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1、郑州市房地产市场调研报告,-郑州-有限公司 二零一三年五月十日,报告内容提纲,未来市场预测,调控目标和举措有松有紧，但总体来说与市场预期存在距离。 一、在房价调控目标方面，仅有北京规定为与 2012 年相比保持稳定，其它大多定为“低于城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度”-也就是名义增长幅度减去 CPI 的增幅。根据中原地产测算，扣除 CPI因素，城市的房价目标在7.5%-13.2%。其中也仅有天津、广州及昆明等市的细则中明确提出剔除保障房部分，价格控制难度相对较高。 二、信贷方面，只有北京提出将根据房价目标进一步提高二套房首付比例。而其他城市只是含糊表示将根据市场变化，或房价控制目标执行情况
2、，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。可以说信贷政策还是留有相当的余地，力度低于此前预期。 三、对于20%的个税，多个城市的细则都没有涉及。自上次国五条细则出台后，对买卖双方都形成了催促效应，促成了“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存的奇特局面。,宏观政策分析,2013年4月中国300城市土地市场交易部分数据, 供应情况： 4月全国300个城市共推出土地3229宗，环比增加58%，同比增加7%；推出土地面积11812万平方米，环比增加40%，同比减少0.5%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)882宗，环比增加32%，同比增加11%；推出土地面积3689万平方米
3、，环比增加32%，同比增加2%。 成交情况：4月全国300个城市共成交土地2153宗，环比减少17%，同比减少9%；成交面积7566万平方米，环比减少24%，同比减少15%。住宅用地635宗，环比减少18%，同比增加13%；成交面积2564万平方米，环比减少21%。,2013年4月中国主要城市房地产市场交易数据, 供应情况：4月重点监测城市库存去化明显低于3月，除北京、青岛、宁波库存量减少外，其余城市库存均增加。北京本月库存去化最快，商品住宅可售面积下降10.73万平方米。 市场需求：CREIS中指数据库监测显示，本月监测的43个城市中，超过8成城市成交量环比下降，降幅最大的是丹东，达到65.
4、5%，其次是北京，环比下降56.6%。 成交价格：本月43个监测城市成交价格略有上升，其中深圳环比涨幅最大，为11.17%。三亚环比跌幅最大，达15.04%。,二手房：成交量回落显著，且降幅大于新房，一线城市受影响程度大 2013年4月前三周（4.1-4.21），代表城市日均成交量相比3月降幅均超过50%，其中北京降幅最大，为87%，深圳和苏州的降幅均在70%左右，天津、成都和杭州降幅在50%-65%之间，均远超同期新房成交量下降幅度。,2013年代表城市二手房日均成交量 与2012年全年相比，除北京日均成交量下降52%外，其他城市4月前三周日均成交量均超过去年日均水平，天津和苏州增幅较大，分
5、别为69%和55%，杭州和成都在15%左右，深圳仅增长6%。总体来看，一线代表城市受影响程度超过二线代表城市。,展望：政策落地压制短期量价上行空间，下半年渐趋平稳，全年增长无忧,一、价格方面，随着各地“国五条”细则落实，房价涨幅将有所放缓，放缓程度将依据各地方政策严厉程度以及执行力度有所不同，由于房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要，作为新一届政府的开局之年，房价仍将是政府关注的焦点，房价涨幅较大的城市仍存在调控政策加码风险，如此前房价涨幅较大的广州再度加大调控力度，4月22日广州市国土局表示将全面执行商品房价格申报指导，继北京之后，又一价格涨幅过大的热点城市明确表示对住房进行价格指导。
6、 二、成交方面，政策影响下，前期成交透支部分未来需求，预计成交量在此前高位基础上有所回落，但在季节性因素和供应加大的推动下，二季度总体好于一季度，下半年趋于平稳。 三、全年来看，在经济企稳复苏力度不强、物价上涨压力不明显的形势下，货币政策仍将维持现有基调，新增贷款增加仍将为房地产业提供较好的空间，我们仍维持年初预判，全年房地产市场总体好于去年。,“国五条”郑州版出台“20%个税”等只字未提,3 月31 日，郑州出台郑版国五条： 一、努力保持住房价格基本稳定，郑州市 2013 年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。 二、保证普通商品住房用地供应，2013年住房用地供应
7、总量高于前五年平均实际供应量。 三、继续加大保障性住房建设，12 月5日前完成开工建设45848 套、基本建成45672套的建设任务。 四、加强商品房价格管理，对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格的，且不接受物价、房管部门指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证。 五、进一步加强房地产市场监管。 六、加强市场信息引导。建立市房管部门牵头，国土、地税等部门参与的信息公开和市场监测分析研究机制，监控房地产市场走势，根据市场变化及时发布住房消费警示，引导理性投资和合理消费。 信息来源：郑州房地产网 2013.03.31,宏观政策,分析：郑州市的“
8、国五条”细则大多是重申了一下国务院“国五条”的一些原则，而对于20%个税、提高二套房贷等对房地产市场影响较大的抑制投机投资性购房的几条措施则未提及，这样的细则可能对房地产市场不会有太大影响。,宏观市场扫描,郑州市宏观经济分析,分析：上图图标显示，郑州市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长。这是个健康的经济环境，有利于房地产市场快速发展。,资料来源：郑州市历年经济发展公告及网络资料,郑州市近五年经济发展各项指标,根据统计数据显示，4月第一周郑州六区销售商品房1781套，第二周销售2274套，第三周销售2405套，第四周销售1651套。而3月郑州六区平均每周销售2533套，4月四周最高销售240
9、5套，尚不及3月的周均销售套数。郑州细则落地后，购房者明显进入了观望期，出手速度有所放缓。,分析：三月爆涨 四月维稳 五月或升温,数据来源：搜狐房地产网,四月各周商品房成交套数,郑州市房地产行业概况,郑州市房地产行业概况,分析：以2010年底为基底，郑州市商品房库存截止2013年3月为749万，近两个月市场略显供不应求，高企库存略有消化，其中高企的库存依然多为非住宅（办公、商业、车库、地下室其他物业）市场，约为479.75万，占比64.1%，较上月上涨3.3个百分点，未来库存消化压力非常大。,图1-2 郑州市商品房库存走势图（以2010年底为基底）,数据来源：郑州市房管局及网资料络,图1-3
10、郑州市3月份商品房各物业成交面积比例图,郑州市房地产行业概况,分析：郑州住宅一直是市场主力，本月商品纯住宅销售面积占整体比重的76.7%，较1月份比重略有下滑；经适房项目本月由于备案项目较多，备案面积占比达10.3%，比重有所提升；而办公、商业物业成交面积比重则相对较为稳定，维持8%、5%左右。,数据来源：郑州房地产网,图1-4 2011.3-2013.3月郑州商品住宅供销价走势图,郑州市房地产行业概况,分析：随着国五条的颁布及郑州细则的温柔落地，一系列不具有杀伤力的条文对购房者产生的影响甚微，郑州住宅市场丝毫不减火热态势，3月成交量为84.45万，环比上涨136.62%，同比上涨53.32%
11、；成交均价7416元/，较上月有所下滑，环比下跌2.12%，同比上涨18.45%，主要由于本月经适房多个项目集中备案，备案面积达10万，占比较大，拉低成交均价。,数据来源：搜狐房地产网,图1-5 郑州市商品住宅库存走势图（以2010年底为基底）,郑州市房地产市场概况,分析：郑州市住宅市场截止2013年3月份库存量约为269.05万（以2010年底为基底），库存进一步下滑，库存压力持续减弱。,数据来源：搜狐房地产网,图1-6 2011.3-2013.3月郑州商品纯住宅供销价走势图,郑州市房地产市场概况,分析：3月郑州楼市各区域“涨”声一片，全月成交均价8052元/，较2012年同期上涨幅度为22
12、.3%，环比涨幅幅度为2.69%，各在售楼盘涨势明显，而全月成交均价实际上涨幅度不明显主要由于个别低价项目、以及诸如晖达新领地、帝苑别墅等较早开发低价销售的项目如今刚陆续备案的影响，拉低了纯住宅的实际销售均价。,数据来源：搜狐房地产网,郑州市房地产市场概况,图1-7 2013年3月郑州市商品纯住宅市场成交面积细分,分析：本月80-90面积段备案28.87万，成交均价8068元/，占商品纯住宅成交面积38.8%比重，刚需房源依然支撑整个市场。国五条的颁布，使得部分二套房改善型客户积极入市，以避免可能出现的高首付比例以及高利率，本月120-144面积段房源备案面积16.39万，占纯住宅成交面积22
13、.02%的比重，比重有所提升，后期不排除各地市政府严格执行国五条，出台新的补充性地方细则，因此预计后续改善性二套房房源成交量会继续上扬。,数据来源：搜狐房地产网,郑州市房地产市场概况,图1-8 2013年3月郑州市商品纯住宅市场成交单价细分,分析：本月商品纯住宅以7000-8000元/为主流价格区间，备案套数2554套，备案面积24.07万，销售套数占比32.7%；8000-9000元/价格段本月成交火热，销售套数2199套，套数占比28.15%，比重较上个月上涨9.11个百分点，上涨速度较快，结合郑州目前在售楼盘的明显上涨走势，预计后续8000-9000价格段将取代7000-8000价格段成
14、为主流成交区间。,数据来源：搜狐房地产网,分析：商业市场销量维稳 3月商业用房供应面积5.53万，销售面积4.52万，市场持续供大于求。3月商业用房销售均价17915.7元/，环比上涨40.35%，同比上涨53.23%，主要为升龙广场、豫航广场、天旺广场等项目商铺房源的备案。,图1-9 2011-2013年3月郑州商业市场供销价走势图,郑州市房地产市场概况,数据来源：搜狐房地产网,分析：商业物业库存库存上涨趋势放缓 商业物业截止2013年3月份库存约为112.91万，库存增势略有放缓，按照郑州市商业月均（2011年至2013.3月）5.16万的消化速度来看，库存消化需近22个月，去化压力较大。
15、,图1-10 郑州市商业库存市场走势图（以2010年底为基底）,郑州市房地产市场概况,数据来源：搜狐房地产网,分析：办公市场市场成交量价平稳 办公市场依然持续供大于求，竞争激烈，本月办公用房供应面积8.9万，销售面积7.98万，销售均价11098元/，主要为西元国际广场、绿地中心、联盟新城、正弘凯宾城等项目办公物业的集中备案。,图1-11 2011年-2013年3月郑州办公市场供销价走势图,郑州市房地产市场概况,数据来源：搜狐房地产网,分析：办公物业库存近两月供应维稳，库存累积速度放缓 办公物业截止2013年3月份库存量约为101.83万，库存增速放缓，然而未来销售压力依然较大。,图1-12
16、郑州市办公市场库存量走势（以2010年底为基底）,郑州市房地产市场概况,数据来源：搜狐房地产网,宏观市场扫描,未来市场预测,分析：4月郑州市各区域销量有所转变，二七区赶超金水区，位居榜首，郑东新区和金水区紧随其后。二七区之所以有如此不俗成绩，首先本月区内升龙城、二七万达广场均分列本月销售套数一二；其次，随着郑州城市规划着力打造的二七运河组团，给二七区的房地产市场带来了契机，加之区内大都为城中村改造的大盘，着力打造刚需盘，周边大量的刚需客户更是带来销售潜力，综合各方因素使得二七区这个后起之秀表现不俗；金水区和郑东新区作为传统的销售热区，4月表现为稳中有增，延续了热销，销量分别为14.41万和12.47万。,图1-13 2013年4月郑州各区域各物业销售面积分布,区域房地产市场分析,数据来源：搜狐房地产网,分析：4月份住宅类物业各区域较上月除惠济区和金水区有小幅下降外，其余各区均有不同程度的上扬，郑
