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1、,郑州市上街区域房地产市场商业市场调研分析 暨嘉韵项目定位报告,2014年06月18日,（上）,2013年10月，在政策的战略指导下，郑州市十三届人大常委会第三,十九次会议上正式提出“郑上新区”概念。,随着和昌、建业等知名的品牌开发商进入上街，项目周边龙都国际 和亚星江南小镇等项目的加速开发，本项目面临的市场压力和政策压力 剧增。群雄逐鹿，如何能在区域市场竞争当中脱颖而出？保证项目品牌 形象与现金回流的共同提升，是我们要深思熟虑的问题,2014年在嘉韵置业5月底前回款1亿元的阶段性目标下，我们严谨审 视登封路项目，对项目前期的定位进行梳理，以推动项目开发进程。,问题一：上街区房地产市场格局？,
2、问题二：嘉韵登封路项目的发展战略？,问题三：嘉韵登封路项目的产品规划建议？,区域发展环境,市场格局,项目本体条件研究,企业发展战略,目标客户研究,物业建议,目录,市场研判 项目认知 战略解析 项目定位 物业建议,区域概况 上街区房地产市场格局 本项目主要竞争物业分析 目标市场客户研究 市场研判结论,目录,市场研判 项目认知 战略解析 项目定位 物业建议,区域概况 上街区房地产市场格局 本项目主要竞争物业分析 目标市场客户研究 市场研判结论,区域概况,走进上街,1,大郑州30分钟生活圈，四条线路直通上街,上街区位于郑州市西部，是郑州市6个行政区之一，总面积64.7平方公里，总人口 13.45万人
3、。上街素有“铝都”之称，是全国铝工业产业聚集地和技术发源地 郑州卫星城、铝都、工业型城区 科学大道 郑上1路 轻轨1号线 中原西路,区域概况,政策规划,2,郑州卫星城，郑西崛起的“桥头堡”,上街区位于郑州市西部，距离省会38公里，位于郑洛工业走廊的黄金分割点。 是郑州的卫星城区，可与郑州实现无缝对接,区域概况,政策规划,2,郑州卫星城，郑西崛起的“桥头堡”,郑西新区遵循“宜居西城、生态西城”的发展战略，为上街的发展提供了新的机遇 郑西新区规划范围包括中原区、高新技术开发区、荥 阳市、上街区，此时发展郑西新区，作为郑州建设中 原经济区核心城市目标的新平台浮出水面。 郑州提出“一心两翼”城市发展建
4、设思路，将以 中心城区为中心，向着东、西两个方向均衡发展 。郑西新区，既有郑州发展新引擎的价值定位， 又有区域中心城市的功能补位之义，更有平衡郑 州东西发展之现实需求。,区域概况,城市定位,3,郑上新区，郑西宜居职教城,中原地区规模最大、品位最高的国际化新型宜居职教城 河南省职业教育发展核心区 省部共建职业教育综合改革实验区,区域概况,城市定位,3,郑上新区，郑西宜居职教城,2013年10月底 一场政策的春风吹向郑州西部 郑州市十三届人大常委会第三十九次会议上 正式提出“郑上新区”概念 并拟将上街组团、荥阳组团及宜居健康城组团纳入郑上新区规划版图 几经波折，“郑上新区”终被认可,区域概况,区域
5、交通,4,30分钟到达郑州市区，未来郑州城区与上街联动更强, 公路：国道310、省道104、郑上路、连霍高速、中原路、工业路、安阳路、洛宁路等连接内外、便捷通达 铁路：陇海铁路穿城而过，并设有客货三等中间站上街火车站，货运可迅即到达郑州铁路、航空、公路口岸 航空：距新郑国际机场仅40分钟车程，北部通用航空实验区的建设将大大改善区域航运交通 轻轨：郑洛城际轻轨拟建线路沿陇海铁路通过上街，建成后将大大缩短郑州至上街连通时间,区域概况,区域规划,5,中间开花，两翼齐飞，致力于打造宜居、宜教、宜企、宜游的宜居职教城,五 云 山 度 假 区,依托北部航空基地， 大力发展运动休闲产业 中部打造职教城、奥,
6、林匹克广场，为北部南 部提供配套服务 依托南部山地、黄土 高坡，大力发展旅游、 户外拓展等产业,郑上新区产业布局强调三大产业协调发展,区域概况,产业布局,5,中原城市群新型工业化、新型城镇化、农业现代化“三化”协调科学发展先导示范区 国家综合交通枢纽、物流中心，区域服务中心 河南省经济社会发展的核心增长极 被河南省“十一五”装备制造业发展规 划列为重点产业集聚区的郑州上街产业 集聚区，目前已有54家企业入驻； 前不久，投资10亿元的河南863科技创 业园项目、投资3亿元的省重点河南华 泰特种电缆二期扩建项目、投资1.5亿 元的市重点郑州华兴煤机液压支架配件 项目等5个大项目集中奠基，总投资17
7、 亿元，把产业集聚发展推向一个新境界。,区域概况,配套资源,6,教育资源,全力打造中原地区规模最大、品位最高的国际化新型宜居职教城，建成河南省职业教育发展核心区， 省部共建职业教育综合改革实验区； 郑州宜居职教城位于上街区西南部，规划面积40平方公里，计划总投资395亿元，重点发展高等职业 教育，分批引入30余所国内外职业院校，师生规模达到20万人，建成集教学、科研、生产为一体的综合 型城市功能组团。,区域概况,配套资源,6,生态资源,利用南部五云山建设五云山山地生态公园，全力打造中原地区最具规模和特色的山地休 闲运动公园五云山山地生态公园集有机农业、观光旅游、休闲运动于一体，拟规划包括有机
8、农场、观光果园、玫瑰主题婚庆园、骑士庄园、山地自行车运动、山地素质拓展、山地越野 、球类运动等项目，拟将五云山打造成郑州近郊休闲养生、运动体验的最佳场所，打造五云 山特有的庄园体系,区域概况,发展展望,7,明日的郑上新区，今日的郑东新区,前十年郑东 这十年郑西 “郑上新区”经过几年的时间终于落实 未来给郑州带来的变化，可能是革命性的 十年来，郑东新区的剧变令郑州人乃至整个河南人民“万万没想到”。从未来路以东 的一片荒地，到如今以中央商务区、高铁商圈、省政府等为核心的“富人区”。不得不 承认，政策的导向是片区发展的最直接因素,区域概况小结,区位 规划 交通,郑州市西，距离市中心38公里，郑州卫星
9、城。规划中的 未来郑上新区，郑州向西发展的前沿阵地 “宜居职教城”：核心区概念性规划布局结构“一城三区 ”，融入大郑州、承接大郑州 交通优势凸显。立体交通体系，国道310、中原路等多条 线路实现与郑州市区及航空港无缝衔接,产业 教育 生态,区域内规划产业集聚区，产业支撑力强劲。重点发展有色 金属冶炼、机械、化工、电子等产业 河南省职业教育发展核心区 省部共建职业教育综合改革实验区 丰富的旅游资源。地文景观类（旗山佳景），地域风光类 （五云山）、古迹建筑类（镇国宝塔）等,目录,市场研判 项目认知 战略解析 项目定位 物业建议,区域概况 上街区房地产市场格局 本项目主要竞争物业分析 目标市场客户研
10、究 市场研判结论,市场格局,土地市场,1,上街区可开发用地整理 上街区房产市场近几年发展较为迅速，特别是一些龙头企业入驻，极大地提升了上街的区域 竞争力。目前上街区用地较为紧张，主要有以下几种类型可利用土地：,镇区内村庄进行综合改造，统筹能够满足房地产开发支配的村民安置用地、商品开发 用地，挖掘可利用土地,村庄改造,旧区改造,工业置换,储量土地,镇区内房至质量较差的居住小区进行改造，挖掘可利用土地,镇区内规划搬迁的工业用地，进行土地置换，挖掘可利用土地,镇区规划区范围内除村庄改造外，未占用的土地,市场格局,土地市场,1,2013年上街区土地成交5706亩，其中商品房1269亩，商务金融116亩
11、，土地成交量大,市场格局,土地市场,1,据不完全统计，未来1-2年内上街区市场仍将有288.7万体量投入，市场竞争压力大 河南盈盛置业 河南上拓置业 河南宝煜 森海置业 郑西联盟新城,未来供应,市场格局,商品房市场,2,房地产投资总额近年快速增长，房地产投资比重逐渐攀升，房地产发展动力十足,数据来源：上街区市统计年鉴、统计公报,数据来源：上街区市统计年鉴、统计公报, 上街区房地产投资总额逐年增长，2013年达到38.7亿元，年均增速高达64%，而郑州市年均增速为30% 左右，上街区房地产投资市场火爆，未来发展空间较大； 房地产投资/固定资产投资的比重曲折上涨，从2006年的9.81%，到201
12、3年高达49.68%，房地产投资比 重增速逐渐加重，市场发展迅速。,市场格局,商品房市场,2,2013年施工面积达193.3万方，为近六年来最高值，房地产市场发展良好, ,上街区总施工面积呈现逐年递增的趋势，年增长率平均在15%以上，其中2013年总施工面积环比增长62%； 施工面积在2013年达到最大值，住宅开发面积近年来呈现增长趋势，该区域房地产市场发展情况较好。,市场格局,商品房市场,2,上街区商品住房月均销售3.39万，去化能力一般，但销售均价不断上涨 2013年商品住房销售面积均高于去年同期水平，但仍处于较低水平，其中2012年12月销售面积达到14.16 万则是年底集中备案导致。
13、商品住房销售价格曲折中上涨，显示较强的市场支撑。,市场格局,成交统计,3,市场格局,成交统计,3,要点提炼： 1.上街区商品房市场2013年成交量40万； 2.上街区商品房市场2013年成交套数约4000余套； 3.上街区商品房市场2013年全年成交均价保持在3700元/； 注：本数据仅针对市场部分主流项目做出统计分析；,市场格局,住宅市场,4,住宅需求逐渐增加，房价逐年上涨,市场格局,4,住宅市场 全年房地产市场成交量略有波动，总体市场价格呈上涨趋势,要点提炼： 1.上街区住宅市场成交量逐年提升，在2013年达到最高； 2.住宅价格逐年上升，整个市场呈现量价齐增趋势； 3.全年市场均价略有波
14、动，但稳中有升； 4.全年成交高峰集中在年尾及金秋时期，这对项目的入市时机选择提 供了准确的市场参考； 5.全年成交高峰期，楼市均价在金秋（降）与年尾（升）较大反差；,市场格局,住宅市场,4,市场格局,商业市场,5,市场格局,商业市场,5,市场格局,商业市场,5,要点提炼： 1.上街区商业市场单独一层商铺较易去化，其次为单独二层商铺； 2.商业产品一拖三、二拖三类型极难去化，销售情况不理想； 3.上街2013年商业市场成交量在5万左右，已施工待售的商业体量 积压严重；预计2014年商业竞争态势益趋激烈；,市场格局,市场库存,6,市场格局,市场库存,6,要点提炼： 1.上街区商品房市场开发量日益
15、增多，个别项目滞销、积压严重； 2.上街房地产商业市场投放量逐渐增多，投资市场即将呈现饱和状态； 3.预计2014年将有不少体量的积压产品投放入市场；,市场格局,市场预测,7,从近期供应成交量来看，上街市场逐步扩容 未来一段时间内，市场将保持年均4060万的市场容量 预计2014年上街区供应量在50万以上，潜在供应288.7万,目录,市场研判 项目认知 战略解析 项目定位 物业建议,区域概况 郑州市低密度房地产市场格局 本项目主要竞争物业分析 目标市场客户研究 市场研判结论,市场格局,项目分布,7,济源路,玉 发 大 道,逸湖名居,亚星盛世广场,理想名 城,德宝城墅,龙吟世家,合昌都汇 广场 溪畔美域,泰瑞龙都国际,建业森林半 岛 乐福国际 郑西联盟 新城,正兴翡翠 城,颐和美丽 园 林溪苑,鸿盛新城 翡翠华庭,汇泽国际城 亚星江南小 镇 本 案,据统计，市场上在售项目有27个之多，市场竞争呈现白热化,市场综述,主流项目 区域内项目规模一般，容积率主要在3以下,商品房竞品市场,抽样调研,理想名城,1,抽样调研,理想名城,1,户型产品 理想名城户型产品面积为38、66、120、 89、1
