《2014年_克尔瑞_武汉汉阳区域市场监测报告_市场研究_47p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2014年_克尔瑞_武汉汉阳区域市场监测报告_市场研究_47p（47页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,汉阳区域市场监测报告,此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制,【2014年4月】,克而瑞（中国）信息技术有限公司-武汉机构出品,PART 1 区域月度数据分析,4月新增供应约37万方，成交量涨幅明显超过48%，价格小幅下降，存量压力依然较大 4月新增供应约37.6万方，成交涨幅明显超过47.8%，价格小幅下降4.19%，存量压力依然较大；成交价格受刚需产品大量入市影响影响小幅下降至8094元/；存量增加至约228.97万方，去化压力依在,4月新增供应约38万方，远高于去年同期，成交约21万方，环
2、比增加48%，市场仍供大于求,4月新增供应37.6万方，同比增长112.55%，远高于去年同期水平，值得注意的是部分已上市项目如恒大御景湾预售证延迟至本月公示，成为推高本月供应量的因素之一；成交同比上涨76.72%，环比上涨47.86%，金三银四期间区域市场供应和需求量上涨明显，预计5月成交量维持高位 本月区域内众多项目推迟至5月上市，市场供求双方表现相对谨慎。,区域月度数据分析/供求关系,4月市场成交约21万方，环比上涨48%，均价8094元/，环比下降4%,本月成交21.1万方，环比上涨47.86%，主力成交项目区位较为多元，其中兰亭时代（2.24万方，7633元/），世茂锦绣长江（2.2
3、3万方，9278元/），联投半岛（2.19万方，6310元/），万科汉阳国际（2.14万方，9137元/），龙阳1号（1.69万方，8077元/） 成交价格8094元/环比下降3.5%，主要受兰亭时代、联投半岛等低价刚需项目大量入市影响。,区域月度数据分析/成交量价,4月存量约229万方，较上月增加17万方，环比上涨8%,4月存量228.97万方，存量环比上涨7.77%，以半年平均去化计算，约需15个月全部去化完毕，受本月供应量大增影响，存量压力升高； 月度供求比为1.8，处于供远大于求状态,区域月度数据分析/存量走势,4月片区供应单一，以80-100二房为绝对主力，占比超过66%,本月供应产
4、品较为单一，伴随龙阳1号、恒大御景湾、和昌森林湖等项目100以下刚需二房产品大量供应，该类产品占总供应产品的比例达到66.77%,区域月度数据分析/供应结构,龙阳1号 恒大御景湾,和昌森林湖,4月成交产品以80-90二房为主，辅以70-80、90-100二房和90-100三房,4月区域成交主力产品为80-90二房，为总成交量的27.49%，其中又以联投半岛和世茂锦绣长江项目成交量占比最高 其他面积段如70-80、90-100二房和90-100三房占比皆超过10%，总体看，刚需产品仍为区域成交主力,区域月度数据分析/整体成交结构,联投半岛 世茂锦绣长江,4月区域首置首改产品占比85%，其中首置产
5、品环比增长108%，首改产品环比增长42%,区域主力成交产品为首置首改产品，占比达到85.38%，其中首置产品环比上涨107.52%，首改产品环比上涨41.81% 成交结构再改多改占比收窄，市场主力购买人群以首置首改为主，少数再改，多改人群需求量小,区域月度数据分析/产品线成交结构,10,4月首置产品7999元/，环比上涨0.62%；首改产品7945元/，环比下降3.51%；再改产品8691元/，环比下降3.59%；多改产品8207元/，环比下降14.68%； 除首置外各品类价格皆出现不同下降，主要原因为一季度临江高溢价项目抬高价格，而本月成交主力为低价刚需产品，在多改产品价格方面表现比较明显
6、,区域月度数据分析/产品线成交价格,4月除首置外，其他品类产品价格皆出现不同程度下降，其中多改降幅近15%,11,本区域目前二房的主力套总价在65-75万/套，三房的主力套总价在70-80万/套，对应均价分别为7000-8500元/和7500-8500元/,区域月度数据分析/总价段-单价段,4月王家湾板块成交量占比31%，四新板块占比下降，占比26%,4月份片区各板块成交中，四新成交553套，占比25.59%；王家湾板块成交674套，占比31.19%；沌口板块成交470套，占比21.75%；钟家村成交464套，占比21.47% 王家湾板块受到万科汉阳国际和龙阳一号项目大量入市影响，占比环比增加
7、47%,区域月度数据分析/板块成交量,13,4月成交均价各版块皆出现下浮，其中钟家村和沌口板块下降约8%,本月受联投半岛刚需产品入市影响，拉低沌口板块均价，环比下降7.99%；钟家村均价8823，环比下降7.6% ，受月湖琴声等豪宅项目成交减少影响，板块价格回归；四新均价7919，环比下降2.21%，王家湾均价8478，环比下降1.93%； 王家湾，钟家村因配套成熟均价持续位居前列，沌口板块因远离中心城区均价仍旧最低,区域月度数据分析/板块成交价格,14,目前片区存量以70-100二房和90-100三房产品为主，此类型产品供应及成交量都较大，相对其它产品其去化压力较低,本月片区存量以80-90
8、二房最大，占比23.05%，其次为70-80、90-100二房和90-100三房，占比皆为10%左右，少量50以下一房和130以上四房、别墅产品,区域月度数据分析/存量结构,区域典型项目4月份成交套数以兰亭时代252套居首，万科汉阳国际231套次之,汉阳区4月成交排名散点图,区域月度数据分析/成交排名,成交均价,成交套数,海伦春天,新城春天里,金地澜菲溪岸,汉阳人信汇,兰亭都荟,龙阳1号,世茂锦绣长江,半岛一品,万科汉阳国际,兰亭时代,16,监测的15个重点项目中，9个项目下滑，5个项目呈上升趋势，万科汉阳国际因三月当期售罄，四月新品上市，均价为9137元/。华润悦府和绿地新都会成交主力成品改
9、变，价格大幅下降； 汉阳4月成交价格9094元/，环比下降4.19%。,4月汉阳片区内各重点项目价格基本维持稳定，其中华润和绿地因产品改变价格变动较大,区域月度数据分析/价格变动,17,汉阳4月预计供应量约28万方，以80-100二三房产品为主,4月预计供应量18.4万方，以120以下首置首改产品为主，占比超过81%； 未来各板块皆有大量产品上市，王家湾各项目由于周边配套差距较小，竞争尤为激烈；钟家村板块，竞争产品将转向月湖周边豪宅产品，包括华润、中维、九龙仓等项目,区域月度数据分析/未来供应预估,汉阳区4月市场表现总结：,区域月度数据分析/市场总结,一、本月新增供应37万方，表现好于去年同期
10、，成交大幅上涨，存量大幅增加： 供求4月区域新增供应37.6万方，表现好于去年同期值得注意的是部分已上市项目如恒大御景湾预售证延迟至本月公示，成为推高本月供应量的因素之一；成交量21.1万方，环比增加47.86%。 存量截止14年4月，存量约229万方，以半年平均去化计算，约需15个月。,二、一环外刚需产品大量入市，拉低区域整体价格： 4月成交均价8094元/，环比下降3.5%，主要受兰亭时代、联投半岛等低价刚需项目大量入市影响；区域主力成交产品为首置首改产品，占比85% ；除首置外各品类价格皆出现不同下降，主要原因为一季度临江高溢价项目抬高价格，而本月成交主力为低价刚需产品，在多改产品价格方
11、面表现比较明显；,三、预计4月供应量约28万方，市场竞争激烈： 未来各板块皆有大量产品上市，王家湾各项目由于周边配套差距较小，竞争尤为激烈；钟家村板块，竞争产品将转向月湖周边豪宅产品，包括华润、中维、九龙仓等项目。,PART 2 个案月度成交表现,4月区域7个项目加推新品，市场整体表现逊于预期 4月区域7个项目加推新品，平均去化率为54%，市场整体表现逊于预期，其中王家湾中央生活区地段和自身商业配套优势明显，首次开盘去化率达到95%，表现抢眼。,汉阳区4月新品上市项目7个，平均首日去化率为54%，市场整体表现逊于预期,区域月度数据分析/首日去化情况,推售户型配比,开盘/加推首日去化情况：,开盘
12、项目/国博新城翘楚居,5,6#,7#,6#,开盘项目/国博新城翘楚居,B2户型-2*2*1-90,B2户型-2*2*1-90,开盘项目/国博新城翘楚居,B1户型-2*2*1-87,图例：,C1户型-2*2*1-110,B1,B2,B2,B2,B2,B1,B2,B2,B2,B2,C1,C1,B2户型因楼栋及朝向不同，面积略有差异,推售户型配比,开盘/加推首日去化情况：,开盘项目/中水龙阳广场,B座,开盘项目/中水龙阳广场,B1户型-1*2*2-38,B2户型-1*2*2-34,开盘项目/中水龙阳广场,B1户型-1*2*2-38,图例：,B4户型-1*2*2-38,B3户型-2*2*2-47,B5
13、户型-3*2*2-55,推售户型配比,开盘/加推首日去化情况：,加推项目/福星惠誉汉阳城,加推项目/福星惠誉汉阳城,A3户型-2*2*1-88.57,A2户型-2*2*1-80.59,A3户型-2*2*1-88.57,A6户型-3*2*2-115.85,A1户型-3*2*2-132.27,加推项目/福星惠誉汉阳城,推售户型配比,开盘/加推首日去化情况：,加推项目/和昌森林湖,5,6#,19#,01户型-3*2*1-94,加推项目/和昌森林湖,02户型-2*2*1-84,01户型-3*2*1-94,图例：,加推项目/和昌森林湖,推售户型配比,开盘/加推首日去化情况：,开盘项目/龙阳1号,5,6#
14、,20#,开盘项目/龙阳1号,A5房户型-2*2*1-88,A5房户型-2*2*1-88,开盘项目/龙阳1号,A9户型-2*2*1-85,A4户型-2*2*1-83,A7户型-2*2*1-95,推售户型配比,开盘/加推首日去化情况：,开盘项目/王家湾中央生活区,3#,6#,开盘项目/王家湾中央生活区,B3户型-3*2*2-123,B2户型-3*2*1-89,B1户型-2*2*1-87,B3户型-3*2*2-123,开盘项目/王家湾中央生活区,推售户型配比,开盘/加推首日去化情况：,加推项目/世茂锦绣长江,4#,10#,加推项目/世茂锦绣长江,B户型-3*2*1-120,A户型-3*2*2-15
15、0,B户型-3*2*1-120,C户型-3*2*2-148,加推项目/世茂锦绣长江,42,4A户型-4*2*2-178,4B户型-5*2*3-219,4C户型-3*2*1-105,PART 3 月度媒体投放分析,4月区域21个项目投放报广，总投放刊例金额1237万元，占整体市场19% 4月区域21个项目投放报广，总投放刊例金额1237.48万元，占整体市19.26%。其中福星惠誉汉阳城以226.5万元投放金额位居片区投放榜首；而在媒体偏好上，楚天都市报占比最高达32%，其次为武汉晚报报达23%。,4月区域各项目报告投入大幅增加79%，以推出特价房的营销措施增多,月度媒体投放分析,45,福星惠誉汉阳城位居本月投放刊例金额榜首，主要为其新品最推广活动,月度媒体投放分析,46,项目广告内容，以地段做诉求点较多,诉求点： 配套、区位 王家湾中央生活区,诉求点： 地段、价格 九龙仓月玺,月度媒体投放分析,诉求点： 配套、地段 福星惠誉汉阳城,信息之源 解决之道,
