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1、大盘运营，气吞山河 惠州水口5000亩项目决策咨询报告,HuiZhou.07.2013,项目专组,项目区域及本体规划分析,Part B,项目区域及本体分析,Part B,惠州城市分析,Part B.1,城市区位,惠州地处沿海，位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻香港和深圳，北连河源市、东接汕尾市，西邻东莞市和广州增城市，在地理位置上是参与国际产业分工，承接香港产业转移的理想地区。 惠州从地理上属于珠三角的东部城市组团，从战略地位成为珠三角“一脊三带战略发展的重要一极,自然资源,惠州拥有丰富的自然资源，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，素
2、有“半城山色半城湖”之称，拥有国家4A级的风景名胜区西湖、两个国家级自然保护区象头山和古田、国家级海龟保护区，以及“百粤群山之祖”罗浮山、“天然氧吧”南昆山、“岭南第一泉”汤泉、风景迷人的巽寮湾等。,世界级石油化工基地：争取到2012年,全市达到2200 万吨炼油、200万吨乙烯规模,实现产值1500亿元； 国家级电子信息产业基地：加快发展电子信息 高端产 品制造业； 粤港澳旅游休闲度假基地：到二0一二年，旅客接待 总量达到二千五百万人次，旅游总收入达到一百五十 亿元人民币左右， 广东省清洁能源基地； 全国城乡统筹综合改革试点基地：到2012年,惠州的 城镇化水平将从61%上升至80%以上，农
3、民纯收入将 达 到人均每年1万元以上。,发展愿景,一小时经济生活圈,产业对接，优劣互补： 主动接收珠三角龙 头城市的辐射效应，发 挥现有的电子信息制造业同质化的特点， 承接穗、深、莞等地产业的梯队转移，形 成紧密联系的产业链，为整个珠三角的发 展服务，达到一个共赢的局面；,拉动GDP增长： 目前惠州在经济总量、资金储备上都在周边发达城市中的“洼地”效应显著，一体化给惠州带来良好的发展机遇；,发展愿景,10,海陆空配套的立体交通网络,基本形成了以惠州市区为中心的海陆空配套的立体交通网络，惠州水、陆、空交通十分便利。 机场：惠州机场将于09年底前开工改造力争明年6月复航；首先恢复的是惠州机场国内支
4、线客运机场的功能；到广州、深圳等机场只要1个多小时，去香港也是1个多小时。 铁路：京九铁路、广梅汕铁路在龙川会合后自北向南穿过惠州，使惠州成为我国铁路运输网的重要站点。 港口：惠州港是对外客运货运的深水良港，地处大亚湾的惠州港已对外籍船舶开放，巨轮可直达香港及世界各地；,五横三纵，拉升城市发展空间,横一线：主线为河清高速，拉动龙门、博罗山区经济发展； 横二线：广惠高速及东延线，惠州至广州的主要出入境通道； 横三线：惠莞高速及东延线，位于惠州城镇发展主轴线上，带动惠东旅游业发展及沿线经济发展。 横四线：深汕高速，位于惠州产业发展轴线上，服务沿线经济发展。 横五线：惠深沿海高速，.深圳经惠州至粤东
5、地区的重要公路通道； 纵一线：粤赣高速，位于城镇发展主轴线上，服务沿线经济发展。 纵二线：惠大高速，位于惠州城镇发展主、次轴线上，加强 “泛珠三角”区域间合作，带动沿线经济发展； 纵三线：粤湘高速，惠州北部地区至惠州南部地区、东莞、深圳的重要通道。,12,2号线是惠州连接东莞的快线，走向沿东莞惠州汕头发展轴，沿途经过惠州城区（设西湖站）、惠东县城以及沥林、陈江、南部新城、马安、水口等片区； 3号线是惠州联系深圳的城际快线，由大东亚商业城站至惠深分界，全长20.4公里，贯通惠州南部区域直至深惠分界线； 4号线是惠州联系广州的区域城际干线，纵向贯通惠州北部区域，线路由惠州火车站至惠广分界，全长59
6、.8公里，途经江北、小金、博罗向广州方向延伸。,3条城际轨道交通对接广深莞往来,13,年内GDP可突破两千五亿，与珠三角发达城市差距进一步缩小,惠州GDP近年来持续增长，且有加速增长的趋势，2013年一季度惠州GDP全省排名第六，与珠三角发达城市差距进一步缩小。 城镇居民人均可支配收入及全社会消费品零售总额逐年增长，居民消费能力大大提升。在收入构成中，工资性收入依然是收入的主要部分和增长的主要动力。市区城镇居民人均工资性收入为27154.7元，占家庭总收入比重的78.5%，同比增长18.2%，为四大类收入（工资性收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入）中增长最快的一项。,城市化进程稳步推进
7、，城区版图快速扩张,截至2012年底，惠州市常住人口达459万，建成区面积280.39平方公里，房地产市场需求巨大； 2020年，惠州市区城镇建设用地409平方公里，人均建设用地111平方米。其中中心城区城市建设用地105平方公里以内，人均建设用地107平方米。,为加快城市化进程，惠州确立了“南进北拓、东西伸延”的城市发展战略，大力推进中心市区向东西南北四个方向扩展，拓展城市发展空间； 目前惠城区全区总面积1471平方公里，下辖10个街道办事处、8个镇，总人口120万。,15,繁华璀璨的城市景观,16,一个充满机会的城市,惠州,随着深莞惠一体化的紧密合作和深入推进，莞惠高速、莞惠城际轨道、广河
8、高速、粤湘高速等一批重点项目的加快建设以及2010年省运会的召开，惠州的区位优势、生态优势、旅游优势、资源优势将更加凸显，更有利于承接珠三角东部产业转移，吸纳更多的人流、物流和资金流。,项目区域分析,Part B.1,水口规划：惠州市区东部区域城市中心,水口街道经济社会发展“十二五”规划纲要显示，惠州市实行“南进北拓，东西延伸”的发展战略，而水口则是作为“惠州市区东部区域城市中心”来打造，极具现代都市气息和文化品位的市区东部区域中心逐渐形成,分析说明,在城乡一体方面：继续实施“南进北拓、东西伸延”的空间战略，以建设“现代城市、历史文化、山水生态”三大轴线为导向，完善夯实“一城三组团”的主体架构
9、，提升城市组团中心服务功能，强化组团功能联系，均等基本公共服务和环卫设施配置，形成以“三大轴线”统筹市域的中心服务突出、基本设施完善的组团式现代城市。 根据区位和发展的势头，水口积极打造“惠州市区东部城市中心”。为突出中心区的功能地位，高起点规划，水口把中心区规划面积从原来的不足3平方公里扩大到5.3平方公里。在总体规划的前提下，水口对上霞、东江、荔城、东兴等各区进行资源整合，拓展发展空间，提升发展档次。此外，水口也全力配合市政府，推进8平方公里的东江高新科技开发区建设，城镇发展空间得到空前拓展，城镇化进程不断加快。,水口规划大水口惠州璞玉 水口片区城市发展起步较晚，惠城区仍未被深度挖掘的区域
10、,惠州水口 欲与香蜜湖媲美惠州市江东分区规划(20072020)的出台，为水口片区未来发展描绘了一幅美丽蓝图，谱写新的开始。,水口规划大水口城镇化热点 片区原居民众多，现有人口仅15万，将成为惠州城镇化发展重点区域,东平 片区,东江新城 片区,规划范围： 由东江、新开河、西枝江和规划的四环路围合的区域，规划总面积约为60.96平方公里 功能定位： 以居住为主，商贸、工业为辅的综合发展区 人口规模： 规划控制人口规模为50万人。,江东分区以水口为雏形，与江北、东平、东江新城、南部新城接壤，将成为集行政、商业、居住为一体的城市副中心,水口规划大水口城市副中心 水口未来将成为与东平、江北CBD接壤的
11、核心商业服务中心,江东分区规划布局为：“两个中心、六个居住组团、六个工业组团”。其中“两个中心”是指：在水口和马安各规划一个商业服务中心，形成水口以公共商业服务为主的中心，马安以专业市场、物流服务为主的中心；,水口商业服务中心的确立，为本区域居住价值的提升奠定了基础，房产市场的发展迎来历史性新机遇。,水口,马安,水口规划大水口惠州金三角 大水口片区与江北、东平形成三角之势，未来将成为惠州市的黄金三角,水口规划大水口惠州金三角 云山东江大桥、新开河北桥直达江北、东平，贯通城市核心区,云山东江大桥,新开河北桥,全长1170米，主桥桥宽44米，双向8车道，该桥梁西侧与江北的云山东路、惠民大道、新寮路
12、相连，东侧与江东的人民路相接。,全长约300米，主桥桥宽24米，双向4车道，新开河北桥一端位于市区东平的东平小学附近，横跨新开河连接到水口。,水口规划大水口资源丰富 大水口地理位置得天独厚，东江新开河两水环抱，青塘湖盘踞中央,湖畔风光,东江美景,水口规划毗邻水口高端居住区 毗邻水口高端居住区，大盘云集，助推片区居住价值上涨,本 案,高端居住区,水口规划地处水口核心 地处水口核心区域，毗邻商业服务中心，未来生活便利，升值空间大,商业服务 中心,本案,项目区位解析总结,本案区位解析 江东大水口惠城金三角 地块区位水口核心区域,项目本体分析,Part B.2,地块基本分析,地块方正平整，多为果树用地
13、和农用地，水源资源丰富，可加以利用引流活水资源,分析说明,地块总面积：约5000亩，即333.34万，多为龙眼和荔枝等果树用地，还有其它农用地和部分水渠、引流。 地块综合质素高，视野开阔，方正平整，利于规划开发；但地块多为农用地，而且有大片荔枝、龙眼果树（为体现项目特色，可保留部分果树），后续开发需要进行清除以打好基础，平整工程量较大。 地块水源丰富，可加以利用引流活水资源。,本案,地块四至分析,东、北面视野开阔；东北侧享一线江景；但西面有低层厂房，未来可通过高围墙加以阻隔,地块所处片区乃果树用地及其他农用地，东边、北边为均为大片农用地，视线无阻挡，视野开阔；东北面临江，享一线江景；南部有少量
14、低层民房，西边则是相关厂房，例如惠州市佳誉制衣厂、裕元华阳精密有限公司、惠州市兆丰制品有限公司等。,S（内部优势）,政府重视，规划利好，水口规划为惠州市区东部区域城市中心；,1,2,毗邻水口未来的高端居住区和商业服务中心，大盘云集，助推片区居住价值上涨；,3,东江新开河两水环抱，东北面江景资源优越；,4,地块方正，地面平坦，易于平整开发、规划；,5,项目占地约5000亩，规模大，堪称惠州第一大盘，未来市场关注度高。,项目拥有5大优势，具备较高的开发素质,地块SWOT分析,32,W（内部劣势）,项目有3个明显缺陷，一定程度影响项目的开发,1,2,3,西边的厂房，一定程度影响项目形象。,交通条件一
15、般，由龙湖大道左转之后，路况开始变差；同时通达该处的公车少，且站台较远；,地段相对偏僻，地块及其周边开发程度不高，生活、商业配套缺失；,地块SWOT分析,33,O（外部机会）,1,2,片区前景可期，待项目入市时，水口片区均已开发到一定程度，生活商业氛围渐浓，会为片区带来更多的影响力和为本项目带来更多的诚意客户；,惠州唯一的5000亩超级大盘，惠州市区东部区域城市中心的高端物业；,地块SWOT分析,项目拥有3个机会，一可以拓宽客户的来源层面，二是超级大盘值得期待，三则是片区前景可期，未来发展空间大,片区原居民众多，现有人口仅15万，将成为惠州城镇化发展重点区域，发展前景可期。,3,34,T（外部
16、威胁）,1,2,国家对房地产调控的影响，未来市场走势不明朗。,片区内市场同类住宅存量和未来供应量均较大，竞争激烈；,项目面临2个威胁，风险依然存在,地块SWOT分析,地块SWOT矩阵分析,地块优劣势明显，应因地制宜，合理打造优质产品，助力销售,项目区域及本体规划分析小结,内容,对项目发展的启示,区域研究,本体研究,政府重视，规划利好：水口为惠州市区东部区域城市中心，将成为集行政、商业、居住为一体的城市副中心。 构筑惠城金三角，相互促进：未来云山东江大桥、新开河北桥直达江北、东平，加强惠城金三角的构筑。 资源丰富，得天独厚：东江新开河两水环抱，青塘湖盘踞中央； 毗邻水口高端居住区和商业服务中心：未来生活、商业氛围浓厚，升值空间大。,惠州唯一的5000亩超级大盘； 四周视野开阔，东北面可享一线江景； 地块原来有许多荔枝、龙眼等果树，可综合考虑保留部分以作为项目卖点加以宣传推广； 地块中流动着活水资源，园
