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1、3-1什么样的企业才能驾驭市场？3-1-1第一波：比判断剩下的是对未来大趋势判断正确的企业。3-1-2第二波：比资源资源越大的企业越能留下，资源小的企业淘汰。3-1-3第三波：比战略有战略规划的企业才能留下。3-1-4第四波：比运营有职业化、专业化团队管理与运营的企业能留下。3-1-5第五枚：比品牌-全球品牌网-品牌效应，增加发展的无形资产基础3-1-6第六枚：比增值化“增长”为“增值”，由“务虚”到“务实”，使土地、楼房、物业等增值最大化。3-2面临的机遇3-2-1市场规范，更适合同景同景是一家追求规范化操作的企业，也一直在身体力行，地产行业中，各方面的能力都受到好评，但在过去不规范操作的市
2、场中却很难拿到好地。今日，市场的游戏规则越来越规范，同景在土地资源上的弱势地位将淡去，而其专业实力和在资本市场、客户群体中良好的口碑将带给同景越来越显著的优势。3-2-2抓住市场空挡：最近出台的各项宏观调控的政策，对一些实力不强的开发公司所带来的压力已经开始显现。一些在售项目加大促销力度，急于收回资金。而另一些正在酝酿的项目则更加慎重，有资金实力的开发商可能没有地，同景现在资金基本充足，三个地区都有土地。适时地抓住市场空挡，收购、合作50100亩土地进行开发，对同景的项目运作将有相当大的利好。3-2可能的风险3-2-2 2005年是不可确定的一年，需慎重决策国内宏观政策还在调整，有很多不确定的
3、因素可能产生；外国各种资金、商品进入中国将非常通畅。因此须密切关注最近国家会采取什么样的措施调控。3-2-3关注央行的一些措施。三季度报告出来后，金融调控存在一些问题，调息的呼声很高。而国家明显还没有作好这方面的准备工作（银行投资规模控制在5%-7%以下、开始政府和银行内部的彻底整顿、建立完善的信用体系、投融资体系等等），控制不好会出现地产业“硬着陆”的可能性。3-3战略上的建议3-3-1提升综合实力未来房地产企业的竞争将是综合实力的竞争，建议同景集团凭借“实力+品牌+项目运营”来进行有效扩张，以不断提高自身的综合竞争力。3-3-2拓宽融资渠道新规则的出台，意味着游戏规则的改变，融资能力差的开
4、发商将可能因资金短缺而失败。拓宽资金来源和融资渠道是公司战略的重中之重，寻求包括上市、房地产信托和房地产基金在内的多元化融资途径，同时，兼顾资本金的内部积累和外部积累。3-3-3调整项目运作模式。针对公司特点，灵活调整项目的运作模式，如合作开发、股权合作等。3-3-4尽可能降低风险。为了降低风险，要停止扩张、战略收缩，实行减法经营，包括产业减法、产品减法和股权投资减法。3-3-5牢牢把握差异性“房地产地区性很强。政府的主导性，加之地区政府对土地供应的把握不同，造成地区供求关系不同，使地区的差异性进一步加强。同景同时在4个地区操作项目，要充分认识到地区的差异性，在宏观调控当中，牢牢把握住差异性。
5、3-4战术建议3-4-1做减法：抛掉公司不擅长的项目，专心经营住宅项目，尽可能得向国家支持的住宅类型靠拢，不搞投资大的商业地产，不盲目追求大盘；从追求“规模、速度”转向“品牌、增值”；适当放慢销售速度，化1-2年短期目标为3-5年中期目标。3-4-2资金链：协调好个项目间资金链的关系，把握好开工时机，节约开发与管理成本；进行多种渠道融资，尽快上市，运作资本市场，启动民间资本，快速托盘信托业，寻求多方合作，使资金链得以有效而健康的运转。3-4-3拿地是关键的选择。在对地块作研判时，既要考虑经济原则（贵不贵），也要对地块挖的深一些：有什么原生资源可以在规划设计，营销推广中利用，比如：小山丘，坡地、
6、大水井，原生树等，或者近旁有优美的自然环境（湖，公园，古建筑等），或者正好政府的重大项目（如不夜城，大公园，欧洲城等），另外，拆迁的成本和竞争对手的情况研究也是不可或缺的知己知彼，方能胜利，诸如此类。总之，地的升值空间要大。为此，可采取或收购、或兼并、或合作一些“无实力无资金无经验无品牌无人才，却有合法土地开发”的“五无一有”的小企业，开发与运作50100亩的小型房产项目，作为同景“细水长流”式的土地资源。3-4-4从研究“消费者”转向研究“产品”。目前产品严重同质化，大家都在吆喝绿色生态住宅，有的楼盘什么都吆喝，健康、生态、环保、绿色、大盘大规划、精品户型，铺的很开，可没一样做精做透，这是我
7、们在产品设计时要注意的，要请优秀的设计师结合市场作产品，烂房子还卖个好价的时代早过了，以同景“好、特”产品取胜。拿地时就要考虑，这块地能不能作出好东西来，从研究“消费者”转向研究“产品”。3-4-5施工质量：专家指出，每一个质量问题后面都隐藏着三百多个不利因素，在购房人要求越来越高的今天，开发商与业主对簿公堂的事时有发生，企业和项目形象一旦受损，代价即经济效益，更不说品牌了。3-4-6配套先做，景观先行，物业先行。要有“门里的为第二，门外的才是第一”的配套思想。房地产进入比小分时代，在比小分上花功夫，愈发取悦消费者，而获得市场的主动权将更大；考虑到房屋的升值保值，物业必须与规划同步，如此增加产
8、品的延伸价值。3-4-7单一变复合。房地产开发不是简单的建筑产品的营造，而是生活方式的营造，地产与其他产业的复合，符合人们生活方式以及质量的追求。如此在运营资本的背后，同时也在经营地产品牌，甚至还在运营城市未来。培养一支职业经理人队伍。优秀的管理班子和善于执行的团队，也是开发商的法宝，毕竟，所有的所有，都要靠团队去做，专业的人才是企业第一竞争力，因此同景职业经理人必须是一个九段整合师，不一定会看病，但必须会检药，因为房产开发与管理的整合能力是其首要条件。第二节从两大争议问题看未来房地产发展趋势(第二部2-2中国房地产是否会在本轮调控中走向低谷争议指数：受商品房空置面积总量持续上升以及个别地区房
9、价、地价增长过速的影响，一段时间以来，社会各界对房地产市场的发展趋势忧心忡忡，有人甚至发出了“当前房地产市场状况与1992年相似”的悲观论调。根据对10年来全国房地产市场发展情况的综合分析，当前房地产市场所谓“热”的表现与1992、1993年出现明显泡沫的情况是根本不同的。2-2-1房地产市场供给的主要特征对比分析l投资根据国际一般规律总结，现阶段我国房地产开发投资与GDP之比应处于3至8之间。1993年：房地产开发投资与GDP之比最大值达到10.69，超过了8的上限。2002年为6.99，但处于合理浮动区间内，房地产开发投资与国民经济规模基本相适应。l建设规模房地产业界对未来做出的较好期望往
10、往反映在新开工率的迅速增长上。根据房屋建设周期为三到四年的基本规律，一般来说商品房新开工量应界于当年施工面积的14-13，也即新开工率一般应在0.25至0.33之间。1993年：商品房新开工率为126，市场供给严重过量。2002年：商品房新开工率为46，预示着房地产业界对市场预期较高，应引起一定关注。2-2-2房地产市场需求的主要特征对比分析l房地产销售价格1992年：商品房平均销售价格年均增长7.89，房价收入比为13.82；2002年：每平方米平均价格较1992年增长了1.14倍。房价收入比为9.041998年后商品房平均销售价格涨幅一直低于GDP与人均可支配收入的增长幅度，房价的涨幅与国
11、民经济的增长相适应。房价的稳步上升是房地产市场需求持续旺盛的重要表现。与此对应，居民可支配收入的协调增长是确保房地产市场有效需求的重要条件。l销售量2002年，全国商品房销售24969.29万平方米，是1992年4288.86万平方米的5.83倍，年均增长19.4，商品房销售额由1992年的450亿元增长到2002年的5721亿元，年均增长28.8。l个人购房比重1992年：个人购买商品住宅1456.01万平方米，占当年商品住宅销售面积的38.2；2002年：个人购买商品住宅20727.77万平方米，占商品住宅全部销售面积的93.7，北京、上海、广东、江苏、浙江、深圳等地个人购房占比超过98，
12、个人已经成为商品住宅销售中占绝对比重的主体。从上述分析首先可以判断，本轮调控与上一轮有本质的区别，不大会出现如1993年那样，以牺牲房地产作为平抑宏观经济的结果。2-2-3综合分析l从短期来看:房地产受政策性因素影响较大。国家对土地供应的进一步控制必将使未来短期土地开发增长率下降房地产投资将继续保持增势，但增速将放缓；受供求惯性的驱动，房地产竣工面积和销售面积仍将维持一定的增速；房地产价格的涨幅将可能下降，但受有效需求强劲的推动，房地产价格下调压力不大；房地产企业将逐渐形成规模化经营，部分中小企业将逐步退出市场，有实力的大企业将获得更大的发展空间；主要地区市场仍将保持发展水平和规模领先的地位，
13、其他部分地区将可能发育成为新的增长点。l从中长期来看:主要受国民经济发展水平和国民经济发展战略的影响。从GDP发展水平看世界银行统计资料表明，当一个城市人均GDP在800-4000美元之间时，房地产会高速增长，人均GDP在4000-8000美元之间时，房地产会平稳增长，人均GDP在8000-20000美元之间时，房地产会衰退。目前我国人均GDP约为1000美元，整体上我国房地产业还有非常大的发展空间。从GDP发展速度看根据库兹涅茨各国的经济增长中研究结论，当GDP增长速度小于4时，房地产业将出现萎缩，当GDP增长速度界于4-5时，房地产业将出现停滞；5-8，房地产业将处于稳定发展阶段；8-10
14、，房地产业将高速发展。我国目前GDP的增长速度是7-8，根据以上结论，我国房地产业处于稳定发展的阶段。从国内政策层面看房地产业是一个涉及面广、带动系数高的行业，据统计，我国每年钢材的25、水泥的70、木材的40、玻璃的70和塑料制品的25都用于房地产开发建设中，房地产业对这些产业的发展能起到1：1.17促进作用。因此，促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。房地产业将面临日益优化的政策环境，继续巩固其支柱产业的地位，发展空间更加广阔。因此，从中长期来看，我国房地产业属于朝阳产业，目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持
15、续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。第3节未来公司发展方向分析及建议土地与资金的控制，使房地产开发商遭遇了几年来最严峻的考验。各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张与土地的失控。房地产开发企业面临淘汰，行业洗牌成为必然。同景集团可借时势造英雄，成就一番伟业。3-1什么样的企业才能驾驭市场？3-1-1第一波：比判断剩下的是对未来大趋势判断正确的企业。3-1-2第二波：比资源资源越大的企业越能留下，资源小的企业淘汰。3-1-3第三波：比战略有战略规划的企业才能留下。3-1-4第四波：比运营有职业化、专业化团队管理与运营的企业能留下。3-1-5第五枚：比品牌品牌效应，增加发展的无形资产基础3-1-6第六枚：比增值化“增长”为“增值”，由“务虚”到“务实”
