《2015年重庆市主城区房地产市场年度总结20160121［ppt课件］》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2015年重庆市主城区房地产市场年度总结20160121［ppt课件］（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,大 数 据,供应2688万方,历史最高（年均100万方增速）,84万,243万,108万,156万,连续4年土地集中供应（3500万方/年）,年均成交可建方量,2310万方,年均成交可建方量,3540万方,1000万方,500-1000万方,300-500万方,200-300万方,100-200万方,100万方,主城区拿地未开发量盘点,成交2337万方,成交量对比,+15%,+4%,+8%,+26%,-1%,稳定，全国第三（连续五年位居前三甲，成都、武汉也接近）。,住宅1622万方，稳定，O首付，1-3年首付分期，20%透支需求。,商铺198万方，+26%，朝天门华南城商业50万，品牌房企5
2、折大甩卖。,商务172万方，+15%，写字楼团购60万方，公寓超低价销售。,建面6975元/,均价对比,-19%,-17%,-5%,-2%,-8%,备案200元/，全线降价，企业保生存，高溢价物业降幅最大（商铺别墅商务）。,住宅同比下降5%，两轮降价，年中及年终品牌企业带动降价（500-1000不等）。,商铺13500元/ ，-17%，价值逐步回归合理，住宅的2-3倍。,商务9550元/ ，-19%，大幅降低预期，商改住将成为趋势。,74% 主城,19% 区县,7% 外地,五大商圈 （观音桥-北滨路、沙坪坝老城、渝中半岛、杨家坪商圈、南坪商圈）,城市传统老区，人口聚集 （李家沱、鱼洞、双碑井口
3、、北碚老城）,产业、教育迁移地 （大学城、茶园）,主城74%,人口重镇（百万） （合川、江津、涪陵、开县、万州）,距离、经济适中，地产开发相对滞后 （潼南、綦江、垫江、丰都、奉节）,经济强区县（前十） （涪陵、万州）,区县19%,四川（广安、南充、达州为主），64%,周边（贵州、湖南、湖北、河南），16%,上海、浙江 （经济环境影响，企业倒闭；已购房，投资需求小，购房热点集中在05-10年）,外地7%,2. 风云榜,第一军团 100亿元,龙湖,TOP别墅 + 核心区商业商务支撑，65% 补充核心区小型城市综合体（石桥铺、渝通） 全产品线覆盖，重心北区，客户与产品循环供给,第二军团 50-70亿
4、元,融 创 协 信 香港置地,融创，持续扩张、补充洋房、多大盘 协信，写字楼联姻金融，平安 香港置地，品牌、大盘、教育支撑，稳扎稳打,第三军团 30-50亿元,金科（大重庆）、保利（核心、价格调整） 、万科（稳定，有待发力） 恒大（收购港资、核心、首付3年分期） 、东原（深度耕耘、强强联合） 华宇（核心、短平快）,3. 高层,01,25,高层市场,大学城,西永,1、地段至上，内环内6成，主流不能过照母山； 2、品质、资源、配套、规模，脱颖而出； 3、西永-大学城，龙湖、金科、富力三家低价抢份额； 4、蔡家、华岩、龙洲湾、鹿角、茶园，单大盘低价做王。,备注：选取高层销售金额排名TOP50项目分析
5、。,高层市场区域占位,01,备注：选取高层销售金额排名TOP50项目分析。,26,1、北区作为城市发展大方向，产品最完善； 2、品质高层在中区、北区发展机会更好，西、南区对大面积及高总价产品支撑力度弱； 3、教育已成为热销项目的必备因素。,北区：80万天花板，不超过120万,套数份额：36% 主流产品：60-702、3房，70-1003房，80万下占比72%，120万下占比94%； 代表项目：金融街融景城、香港置地约克郡 热销原因：地段、大盘、教育,西区：60万为天花板，不超过80万,套数份额：40% 主流产品：50-802房、3房，60万下占比76%，80万下占比95% 代表项目：中国铁建玖
6、城壹号、保利爱尚里 热销原因：地段、低价,南区：70万为天花板，不超过90万,套数份额：17% 主流产品： 50-802房、3房，70万下占比84%，90万下占比97% 代表项目：金辉城、融汇半岛 热销原因：大盘、教育、配套,中区：90万为天花板，90-150万相对均匀,套数份额：7% 主流产品：60-902房、3房，90万下占比75%，150万下占比95% 代表项目：瑞安重庆天地、和泓江山国际 热销原因：地段、教育、资源,36%,40%,17%,北区,西区,南区,一房（含单配）： 份额非常少，将持续少；仅能在江北渝中核心，没事别碰。,政策打压，去投资化 从居住讲，功能不满足,二房（含一房半）
7、： “鸡肋”产品，只能做辅助，份额将持续降，套内58左右。,与三房没拉开（首付、按揭），特别是0首付、首付分期以后，基本无差距。 有一定市场份额，但15年以来溢价不行。,三房（含二房半）： 主流产品，份额持续扩大，二胎放开更有利，去投资化后一步到位，首付分期或0首付后更有利。,四房（含三房半） ： 份额有限但稳定、受到小户型洋房竞争，总价天花板120万。,功能改善需求愿望强烈，但高总价接受程度较弱 重庆客户更认可“高业态”，低总价洋房竞争,4. 洋房,01,29,洋房市场,1、北区占七成，绝对主力，向北再向北趋势； 2、照母山全项目热销； 3、城市洋房追捧度不减； 4、大学城/西永/华岩/蔡家
8、，经济别墅抢份额且无品牌； 5、新区洋房热销：品牌、低价；,备注：选取洋房销售金额排名TOP30项目分析。,大学城,西永,洋房市场区域占位,02,备注：选取洋房销售金额排名TOP30项目分析。,30,1、北区主导，产品倾向更加舒适型发展，品牌、教育支撑； 2、西区容量有限，核心区舒适型主导，新区无品牌支撑； 3、南区以茶园为主导，严控面积及总价，低价为核心。,北区：全产品覆盖，品牌支撑舒适型产品,套数份额：66% 主流产品：80以下，份额17%，80-90，份额19%，100-130份额41%，130-160，份额17%；70-160万相对分散 代表项目：香港置地约克郡、华宇天宫花城 热销原因
9、：地段、品质、教育,西区：核心区主导；新区空白，需品牌,套数份额：12% 主流产品：100以下，份额16%，100-150，份额66%，150以上，份额17%；80-150万下占比65%，150以上占比27% 代表项目：俊峰香格里拉、国瑞爱与山 热销原因：区域稀缺、资源,南区：严控面积及总价， 110、130万为天花板,套数份额：23% 主流产品：70-90，份额31%，90-110，份额38%，110-130，份额16%；130万以下占比97%，50-80万，占比61%，80-130万占比27% 代表项目：中国铁建山水时光、奥园水云间 热销原因：低单价，4房功能,66%,12%,23%,北区
10、,西区,南区,传统洋房 （10000套）,创新洋楼 （7000套）,传统一梯二户 6-9层为主 套均面积110,T3或T4错跃产品 11层为主 套均面积80,洋房回归传统，份额扩大至六成，是改善类产品首选。,面积段持续缩减（套均110），满足四房功能；,与高层天花板120万基本重合，抢占改善类高层市场份额。,市场份额上涨20%，抗风险能力强；,越来越尴尬，交房后经常出事，居住感差，特别是错跃结构，很多开发商都放弃开发此产品；,面积一减再减（套均80），与高层三房面积基本持平。,5. 别墅,1、别墅主战场，照母山、礼嘉、汽博中心 2、品牌聚集，前十龙湖三个，融创两个，占据半壁江山； 3、江与城依
11、靠天钜独栋别墅，成交额及单价领跑市场； 4、二环经济型别墅，控总价为前提，品牌为锦上添花（龙湖U城、金科天宸、融创欧麓花园城）。,143万方，6%,11176元/，1000元/,6400套 14年：6500套,6. 商业商务,存量非常高，降价、指向性定位 未来关键：自持、运营（体验、文化、餐饮、休闲）,现库存 560 万方,需去化 35 月,年成交 198 万方,商业（再也不是救命稻草）,团购成为主要销售渠道（联合基金和资金公司），库存压力大。 未来关键：学会自持，租售并举，运用模型，对接互联网众创。,现库存 210 万方,需去化 27 月,年成交 95 万方,写字楼市场,商务主力军，未来持续
12、增长。,年均增速10%,成交75万方,公寓市场,6378,1330,市场竞争日益激烈，企业降低价差，以LOFT竞争SOHO。,LOFT,SOHO,57%,43%,7. 组团格局,优先进入组团（有地就进）,城市核心，低库存，有一定溢价空间； 土地稀缺，PPP模式，城市旧改或棚户区； 快销项目，刚需、刚改高层走量，可少量溢价，城市洋房大溢价；,次级组团（综合考虑）,城市核心边缘带，溢价低，但库存小，能跑量； 未来竞争不大，长远发展价格有空间；,大学城,西永,白市驿,鱼洞,龙 洲 湾,李家沱,滩子 口,大堰,石坪 桥,杨家坪 商圈,二郎,双山,石桥铺,大公馆,高九路,肖家湾,大坪,沙 坪 坝,凤 天
13、 路,江北 农场,新牌坊,冉家坝,大石坝,渝中半岛,江 北 嘴,观音桥 北滨路,大竹林,礼嘉,人和-高新,照母山,悦 来,蔡家,双 碑 井 口,中央 公园,汽博 中心,空港新城,回兴,空港工业园,两路,台商 工业园,农业园区,铁山坪,寸滩,龙头 寺,东港 工业园,鹿角,弹子石,南滨路,南坪商圈,新南湖,钓鱼 嘴,大渡口老城,华岩,北碚新城-歇马,澄江,北碚 老城,南山,沙滨路,茶园,龙复,谨慎进入组团 （观望，特殊条件进入）,一环半为主，有一定溢价，但不好卖，库存大； 有好的产品或独特稀缺资源可以考虑进入；,大学城,西永,白市驿,鱼洞,龙 洲 湾,李家沱,滩子 口,大堰,石坪 桥,杨家坪 商圈
14、,二郎,双山,石桥铺,大公馆,高九路,肖家湾,大坪,沙 坪 坝,凤 天 路,江北 农场,新牌坊,冉家坝,大石坝,渝中半岛,江 北 嘴,观音桥 北滨路,大竹林,礼嘉,人和-高新,照母山,悦 来,蔡家,双 碑 井 口,中央 公园,汽博 中心,空港新城,回兴,空港工业园,两路,台商 工业园,农业园区,铁山坪,寸滩,龙头 寺,东港 工业园,鹿角,弹子石,南滨路,南坪商圈,新南湖,钓鱼 嘴,大渡口老城,华岩,北碚新城-歇马,澄江,北碚 老城,南山,沙滨路,茶园,龙复,暂缓进入组团（两年不考虑）,二环组团，溢价低，库存大，近两年不考虑进入； 全业态都有竞争，除非地价在组团内优势明显；,8. 土地市场,20
15、15年土地市场关键词（2874万方，2263元/）,土地成交在哪里？,西永，797万方，西永管委会,中央公园，303万方，鲁能，中交,大竹林，203万方，金科，龙湖+香港置地，东原+旭辉,茶园，178万方，金隅大成,江北嘴（二期），103万方，恒大,未来供应在哪里？,全年供应2570万方 核心供应约400万方,核心区域：大石坝、渝中半岛、滩子口等； 二环新区：中央公园、悦来、双碑井口、钓鱼嘴、茶园等。,9. 发展预判,经济增速放缓带来的环境压力,1.5亿方可开发量带来的库存压力,供应量逐年走高带来的竞争压力,1-11月GDP增速：6.9%,1-11月CPI增速：1.6%,在售项目：1.00亿,潜在项目：0.50亿,调整经济结构,发展互联网+,放宽进出口条件,控制土地供应量与供应节奏,土地商住比可下调至2:8,连环降准降息，贷款打折,公积金连续6个月缴存即可,首套房首付2.5成,二套房贷款利好,二胎政策放宽，鼓励农民工进城,房地产行业 经济支柱 地位不变,目前最主要的3个问题与解决策略,7300 元/ 建面均价,2500 万方 供应,2300 万方 成交,54,
