃土，开始了房地产开发。荣华集团、雅荷地产、安达地产、福安地产、海洋集团、海荣地产、首创置业、绿地西安、紫薇地产、高山流水集团等众多开发商，开发的明珠花园、雅荷花园、百花园、海洋小区、福安花园、海荣花园等房地产项目，初步改善了西安城北的人居环境。,城北房产发展,第二个发展时期；（20012007年）此后西安城北房地产业有了进一步的发展，诸如EE康城、凤城明珠、海荣豪佳花园、锦园新世纪、雅荷智能家园、凤凰新城等众多房地产项目如雨后春笋般涌现，给城北的人居环境涂上了新的一笔。 第三个发展时期；（2007至今）目前，城北规划开发的房地产项目越来越多，一些嗅觉灵敏的开发商早已闻风而动圈
9、好土地，MAX未来、凯玄大厦、盛世一品、汇通太古城等等项目，将城北房产市场又翻开了新的篇章。,本区域根据项目分布特征可划分为四大板块,未央新城板块,泛核心板块,长庆板块,新商务板块,区域板块研究,三、调研总结,一、城北区域概述,二、本次调研楼盘,城市运动公园,连 心 路,常 青 路,育 新 路,凤 城 八 路,凤 城 六 路,凤 城 七 路,凤 城 四 路,凤 城 五 路,未 央 路,渭 滨 街,朱 宏 路,张家堡 广场,吕小寨 立交桥,未央 立交,北 二 环,北 二 环,绕 城 高 速,绕 城 高 速,明 光 路,文 景 路,太华路 立交,太 华 北 路,凤 城 一 路,凤 城 二 路,凤
10、城 三 路,凤 城 三 路,凤 城 四 路,凤 城 五 路,凤 城 十 路,红 旗 路,凤 城 九 路,凤 城 九 路,凤 城 十 一 路,凤 城 十 二 路,凤 城 一 路,开 元 路,文景公园,海红医院,长安医院,凤城医院,西安中学,文,盐张 小学,文,西安市 第十六中学,文,大明宫小学,文,三星小学,文,红旗小学,长庆 兴隆园医院,文,高铁寨小学,西安 康乐医院,西航 集团医院,1,2,3,7,4,5,6,未央区 第一医院,9,10,11,12,40,41,35,43,42,20,21,30,28,29,33,32,34,39,38,37,文,西安 经发学校,凤 城 八 路,市政府,市委
11、,世纪金花,沃尔玛,36,27,26,18,19,16,17,13,15,22,23,24,25,31,14,45,8,44,46,48,47,文,市十一中,海璟国际,海璟台北湾,星舍,凤城一号,文璟观园,世融嘉城,香樟园,领先尊域,盛世一品,银象花园,中登城市花园,紫玉公馆,锦园君逸,香客林小镇,雅荷四季城,凤鸣华府,凤锦苑,海璟时代,乾唐华府,万科赛高悦城,瑞泰卡地亚,旭景兴园,天朗御湖,白桦林间,中登文景时代,鼎正中央领郡,风景御园,双威理想城,海荣名城,海铂兰轩,金源御景华府,首创国际城,兴盛园,绿城浪琴湾,紫薇希望城,幸福快车,凤城尚街,航天常青苑,枫韵润园,万华园上观苑,银池品智天
12、下,海棠花园,MAX未来,紫薇风尚,汇通太古城,城北区域在售楼盘,14,瑞泰卡地亚,旭景兴园,14,瑞泰卡地亚,天朗御湖,旭景兴园,14,瑞泰卡地亚,16,天朗御湖,旭景兴园,14,瑞泰卡地亚,15,16,天朗御湖,旭景兴园,14,瑞泰卡地亚,海荣名城,海铂兰轩,金源御景华府,海荣名城,海铂兰轩,金源御景华府,41,紫薇希望城,紫薇风尚,43,41,紫薇希望城,紫薇风尚,MAX未来,43,41,紫薇希望城,紫薇风尚,36,MAX未来,43,41,紫薇希望城,紫薇风尚,本次调研范围锁定：北至凤城九路，南至凤城五路，西至朱宏路，东至太华北路,本次城北调研范围,瑞泰卡地亚,天朗御湖,旭景兴园,中登文
13、景时代,鼎正中央首府,乾唐华府,风景御院,海荣名城,金源御景华府,万科赛高悦府,万科金域华府,紫薇希望城,紫薇风尚,荣华北经城,凤城尚街,绿城浪琴湾,银池品智天下,海棠花园,本次调研范围锁定：东至太华北路，西至朱宏路，南至凤城五路，北至凤城九路,项目地址：经开明光路 与凤城七路十字向东100米 开发商：西安天朗地产 物管单位：天朗物业 占地面积：400亩 建筑面积：103万 规模/类型：20栋高层 总套数：5500 层高：3米 容积率：4.15 绿化率:70% 装修标准：毛坯 停车位:3316个 工程进度：均已封顶， 正在做外立面 交房时间：2012.12.31,户型区间：75-150 户型配
14、比：两室、三室 梯户：2梯4户、5户、6户,基础指标：,产品情况：,销售情况：,销售价格：6800-7800元/ 销售率：99% 优惠形式：全款98折，按揭 99折 ；针对银行人员团购，每平米减200元,湖景国际社区、新市政版图核心、公园居住圈、干线物业,天朗御湖,客群来源： 陕北客户较多，周边客户为主 投资自住均有，其中自住较多,生活配套： 商场：人人乐超市、华润万家超市、国美电器、苏宁电 器等大型商超，世纪金花、沃尔玛； 建材商超：中联国际家居，大明宫建材家居城，居然之 家； 金融：工商银行、建设银行； 医院：长安医院、未央医院、120急救中心； 公园：城市运动公园，张家堡广场，西安市文景
15、公园 小区内部配套：幼儿园、中央内湖、架空会所,交通情况： 228路、236路、901路、238路、310路、336路、509路、702路、714路、409路 600路等。 毗邻2号地铁，与市政府为邻，雄踞北城核心,核心卖点：新市政府核心区位、临近城市公园、双迎宾大道、 临近地铁2号线、中央内湖景观、新都汇商业街,主力户型展示,二室 三室 四室,户型解析： 优势： 户型方正，南北通透；入户空中花园，独享绿色盛宴；客厅带飘窗，使视野得到延展；超大的景观阳台连接主次卧，是有效的增加了使用面积。 劣势：入户门到卧室的通道过长，有浪费面积之嫌。,项目地址：文景路与凤城 六路十字向东 开发商：西安非晶实业 物管单位：和美物业 占地面积：40亩 建筑面积：13万 规模/类型：1楼 均为三十层， 三栋楼均为十八层 总套数：1113 层高：3.0米 容积率：4.0 绿化率:35% 装修标准：毛坯 停车位:600 交房时间：2011.12.09 物业费：1.2元 工程进度：全部封顶,户型区间：75-156 户型配比
