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1、,2013年长沙房地产市场研究分析报告,2014.3,（下）,长沙土地市场,PART 3,长沙土地市场/年度供应,受二级市场影响，2013年土地整体市场出让创历史新高，六区土地出让面积突破1000万，环比上涨40.49%。,受二级市场热销影响，2013年土地整体市场出让量上升，2013年长沙市内六区土地累积出让240宗，出让土地面积1138万，出让土地面积环比2012年上升40.49%，市场出现好转。 经营性土地出让方面，2013年累计出让土地154宗，出让土地面积787万，占到总出让量的69%，环比2012年增加40.15%。,2010-2013年长沙内六区土地供应,全部土地,经营性土地,长
2、沙土地市场/年度成交,土地市场成交上涨，经营性土地成交环比增加36.59%，有利于后市供需平衡,2013年长沙市内六区累积成交土地209宗，成交土地面积1007万，环比2012年增加30.93%。 经营性土地出让方面，2013年累计成交土地130宗，成交土地面积703万，占到总成交量的70%，成交土地面积环比2012年增加36.59%。 2013土地成交建筑面积2746万，环比2012年增加26.08%。长沙未来住宅市场存量为1年半左右， 2013经营性土地成交建筑面积2231万，环比2012年增加27.3%。,2010-2013年长沙内六区土地成交,全部土地,经营性土地,长沙土地市场/月度供
3、求,2013年长沙土地市场“先抑后扬”，下半年成交火爆。,长沙内六区月度经营性土地供求,上半年房地产整体市场局势不明朗，买卖双方均较谨慎。经营性土地上半年累计新增出让58宗，出让面积294万，仅占到全年的出让量的40%；累计成交130宗，成交面积703万。 进入下半年十八大结束，房地产宏观政策并未加码，不少房企提早完成年度销售目标，一级市场明显回暖，买卖双方不再矜持,供求比：1.36,供求比：1.09,供求比：1.12,长沙土地市场/流拍率,政府推地谨慎，全年土地市场比较活跃，使得土地流拍率控制的比较低，为16.7%。,从近四年土地市场成交来看，2013年追随楼市火爆，也是土地市场最为火爆的一
4、年，土地流拍率为16.7%；2012年土地市场追随楼市低迷，土地成交量少流拍率为13.1%，成交量为三年最低；2010和2011年土地市场同样追随楼市以价换量，流拍率为24-25%。,长沙内六区经营性土地流拍率,长沙土地市场/成交价格,受河西三大热点板块影响，长沙土地全年平均楼面地价2000元/以上，创历史新高。,2013年楼面地价、成交地价环比2012年都有所上升，楼面地价突破2000元大关，创历史新高。 从2013年单月成交土地楼板价来看，政府换届后，并未直接性对楼市进行打压，此时楼市回暖，房企拿地更有信心，政府也拿出更多的优质地块，供需双方共同推动地价稳步上扬。,长沙内六区经营性土地价格
5、,经营性土地年度成交价格走势,经营性土地月度成交价格走势,长沙土地市场/成交溢价,经营性土地市场全年成交130宗，溢价58宗，占比45%，拿地热情明显高于2012年。,13年长沙土地市场溢价率有所上升，成交130宗经营性土地中，有58宗为溢价成交，溢价成交比为20%，显示需方的谨慎态度。 13年溢价成交58宗土地中，溢价率最高的为567%，其它溢价地块多为市中心商业用地，或岳麓区热点板块洋湖垸、滨江新城地块，且溢价率均在50-80%之间，不难看出今年各大开发商拿地热潮。,经营性土地溢价成交比例对比,经营性土地成交金额及溢价率走势,长沙土地市场/成交结构,2013年纯商业用地出让占比为近三年最低
6、，综合性用地成交总数大幅上升，占全年的71%,2013年经营性土地成交中，综合性用地成交宗数占全年的71%，成交宗数环比去年上升46%，为近三年最高，同时今年楼板价地王频频刷新高纪录，凸显企业对于今后的楼市一路看好。 下半年随着楼市的好转，以及城镇化的推进，政府在推地方面开始更加偏向于综合性用地，未来金融生态区及滨江、洋湖、望城等片区都将有大量的综合性用地供应，相信未来一年土地市场在价格方面将出现一定的上升。,各年经营性用地成交性质占比,2013年成交经营性用地开发量,10,长沙土地市场/成交结构,宏观政策下政府加大土地供应量，土地成交面积段1-2万与5-10万环比去年都有所上升。,2013年
7、成交地块平均面积5.46万，81.97亩。最大成交单宗地块面积虽然高达328亩，但整体单宗平均地块面积环比2012年扩大28%，单宗土地规模逐年增大，其中2-5万地块2013年新增量最多。,长沙内六区成交土地占地面积分段统计,各面积段成交占比,各面积段成交数量,长沙土地市场/成交结构,2013年六区容积率占比环比上升最大的是2.0-3.0之间，综合容积率攀升至3.7,随着城市化的进一步发展，长沙市土地开始逐步减少，市区土地开始稀缺，容积率不断攀高。 2012年容积率在3以上的占比为62%，2013年容积率在3以上的占比为50%，尤其以综合容积率在4以上的综合性用地增速最大。 受国土部调控，容积
8、率在2以下的地块迅速减少，2013全年长沙别墅市场供小于求，预计未来高端别墅项目相比住宅、商业项目将越发稀缺。,长沙内六区成交土地容积率分段统计,各容积率成交占比,各容积率成交地块数量,长沙土地市场/区域供求,望城、岳麓两区主推优质地，成交火爆，两区未来新供应量1600万，土地成交占近7成,2013年内六区各区：芙蓉区供应6幅地块，流拍率0%；开福区供应6幅地块，流拍率17%；天心区供应3幅地块，流拍率0%；雨花区供应22幅地块，流拍率14%；岳麓区供应46幅地块，流拍率为4%，望城区供应64幅地块，流拍率为5% 。,长沙内六区各区土地供求,各区供求情况,各区成交建筑面积占比,长沙土地市场/区
9、域价格,开福区金融生态区、岳麓区梅溪湖、滨江新城、湖湖垸等板块仍将迅速拉升楼面价,各区情况来看：开福区金融生态区商业用地成交直接拉高楼面地价；其次岳麓区楼面价为2902元/，主要是因为成交地块多为近期长沙热点规划梅溪湖、洋湖垸、滨江新城地块。,长沙内六区各区土地价格,长沙土地市场/板块分析,2013年土地市场热点板块为滨江新城、梅溪湖、洋湖垸、市府板块,长沙土地市场/板块分析,2013年滨江新城、梅溪湖、洋湖垸、市府板块土地市场量价齐放,重点板块土地供销价格情况,中心板块占据绝对优势，楼面地价最高，未来将供应15.3万。梅溪湖板块楼面地价为2884元/，未来将新增供应254万。滨江新城板块楼面
10、地价为3449元/，未来新增供应178万。洋湖垸板块楼面地价3680元/，未来供应114万。 望城区未来将供应867.7万 ，楼面地价为920元/。,16,长沙土地市场/地王解读,开福区011号地块总价地王,开福区011号地块为今年长沙市总价地王，其中商业体量占比接近七成，为41.83万方。 该地块在规划的金融生态区，自南向北依次划分为金融总部区、国际商业区、时尚都心区、精英生活区。金融总部区地处长沙金融生态区南部区域，是长沙金融生态区中最核心的部分，拟建设国际5A级写字楼、金融服务业总部大楼等。这些都是这块地王的价值所在。,打造 富兴环球金融中心,长沙土地市场/地王解读,滨江新城039号地块
11、商住单价地王,滨江新城039号地块为今年长沙市商住单价地王，成交总价高达20亿元，楼板单价也是长沙市今年出让综合性用地中最高。 该地块位于福元路大桥西端桥头堡位置，距地铁4号线茶山地铁站、长望路地铁站仅有400米，有长达300米的临江面，江景资源丰富，与河东“两馆一厅”遥相呼应，景观资源绝佳，昭示性非常好，适合做标志性建筑。与A4地块一路之隔的长郡滨江中学，计划2015年之前建设成一所72个班级的完全中学。,网挂039号 滨江新城A4地块,A4,富基滨江A4综合体,长沙土地市场/地王解读,滨江新城015号地块纯商业单价地王,滨江新城015号地块为今年长沙市纯商业单价地王，成交总价高达3亿元，楼
12、板单价7983元/。总面积为35826.73平方米（合53.740亩），其中规划路幅面积为4976.84平方米（合7.465亩），出让面积为30849.89平方米（合46.275亩）。 成交楼面价创下大河西地区自2011年以来新高。,长沙“渔人码头”,滨水商业体,渔人码头,长沙土地市场/地王解读,滨江新城044号地块纯住宅单价地王,本案位于梅溪湖板块，网挂044号地块为今年长沙市纯住宅单价地王，成交总价高达39.44亿元，楼板单价4180元/。 用途为住宅用地，其中，K-06-1面积为14616.47，容积率2.2，建筑密度24%，绿地率40%，建筑限高50米；K-06-2面积为62199.2
13、9，容积率1.0，建筑密度24%，绿地率40%，建筑限高15米。,财信梅溪湖山水间,长沙土地市场/总结,1,2013年二级市场价量齐升， 土地市场水涨船高,2,随着非成熟区规划出让土地越来越多，以及政府土地开发经验的成熟，未来政府进行“区域开发”的机会越来越多,3,未来土地供应区域以大河西为主，2014年滨江新城、梅溪湖、洋湖垸仍为热点板块,长沙商品房市场,PART 4.1,长沙商品房市场/整体市场,2013年商品房市场价量齐升，供应成交创新高,2013年长沙市内六区商品房供应量为1631.3万方，与去年相比上升40.23%；内六区商品房成交1160.9万方，相比去年上升12.32%；商品房成
14、交均价7890元/平米，环比上升3.66%。 从近三年商品房供求比来看，商品房交易市场处于供过于求局面，限购、限贷等政策给市场带来一定冲击，但2013年商品房市场整体量价齐升。,近三年内六区商品房量价情况,供求比：1.30,供求比：1.13,供求比：1.41,长沙商品房市场/整体市场,2013年，成交市场月均稳定在100万方左右,从近两年走势上看，市场整体平稳发展。去年市场整体发展虽有回升的趋势，但由于中央一再强调调控效果，随着今年国五条的出台，市场偏理性，整体成交增幅不大；但在12月份，随着城市轨道交通的面世渐近，商品房市场量价齐升。,注：内六区量价统计,长沙商品房市场/整体市场,住宅物业占
15、比由87%提升为91%，商业、公办占比减小，说明投资需求较2012年一定程度缩减,注：内六区量价统计,长沙商品房市场/区域市场,2013年河西市场价量双升，雨花区成交量排第二位,2013年望城区商品房成交均价升幅最大，较去年上升10.3%，第二位开福区，区域均价上浮9.9%，其余四区基本持平或略有下跌。 2013年开福区成交占比下降3%左右，商品房成交热点区域仍在岳麓区及雨花区，占整个六区成交的54%。 岳麓区2013年区域成交占比上升4%，市场份额逐步扩大。,2012年各区商品房成交占比,2013年各区商品房成交占比,注：内六区量价统计,长沙商品房市场/房企排行榜,注：为六区全物业统计,全物业销售金额TOP20,全物业销售面积TOP20,长沙商品房市场/项目排行榜,注：为六区全物业统计,长沙商品房市场/总结,1,2013年长沙市商品房市场渐入佳境，成交量有望继续保持高位运行,2,未来随着大河西进一步崛起，未来岳麓区成交量可能继续保持第一,长沙商品住宅市场,PART 4.2,长沙商品住宅市场/整体市场,2013年住宅市场量价齐升，稳中有进，供求比达1.3，但属合理范围,长沙内六区2013商品住宅成交1021.99万方，环比去年上升13%；商品住宅六区供应量达1342.21万方，环比上
