2013年西安龙湖·航天项目投资决策分析报告

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1、航天项目投资决策分析报告(投委会),2013年3月6日,西安公司投资发展部,内容 页码,土地储备现状及规划 3 项目概况 7 市场分析及定位 17 项目规划预案 30 重大投资风险预警 50 投资参数说明 52 项目投资决策 63,1. 土地储备现状及规划,1.1 存货比及土地储备情况 1.2 销售资源缺口及销售回款情况 1.3 投资规划布局比较情况,西安公司截止2013年2月底存货比为4.4(香醍南地块还在拆迁中，货值88亿)，预计到2013年底降至2.2，到2014年底将至0.6、土地储备建面202万 不考虑香醍南地块，西安公司截止2013年2月底，存货比为1.4,土储与存货情况,注：存货

2、比=截止统计日尚未完成签约销售的销售型物业的全部货值(含土地) / 统计日之前12个月的销售额(或规划销售额)；土地储备面积指已获取但未取得竣工备案证部分的面积，其中取得规划许可证部分按规划许可证面积计算，未取得规划许可证部分按土地出让合同的计容面积计算,存货比5,存货比8,2013年西安公司的所有供货共45亿，按照70%去化率将出现10亿的销售资源缺口，2014年即使按照100%的去化率计算仍将出现34亿的巨大货值缺口 公司急需要持续补充项目，才能完成未来三年持续快速发展的目标,注：目标销售额以报集团的三年财务预算为准；期内累计工程进度达到预售条件的货值需包含截止本月已取得预售许可证但尚未销

3、售签约的货值,4+17-55=-34,45-41=4,单位：亿,2012年度销售及回款情况,销售资源缺口,浐灞生态区,曲江新区,大兴新区,香醍国际100.1亿,龙湖MOCO3.7亿,龙湖项目储备分布及剩余货值,土储现状 剩余货值布局 确保2013年达成目标，我司急需补充新项目,我司土地储备集中在曲江、浐灞、大兴、大明宫四个区域，布局较合理，可以辐射到城市的不同板块，但是城南已经几乎没有土地储备，应该及时补足,枫香庭 10.4亿,园中园,紫都城二期2亿,龙湖水晶郦城8.2亿,2013年，枫香庭和水晶郦城在售，MOCO基本清盘，仅有香醍能够稳定供货；,2012年，西安公司有紫都城、香醍、MOCO、

4、枫香庭、水晶郦城5个项目在售；,大明宫遗址保护区,因此为了确保完成41亿的销售任务西安公司急需补充新项目,2. 项目概况,2.1 项目区位 2.2 项目周边情况说明 2.3 四至及地块现状 2.4 项目规划设计条件 2.5 交易信息及关键节点 2.6 周边土地交易情况参考,高新区,曲江新区,浐 灞 生态区,长安区,钟楼,小寨商圈,市政府,37km,12.1km,8.2km,3.6km,19.1km,21km,9.3km,5km,交通优势: 1.距机场37公里； 2.距新市政府21km ； 3. 距浐灞生态区19.1km ； 4.距城市中心区钟楼12.3km； 5.距高新区9.3km 6. 距小

5、寨商圈8.2km； 7.距曲江新区5km ； 8.距长安区政府3.6km ； 9.距绕城高速（南三环）3.7km，距西康高速2.5km ；,2.1 项目概况-项目区位,项目位于城东南方向，通达性较好,交通联系优越,地铁4号线（2016年底通车）,星河中央公园，占地318亩，2013年建成,地铁站,西康高速,韦 曲 立 交,周边情况（3公里范围内）： 1、周边路网基本形成，交通联系优越； 2、人民医院航天分院（3甲）2013年底建成，14年投入使用； 3、西安交大航天学校，占地254亩，小、初、高，138个班，预计2014年投入使用； 4、3公里范围内没有已建成的大型超市等设施，生活配套有待完善

6、。,2.2.1 项目概况-项目周边情况说明,西安交大航天学校,神舟大道双向6车道 （2013年建成）,神舟4路-双向4车道,东长安街 双向8车道,人民医院航天分院,项目所处区域为航天基地正在打造的核心区,管委会行政中心（在建）,本案,东长安街 宽120米，双向八车道，西通西万路，东可达西康高速 神舟大道、神舟四路 宽50米，双向六车道，北通航天大道，南可航天南路 地铁站口（航创路站） 地铁四号线沿神舟四路方向敷设，在项目东侧设有站点，计划2016年底建成通车,2.2.2 项目概况-项目周边情况说明,东 长 安 街,神 舟 四 路,神 舟 大 道,A地块,B地块,C地块,2.2.3 项目概况-项

7、目周边情况说明,东 长 安 街,神 舟 四 路,神 舟 大 道,2.3 项目概况-四至及地块现状,2.4 项目概况- 项目获取计划,东 长 安 街,神 舟 四 路,神 舟 大 道,总占地：约270.55亩 土地获取计划： 1、2013年3月中旬完成项目控规； 2、2013年4月底完成相关土地手续，并发布出让公告； 3、2013年5月底土地摘牌；,C地块 （商业 约53.2亩）,A地块 （住宅 约70.5亩）,B地块 （住宅 约146.85亩）,2013年5月底获取A、B 、C三个地块，共约270.55亩,2.5 项目概况-规划设计条件,本项目按陕西省城市规划管理技术规定 、西安市建筑工程机动车

8、、非机动车停车位配建标准进行设计 ； 车位配比： 住宅机动车：1.0辆/100 ； 商业机动车：1.5辆/100 (面积超10000）； 住宅非机动车：2辆/100 ； 商业非机动车：8辆/100 ； 绿地率：不小于30%； 日照要求：两个居住空间每户一个房间大寒日不低于2个小时日照，三个及以上居住空间每户两个房间大寒日不低于2个小时日照； 日照间距：平行布置30米，山墙间距13米； 5.抗震设防等级：8度.,（50米）,神 舟 大 道,（50米）,（20米）,（40米）,神 舟 四 路,香堤路,行政路,A,B,C,（50米）,航创路路（30米）,请对以下信息进行说明： 公告时间： 2013年

9、4月30日 保证金支付时间： 2013年5月29日前 报名申请时间： 2013年5月29日前 摘牌时间： 2013年5月31日16时 竞价时间： 2013年5月31日16时前 出让方式： 挂牌 起始价格： 见附表 计划摘牌公司： 在航天基地新注册的公司,2.6 项目概况-交易信息及关键节点1,2.7 项目概况-周边土地交易情况参考,注： 1、出让土地属于之前签订勾地协议，随后土地拆迁平整后出让给企业，因此成交地块的地价不具备可参考性。 2、区域内的评估土地价格约在260万元/亩左右。,3. 市场分析及定位,3.1 区域价值总述 3.2 项目整体定位综述 3.3 住宅部分的市场分析及定位 3.3

10、.1 住宅竞争格局分析 3.3.2 住宅标杆项目 3.3.3 住宅定位,3.4 集中商业部分的市场分析及定位 （针对龙湖天街、龙湖星悦荟） 3.4.1 商业市场格局及竞争分析 3.4.2 商业SWOT分析 3.4.3 商业定位,请插入区域图,3.1 市场分析及项目定位 区域价值总述,区域位于城市近郊，地理位置优越,本项目位于城市近郊，大城南板块，航天产业基地范围内，距西安中心区14公里，距离长安区大学城6 .5公里，交通便捷； 项目周边人文景观和自然景观并存；距本项目六公里处为曲江南湖、寒窑遗址公园、大唐芙蓉园和大雁塔广场。 北接东长安街，距离北侧绕城高速3.5公里，距离东边韦曲立交2.9公里

11、，基地西侧将会有地铁4号线的接口，周边交通极为便利； 本区域属于新开发区，传统认可度较低，生活配套尚不完善； 本区域房地产市场已处于提升阶段 区域内已有富力、大华进驻，并已持续销售了5-7年,3.2 市场分析及项目定位 项目整体定位综述,优质低密 城市近郊 全业态 公园地铁教育大盘,本案全盘货值在68个亿左右，预计销售周期约6-7年。销售期内整体西安市场会比较稳定，仍遵循曲线上涨的趋势，预计不会出现较大波动，而且随着区域配套的逐渐完善，有较大升值空间。 本案将是龙湖地产在西安最大的低密+全业态项目，必将成为龙湖在西安标杆项目。 本案是低密全业态，包含洋房、高层、小户型公寓、soho、销售商业及

12、天街。 本案近郊地理优势明显、产品线丰富，周边优质资源配套齐全（交大15年教育、地铁上盖天街、景观公园、未来区域核心）。 以洋房产品入市，抢占市场先机， 高层、销售商业持续放量 ，确立市场地位， 小户型住宅、SOHO联动天街，提升龙湖在西安的品牌影响力。,请插入竞争区域/项目分布图,3.3.1 市场分析及项目定位 住宅竞争格局分析,1、航天城位于大城南板块，主要竞争区域为： a、 高新板块：住宅供应量持续减小，分流高层客户 优：区域成熟，配套齐全，认知度高，产品力较高 劣：发展趋于饱和，土地成本高，供应量小，售价较高 标杆项目：枫林意树、融侨城 b、曲江板块：住宅供应量较大，分流高层、洋房、联

13、排 客户 优：生态资源丰富，配套较成熟，认知度高，产品力高 劣：土地成本高，售价为西安市标杆，教育资源紧张 标杆项目：万科金域曲江、中海国际社区 2、区内主要竞品为富力城和大华公园世家，自身配套相 对成熟，土地成本低，售价较低。但产品力低，且进入 尾期销售，供应量不大。 3、本案为区内第一个全业态低密大盘，周边及自身配套 齐全，产品力优势明显。主要风险存在于区内大量单位 建房及曲江、高新板块的竞争。,区内竞争不大，区外竞争明显,富力城,中海峰墅,观山悦,华侨城108坊,大华公园世家,和园,万科金域曲江,富力城区域内标杆楼盘，航天城、曲江及城南地缘性客户为主,立面及布局图,总平面图,立面效果图,

14、客户来源,城南、曲江价格积压型首置、首改客群 长安航天基地研究所职工 首置、首改客户比例7:3,热销户型情况,88二房,121-123三房,88二房,大华公园世家曲江二期标杆中密超级大盘，以低价刚需跑量产品平衡现金流,分期推案情况,客户来源,90二房,主推户型情况,城市中等收入自住型购房群体占到8090%以上，其他为本地或外地投资客群,116三房,三期总平图,总平面图,曲江观山悦曲江一期边缘地标杆精品项目,推案去化情况,客户来源,175三房,主推户型情况,陕北资源暴富客群为主，一、二期团购为政府公务员,235跃层地下一层,235跃层一层,外立效果图,总平面图,3.3.3 市场分析及项目定位 住宅定位,全业态低密度大盘,龙湖在西安全业态低密度标杆项目 2.以洋房产品入市，抢占市场先机；高层、销售商业持续放量 ，确立市场地位；小户型住宅、SOHO联动天街，提升龙湖在西安的品牌影响力。,3.4.1 市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析,城市商业布局研究,曲江是距航天项目最近的商业、居住集中区域 现阶段富力城是距航天基地现有的商业、居住集中区域，整体为便民生活类低端商业底商内街,曲江区域商业概述 分布及特点 整体以餐饮、购物、娱乐、酒吧休闲、旅游消费为主 发展特点 较为集中开发，旅游、休闲型商业特点明显 餐饮拉动整体发展特点明显。