2012年武汉万恒易谷葛店现代产业园项目策划报告课件

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1、,承接武汉朝阳产业 集结葛店精英力量,万恒易谷葛店项目策划报告 投资咨询部顾问一组,2012.6,【目 录】,I,项目本体认知,项目属性界定,项目核心问题,鄂州占位8+1城市圈核心辐射区，一体化进程的大背景之下，城市快速发展，毗邻武汉，地缘优势突出，发展机遇极大。,武汉东大门 鄂州市“8+1”城市圈最具地理优势的城市之一，毗邻武汉，鄂州经济总量的40%来自于武汉企业，在资源对接上优势明显；同时也是全省城市化水平和地均产出排名第二的重要工业城市。 武鄂黄城市一体化加快 在建的武黄城际铁路和汉鄂快速通道计划于2012年初建成启用，联动效应将有效推进城市一体化进程，加速鄂州城市发展。 城市正经历一轮

2、发展扩容 鄂州正处于城市建设开发的高速发展期，城南大规模的商品房建设展现了鄂州城市建设的成果，随着“东进西拓”规划的确立实施，城东开发即将全面启动。,城市认知,城市经济：鄂州GDP总量增速高居8+1城市圈第一位，人均GDP增幅位列第二，经济处于高速发展阶段。,数据来源：各城市2009年国民经济和社会发展统计公报,鄂州经济实力较强，房地产开发具备较好的产业条件支持,鄂州市GDP总量为308.54亿元，总量增速高居8+1城市圈第一位，人均GDP鄂州仅次于武汉及宜昌，增幅位列第二，属于湖北的第二梯队。,城市认知,城市产业：工业经济占比近6成，产业基础强势的新生代工业城市。,鄂州市鄂东工业走廊上的重镇

3、，第二产业在GDP中占比接近6成，城市产业结构的偏重，快速发展后的城市面貌改善。,鄂州产业规划 1）生物医药产业：利用现有生物医药技术优势，继续加大优势领域的研发力度，将“药谷”品牌做大做强； 2）精细化工产业：对接武汉化工新城，发展乙烯下游化工产业； 3）电子信息产业：主动接受“武汉中国光谷”的辐射，重点发展玻璃基微硬盘、热、压、光敏系列元器件、电子化学产品、计算机外围产品、电子类消耗材料和应用软件； 4）光机电一体化：重点发展汽车特别是轿车关键零部件、发动机、车身设计与电子控制等设计技术和核心产品。 5）现代物流业：依托港口、铁路、多条区域性干道，发展现代物流业； 6）现代商住业：一方面对

4、接配套化工新城的居住服务功能，另一方面发挥自然条件优势,在南部的湖系周边地区，大力发展房地产业,吸引武汉居民购房居住,实现“居住在葛店，工作在武汉”的目标，同时成为葛店科技新城工作人员的生活区。,城市认知,区域产业：初步形成了以生物技术与新医药产业为龙头，以新材料、电子、信息以及光电一体化为四大主导产业的产业格局。,在葛店开发区投产企业68家，其中科技含量较高的企业55家，占66.6%。全区共实施国家863计划项目4项，国家火炬计划项目12项，国家级重大攻关项目2项，国家级新产品项目7项，获科技部科技型中小企业创新基金资助项目5项，其它省市科技项目60多项，拥有国家级工程（技术）研究中心2家。

5、初步形成了以省医工院科益药业、人福科技、武大氨基酸等生物医药产业为龙头，以省化研所、江禄塑料、信息陶瓷等新材料及电子信息为两翼，以晨光实业等光机电一体化为主体的四大产业群。,区域认知,地块概况：项目依托于良好的地理区域优势，衔接东湖高新与鄂州发展中间地带，推动鄂东南区域经济的迅速发展，强化武汉对1+8城市圈经济发展的带动作用。,项目整体规划为2000亩，一期先行启动450亩，用地性质为工业用地（50年产权），目前主要规划区域即为一期450亩土地，后继土地将作为预留地。 西临建设大道，后期规划为城市主干道；北侧有高压线，东侧紧邻太子花苑，其东侧创业大道沿线有大量产业园。 拥有极其便利的物流交通体

6、系，并且随着武汉1+8城市圈发展的将日趋成熟。,地块认知,地块认知,产业分布图,能源产业,医药产业,制造产业,地块周边：项目西侧和南侧，大量分布产业园，产业类型覆盖能源、医药和制造等。,问题梳理,项目面临规划布局凌乱、内部交通匮乏和配套设施缺失三大现状问题，对项目后期运营造成一定障碍。,项目地块平整，体量大，市场培育期长，开发上面临一定的阻碍，后期将滚动开发，克服困难。,项目整体认知,葛店新城为鄂州市产业中心，规划和区位优势明显；新兴工业集中区，整体未形成规模优势，但缺乏配套和人气。,项目属性界定,I,项目本体认知,项目属性界定,项目核心问题,政府目标：提升产业活力，实现经济持续增长，保证就业

7、水平。 产业目标：在葛店产业规划的方向下，实现产业的升级和新产业的培育； 经济目标：在有限投入前提下，通过招商引资，增加税收； 战略目标：改善园区的整体形象，增强园区的生命力，实现土地价值和区域价值的快速提升；,区位：地处8+1城市圈核心区域，无缝对接武鄂城市资源； 区域：区域环境较差，区域形象差，认知度低； 交通：地块周边交通通达性较好，省级道路、铁路等较集中； 资源：环境差，缺乏自然、教育等资源； 配套：周边聚集厂区、生活配套设施不足，且现有档次很低；,核心问题是什么？,项目核心问题,核心问题解析,Q1：在葛店的规划背景下，项目价值体系能否支撑什么产业的发展？ Q2：本项目在宏观大势的引导

8、之下，怎样找寻适合自己的产业，精准定位，促成后期成功运营？,基于项目前期沟通达成的一些共识，聚仁认为项目应该解决的核心问题是：,本项目如何占位未来？ 助推区域价值的腾飞，实现项目可持续发展，提升土地产值。,II,项目价值体系,项目价值梳理,区域规划方向,项目发展方向,区位价值,站位8+1核心地段，武汉和鄂州交界处，无缝对接两市价值流动。,葛店科技新城既位于长江经济带内武汉、鄂州两市的双重辐射范围内，又紧靠316国道、武九铁路、沪蓉高速公路、葛店港码头等国家干线基础设施，尤其是武汉东湖新技术开发区对外经济技术扩散的影响力对开发区具有最直接、最便利的辐射作用。,2001年12月，国家科技部批准在葛

9、店设立全国第一家生物与新医药生产基地。同年，开发区在国家工商总局成功注册“中国药谷”商标。随着武汉城市圈的加速建设，葛店开发区无疑成为武汉市与鄂州市对接的切入点。葛店开发区正紧紧抓住这一机遇，充分利用自身的优势和区位条件，精心打造，使“中国药谷”成为武汉城市圈中的一大亮点。,“中国药谷”的品牌优势，吸引产业投资投资入驻。,品牌价值,公路交通：规划空间结构为“三横二纵”高速公路、“一横二纵”快速公路、 “一横二纵”国道公路和多个方向交通走廊，形成以中心城区为主轴，区、乡、镇、村相互通达的“半小时经济圈”，加快与武汉、黄石、黄冈的对接； 轨道交通：假设轨道交通线九条，武汉到黄石城际铁路放射线，武鄂

10、冈城际铁路支线，武汉城市圈城际铁路环线等，缩短与周边城市的交通时间，加强城际联系； 水运交通：推进武汉、鄂州两市港口合作。建设武汉城市圈沿江港区，构建沿街产业带。,交通价值,完整的水铁公交通网络，拉近项目与武汉以及8+1城市圈的交通距离。,产业发展规划将使得主城区在两方面得以收益： 一是承接武汉产业转移带来的经济助理。 钢铁、医疗化工、建材产业转移以及东湖开发区的溢出效应，扩大了中高收入群体的外部导入。 强化了主城区与郊镇的产业依存度。 产业互补的加强有利于城市向心力的凝聚。,产业价值,武汉产业大量外移，项目区域顺利承接外移产业，产业集群效应逐步显现。,政策价值,葛店科技新城内葛店开发区为了吸

11、引外来客商来开发区投资，制订了葛店开发区管理委员会鼓励外来客商投资的优惠办法。优惠办法在税收、土地、水电和其他方面制订了一系列的优惠政策，未来可在整个新城内推广。,政策条件优惠招商优惠政策众多，鼓励和吸引外来客商到开发区投资。,规模价值,工业园区动态发展的三个层次：,本项目作为城市单元体，是城市的重要补充，也是片区的核心主体。,本项目作为城区的工业园区，从2000亩（1.3平方公里）的规模来看，对城市的建设和发展具有重大的影响。,II,项目价值体系,项目价值梳理,区域规划方向,项目发展方向,葛店融入大武汉，产生同城效应，并且承接武汉的资源转移。,武汉城市圈发展将构建“一核一带三区四轴”区域发展

12、框架和“一环两翼”的区域保护格局： 以武汉都市发展区为城市圈发展极核； 以武汉东部族群、鄂州市区、黄石市区、黄冈市区为主体，共同构成的武鄂黄城镇连绵带，这是武汉城市圈城镇化的主体和核心密集区； 构建西部仙潜天、西北孝应安、南部咸赤嘉3个城镇密集发展协调区，是武汉城市圈城镇化发展重点和二级密集区，成为城市圈重要支撑； 以武汉为起点，分别向鄂东、西部江汉平原、鄂西北、鄂西南发展延伸构建4条区域发展轴，以此促进产业空间集聚，成为区域发展脊梁。,空间规划,突破地域壁垒，实现无缝对接，有利于加快产业资源流动，扩大产业辐射范围，吸引人气，发展葛店新城。,建设以高速公路与铁路、城际轨道交通为主体的快速交通网

13、络，形成从武汉至周边8市“一小时经济圈”和圈内各城市间的快捷交通，同时形成圈内公交一体化大交通的营运格局。,交通同建,一体化趋势之下，城市产业实现优势积蓄，错位发展，产业升级拉升区域向心力。,按照研发、营销、总部经济向武汉市集中，一般性加工制造业向城市圈其它城市发展思路，产业园区互动发展将得以有效推进，进而带动各城市的产业升级和向心力增强。,产业互补,葛店承接武汉大都市产业转移，将导入大量产业资源，对产业园发展有极大支撑。,2009年5月，武汉城市圈产业转移步入科学决策层面和具体落实阶段； 鄂州未来将主要承接武汉市石化中下游产业、钢材加工产业、建材产业以及东湖新技术开发区外围辐射区的导出，其中

14、前三项均为鄂州的主导产业，将推动三大产业的进一步做大做强； 高新产业的外衣，也将拉动与武汉相邻的葛店板块的产业发展，形成补差效应。,产业转移,综合以上分析，规划葛店科技新城有以下六大主导产业： 1）生物医药产业：利用现有生物医药技术优势，继续加大优势领域的研发力度，将“药谷”品牌做大做强； 2）精细化工产业：对接武汉化工新城，发展乙烯下游化工产业； 3）电子信息产业：主动接受“武汉中国光谷”的辐射，重点发展玻璃基微硬盘、热、压、光敏系列元器件、电子化学产品、计算机外围产品、电子类消耗材料和应用软件； 4）光机电一体化：重点发展汽车特别是轿车关键零部件、发动机、车身设计与电子控制等设计技术和核心

15、产品。 5）现代物流业：依托港口、铁路、多条区域性干道，发展现代物流业； 6）现代商住业：一方面对接配套化工新城的居住服务功能，另一方面发挥自然条件优势,在南部的湖系周边地区，大力发展房地产业,吸引武汉居民购房居住,实现“居住在葛店，工作在武汉”的目标，同时成为葛店科技新城工作人员的生活区。,产业定位,六大产业组团，共同推进区域产业价值抬升。,总结分析,本项目可以依托现有优势和基础，承担城市功能和产业发展动力，带动片区和区域的人气与价值的提升。,II,项目价值体系,项目价值梳理,区域规划方向,项目发展方向,项目的交通区位资源和片区的产业基础，决定了项目既承担区域产业升级的引力，又是城市功能的重

16、要组成部分。,项目发展方向,项目发展使命补充城市功能需求，带动区域整体发展，升级葛店产业结构。,III,发展环境研究,中国产业研究,武汉产业研究,区域市场分析,中国金砖四国之一，逐渐成为推动世界经济发展的重要新兴经济体； 中国全球金融危机下，为数不多的保持经济高速增长的国家，其亚洲经济龙头的角色将逐步显现并得到强化。,远至2010年中国GDP已达5.8786万亿美元，规模超越日本正式成为世界第二大经济体，时至今日，经济强国地位已然巩固。,中国经济水平,国家功能升级,昔日的农业大国已蜕变为令世界瞩目的高新技术金融服务中心。,高新技术产业和金融后台产业收益能力日益增强，并逐渐成为经济发展的中坚力量，占据了国民收入的大比例范畴，中国经济驶入高新技术助推的快速通道。,新兴产业诞生,节能环保产业,新一代信息技术产业,生物产业,高端装备制造产业,新能源产业,新材料产业,新能源汽车产业,国力全面上扬的大背景之下，催生七大新兴产业的诞生。,七大新兴产业,新兴产业分类,依据产业的运营操作特性，将七大新兴产业归类为以