2013黄石房地产市场调研报告

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1、2013.3.15 李扬,黄石房地产 市场调查报告,Part 1 区域印象,Part 3 房地产板块分析,黄石城市定位 黄石空间布局 黄石城市功能分区 区域小结,板块市场划分 板块市场界定 区域项目分析 房地产各区市场信息对比 小结,Part 2 市场分析,宏观市场简析 房地产市场简析 客户分析 市场小结,黄石城市定位,位于湖北省东南部，江南长江中游沿岸。是华中地区重要的原材料工业基地和国务院批准的沿江开放城市之一，总人口260万，其中常住人口243万。,城市职能： 1.长江中游矿冶文化旅游名城. 2.黄石市是长江中游重要的工业基地之一，鄂东地区的中心城市。 3.源于古代对矿产资源的开发，兴旺

2、于近代钢铁工业的发展。 4.开放创新、和谐发展的生态宜居城市。,黄石空间布局规划,城镇空间布局结构为：“一主、一副、三横三纵”，即以黄石城市地区为中心，阳新县副中心，以106国道、梅溪线、黄富线交通线为纵轴，以铁贺线、大金线及界浮线交通线为横轴，形成市域城镇空间网络结构,城镇发展轴：根据区域经济一体化趋势,结合黄石及大冶城区空间地域特点，落实两城市原总体规划确定的空间发展构想，实施黄石大冶城市对接战略 城镇建设目标：以建设现代生态城市为目标，实施可持续发展战略，将黄石市建设成为生态环境优越，城市空间与自然山水高度融合，滨江环山抱湖特色鲜明的山水园林城市。,黄石市功能分区,产业功能分区分为六个区

3、：,1、沿江综合区：以冶金、建材、机械、轻工、纺织、服装为主的工业密集区，全市第三产业的集中分布区。,2、中北部矿带区:黄石市有色金属、黑色金属、稀有金属及非金属矿集中开采和加工区。,3、 西部立体农业区：黄石市农、林、牧、特产区。,4、北部渔粮区：黄石市主要的水产养殖区和粮食生产基地。,5、富河综合农业区：是以粮、棉、油生产为主，农业、渔业并举的种植业、养殖业和林业综合发展区,6、南部山丘农林区：是以粮为主、农林并举，竹木制品加工为特色的农林区。,黄石城市空间结构小结,黄石港区：黄石较老城区，商业多，年度久远的老房比较多，人口密集。开发楼盘集中在花湖大道一带或靠近大桥附近，周边配套设施完善，

4、交通便利。靠近鄂州，武汉，蕲春，黄冈等地，属黄石交通要道。 西塞山区：重工业城区，冶钢、机械企业集中城区。大部分为年代久远的楼房，已经开放楼盘较少。 团城山区：最晚开发城区，市政行政单位居多，新开发区域，配套设施完善，地理位置位于大冶，阳新，黄石中心地段。连接城市中心和周边城乡最主要要道。已开发楼盘最多区域，整体价格较高。 花湖区：离市区最远的地区，属于鄂州行政地段，因为地理位置偏远，价格整体偏低，大量低价楼盘集中地区。 目前发展方向：以建设现代生态城市为目标，实施可持续发展战略，将黄石市建设成为生态环境优越，城市空间与自然山水高度融合，滨江环山抱湖特色鲜明的山水园林城市。采用开敞、分散的中心

5、组团式布局形态，黄石城区和大冶城区相向对接发展，形成南北向的生活发展轴线和东西向的生产发展轴线，组成“十”字型功能骨架。,Part 2 市场分析,宏观市场简析 房地产市场简析 客户分析 市场小结,宏观市场简析,2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项 加强房地产市场调控的政策措施. 黄石GDP稳步上涨，代表刚性需求量必然稳步上涨，2012年黄石常住人口243万. 据新浪乐居黄石数据显示，3月，黄石将迎来2013年的第一波新房源上市小高潮，全市预计有多个个项目开盘或加推。航宇香格里拉、上上坊、御景庄园、扬子玉龙湾、大桥一品园等等。 受

6、二手房税收的影响，一部分投资投机性需求也会退出新房市场，预计短期内黄石市延续2012年的市场成交量下显示上涨趋势。不过，从中长期来看二手房市 场转移到新房市场的购房者也将增多，再次带动新房市场交易量涨。,黄石2008年-2012年GDP稳步上涨，排名湖北前5位,房地产市场简析,“新国五条”细则出台首周，新房市场在近期则略显“低调”。,房地产市场简析,黄石港区成交面积5547平方，成交套数42套，成交均价4904元/ 团成山经济开发区成交面积为13052平米，成交套数112套，成交价格4639元/ 西塞山区成交面积为1201平米，成交套数9套，成交均价4239元/,黄石港板块,当地客户为主,中高

7、档客户主要是企业管理层、政府工作人员以及私营业主。,西塞山板块,本地客户占据70%80不等，主要为传统老城区居民。,团城山区板块,市区高房价溢出人群为主，投资客较少。代表区域花湖,当地及周边城区客户为主,黄石房地产市场目前以本地客户为主，外来主要客户为产业导入人口,客户认知,花湖板块,外来人口比较集中居住地，黄石本地工薪阶层较多,房地产市场小结,整体市场供应饱和，市场存量大，竞争激烈 受国五新政出台，近期市场价格上涨平缓 黄石整体贫富差距大，市场价格根据不同地区悬殊大,Part 3 房地产板块分析,板块市场划分 板块市场界定 区域项目分析 房地产各区市场信息对比 小结,房地产市场板块分析,板块

8、市场划分,划分原则：依照客源导入情况及区域发展差异将整体市场划分为四大板块,团城山 价格基础：4500-6200元/平方米,黄石港 价格基础：4200-6000元/平方米,市内 价格基础：5000-6500元/平方米,花湖 价格基础：2000-4000元/平方米,因可开发土地较少愿意， 市区中心开发楼盘较少，代表楼盘有瑞丰园,板块内房地产市场发展速度迅猛，规模楼盘、品质楼盘密集，代表楼盘有宏维星都，银河湾，天域名流，城上城，新西兰国际花园等,板块楼盘位居磁湖周边，风景秀丽，临近市区代表楼盘有黄石公园，仁智山水，宝石名都，三江共和城，一品园,配套主要以社区商业为主，大多数配套在规划中，该板块距离

9、市中心距离相对较远，地段位置处于黄石行政政法单位集中地段，具有一定优势，未来发展前景可观,团城山板块特征,扬子玉龙湾,龙湾一品,宏维星都,新西兰国际,银河湾,黄石港板块特征,成熟商业区，属于市中心地段，交通，配套设施完善，但人口密度大。沿湖圈风景较好。,大桥一品园,三江共和城,水云馨菀 盘龙湾,江泰春岸,西塞山板块特征,属于老城区，钢铁，冶金单位居多，人口密集，设施配套完善，距离市中心近。开发楼盘较少。,鑫宝磁湖南郡,花园广场,花湖板块特征,低端楼盘集中板块，开发时间较长，配套设施完善，距离市中心比较远，位置处于黄石边境，开发用地归属鄂州。黄石本地楼盘价格整体最低板块。,人信假日威尼斯,航宇香

10、格里拉,中央美地,团城山区域项目分析,优势：品牌大，社区配套齐全，地理位 置周边学校多，楼层间隔较大， 户型设计理想。 劣势：地理位置较偏，离市区较远，物 业管理费高，停车费高，周边配套设施还在规划中,团城山区域项目分析,优势：交通便利，临近人民广场，市政府。周边配套设施齐全，小 区规划设施较多. 劣势：小区建设楼盘间距较小，道路窄小。楼盘后部小山和楼面相隔 较近。,团城山区域项目分析,优势：小区配套设施全部建成，绿化 景观楼亭，池塘，流水景观完 善。 劣势：地理位置较偏远，公交车目前 比较少，周边配置超市，银行 等没有完全建成，小区格局设 计不理想，通风，照明考虑欠 缺。,团城山区域项目分析

11、,优势：小区规模大、紧邻湿地公园、小区门，窗， 电梯，采用高档产品。 劣势：周边居住环境未成气候，配套设施不完善， 公交线路少。位置较偏远,团城山区域项目分析,优势：临近轻轨，升值潜力高。紧邻黄石下陆，大冶， 市区三大中心地段。 劣势：处交通十字路口，属于郊区地段，大货车多， 灰尘较多，空气质量不好。周边生活配套不够完 善。目前公交车路过较少。临近加油站，有一定 的安全隐患,团城山区域项目分析,优势：周边临近人民广场，市政府，中国银行，黄石二中。 交通便利，配套设施齐全，现房入住。 劣势：小区面积小，绿化设施较少，钉子路口，来往车辆 比较多，容积率大,团城山区域项目分析,优势：户型好，周边配套

12、设施成熟，配套设施齐全，生活 方便，交通便利。 劣势：小区面积小，绿化设施少，容积率大。,团城山区域项目分析,优势：地理位置处于三大城区中间，背山面水，风景好， 小区配置9年义务教育，品牌优势，容积率低，绿 化面积大 劣势：周边配套设施不完善，户型缺失三房，户型选择较少 。,黄石港区域项目分析,优势：地理位置离市中心近，周边配套设施齐全 劣势：楼板在马路旁边，来往车辆较多，本小区配套设施少，绿化少,黄石港区域项目分析,优势：地理位置离市中心近，周边配套设施齐全，户型多样。 劣势：楼板在马路旁边，来往大货车车辆较多，,黄石港区域项目分析,优势：小区面积大，户型多样，小区绿化好，品牌效应好。 劣势

13、：地位位置稍偏，楼盘地点在路边，属于黄石郊区位置，过路 大货车多，空气质量不理想。,黄石港区域项目分析,优势：周边临近党校，青山湖公园，离市区距离近。交通便利， 配套设 施完善 劣势：低层楼盘处于山间，无阳光照射，小区本身配套设施缺 失，绿化少。,黄石港区域项目分析,优势：沿江风景好，开发商品牌大. 劣势：地理位置偏远，周边私房较多，影响楼盘档次，配套 设施还在规划中，交通不便利。小区刚开发，需要较 长时间成熟。,黄石港区域项目分析,优势：地理位置周边配套设施完善，交通便利，离市中心近， 价格低， 户型较好 劣势：小区小，绿化设施少，周边风景不好，楼盘位置路边， 空气质量不好，路过车辆多,黄石

14、港区域项目分析,优势：小区采用地暖中央空调。户型多样，南北通透，小区 绿化面积大，施行人车分流路线，离市区较近。 劣势：低层临近马路，噪音大，空气差，周边风景不好，楼 盘位置处于高速和黄石大桥中间，路过大货车多， 空 气质量不好，路过车辆多。,西塞山区域项目分析,优势：楼盘处于老社团，周边交通，配套完善，高层可观 湖景，价格低廉。 劣势：楼盘开发较晚，小区配套还在规划，绿化设施少， 周边外来人员多，影响居住档次,西塞山区域项目分析,优势：楼盘靠近江边，高层风景好， 楼下临近上窑批发市场，生 活设施完善，交通便利。 劣势：位于钉子路口，来往车辆多， 临街商铺多，来往人群多，社 区安全有所影响。,

15、花湖区域项目分析,优势：楼盘处于花湖较早开发楼盘，周边配套完善， 占地面积大价格低廉。 劣势：离市区较远，周边外来人口较多，房产属于 鄂州行政管辖区。,花湖区域项目分析,优势：楼盘处于花湖路口，时较早开发楼盘，小区设施成熟。 户型多样。 劣势：离市内元，交通不方便，临近高速公路，来往车辆多， 房产属于鄂州。,花湖区域项目分析,优势：花湖地区三大板块之一，小区占地大，多层为主， 小区绿化成熟。 劣势：离市区较远，周边外来人口较多，房产属于鄂州 行政管辖区。,团城山板块块楼盘基本比对,团城山块楼盘基本信息比对,黄石港块楼盘基本信息比对,黄石港块楼盘基本信息比对,西塞山板块楼盘基本信息比对,西塞山区已开发楼盘较少，以此为代表楼盘,花湖板块楼盘基本信息比对,花湖区已开发楼盘较多，以此为代表楼盘,区域市场分析总结,从板块来说各板块都具有各自的优势，团城山板块在于未来的发展潜力，而黄石港板块地理位置上优势较大处于市中心，交通距离上优势明显，距离市区较近的区域板块。花湖板块明显优势在于价格低廉，但地理位