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1、,开封市房地产市场调查报告,2013年12月20日,（上）,第一部分：开封简介 第二部分：市场调查 第三部分：总体分析 第四部分：SWOT分析 第五部分：产品定位,开封概况,开封，简称汴，古称“汴州”、“东京”、“大梁”。是中国多个重要王朝的首都。开封位于黄河中下游冲积平原的东部，北依黄河，南接黄淮平原，东连华东诸省。 开封地理位置比较优越，交通便利。龙海铁路、国道310高等级公路沿黄河贯通东西，106国道经开封黄河大桥纵越南北，开封至郑州、洛阳的高速公路，使抵达郑州国际机场的车程仅用60分钟。 开封市总面积6444平方公里，其中市区面积359平方公里。辖尉氏、杞县、通许、兰考、开封五县和鼓楼
2、、龙亭、南关、顺河、金明五区。 截止2009年末，开封全市人口达486.3万，其中市区人口约93万。开封是个多民族聚居的城市，居民分属汉、回、满、蒙等20个民族，其顺河回族区是全国五个少数民族城区之一。 近年来，随着新城区的建设和市区主要干道拓宽改造工程的相继竣工，市内交通条件和城市旅游大环境得到了极大改善。开封中心城区风景秀美，市区分布着包公湖、龙亭湖、西北湖、铁塔湖、阳光湖等诸多湖泊，水域面积达145公顷，占老城区面积的1/4，是著名的“北方水城”，享有“一城宋韵半城水”的盛誉。 灿烂悠久的历史留给开封丰富的旅游资源，以龙亭、铁塔、相国寺、清明上河园、包公祠、山陕甘会馆为代表的名胜古迹吸引
3、着络绎不绝的游客。开封在每年春、秋季节定期举办东京禹王大庙会、菊花花会等富有地方特色的旅游文化活动，使优秀的民俗文化不断发扬光大。如今，开封已被国家旅游局列为中原旅游区重点观光游览城市。,市域城镇空间结构规,全市城镇形成“一轴一心、多点引领、区域联通”的布局结构。 （1）“一轴”即沿陇海-兰新铁路城镇发展轴。由中心城区、开封县城、兰考县城组成，是实施东接西联的主体区域，对市域城乡发展起到龙头带动作用。 （2）“一心”即由中心城区和开封县城关镇构成的都市区，是全市经济社会发展的重心和对外交往门户。要积极接轨中原城市群，率先实现与郑州一体化发展，提升发展能力和对区域的服务能力、对全市和豫东地区的辐
4、射带动能力，提高居住和就业水平，在市域城镇化、工业化进程中起到龙头作用。 （3）“多点”即由其他县城、重点镇组成多元发展格局，配合中心城区，壮大经济实力，共同支撑全市城镇化和工业化发展，辐射带动广大乡村地区生产生活发展。 （4）“区域联通”：以中心城区为枢纽，依托高速公路、国省道、铁路和信息网络，构筑对外开放、对内加强城镇经济联系的网络体系，促进经济要素流动，支撑城市区域化发展。,中心城区总体空间结构规划,一、城市空间发展重点是向西，同时采取“中疏、北控、东调和南改”的策略完善城市布局。,（1）西进：以向西发展为重点，建设汴西新区，构筑面向区域的产业和服务职能。 （2）中疏：保护古城，控制古城
5、居住人口规模和建设强度，重点提升古城居住环境质量，改善旅游环境。 （3）北控：对古城北侧实施建设总量控制，避免包围古城 （4）东调：调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。 （5）南改：结合路网和火车站地区综合改造，改善南城面貌。,二、形成“一带，两廊，三片”的空间结构。,“一带”即综合功能带。在马家河北支以西建设汴西新区，与马家河北支东部城区一起形成带状城市，组团间以河流绿化带相隔。以郑开大道大梁路为主轴，串联主要功能区和居住区，作为国际化旅游、区域职能发展集聚的核心功能轴线。 “两廊”即南部工业走廊和北部文化走廊。南部重点布局工业和仓储物流；北部发展教育、科技创新、文化创意产业。 “三片”
6、即宋城片区、汴西新区片区和东部片区。宋城片区是原宋都古城以内及其周边地区，是体现开封传统历史文化的核心区。要建设成为传统商业、文化旅游和居住核心区。汴西新区要建设成为面向区域提供生产服务、生活服务等功能的新中心区，要打造生态型新社区和特色产业发展区。东部片区包括古城东部地区及边村工业区、汪屯工业区。,治理马家河、运粮河、惠济河及其沿线环境景观，改善农田、林网大地景观，构筑新区外围大的生态环境背景。构建城市水系和绿地系统。,三、生态城市格局,市场调查,汴西区,东方今典 、新晋美悦都、郑开橄榄城、郑开森林半岛 天琴湾、帝湖世家、蓝湾国际、开元华庭 碧水蓝城二期美兰湖、新龙御都国际、 伟业香堤湾、未
7、来湖滨花园、水岸家园,汴西区项目,东方今典,项目信息,户型面积,新晋美悦都,项目信息,郑开橄榄城,项目信息,户型面积,四室两厅两卫 140.53m2,四室两厅两卫 154.58m2,四室两厅两卫 140.53m2,四室两厅两卫 139.42m2,四室两厅两卫 140.64m2,三室两厅两卫 115.36m2,五室两厅两卫 186.67m2,三室两厅两卫 126.31m2,四室两厅两卫 173.30m2,四室两厅两卫 168.85m2,两室两厅两卫 83.82m2,郑开森林半岛,项目信息,户型面积,四室两厅三卫 172m2,五室两厅三卫 190m2,两室两厅一卫 90m2,一室两厅一卫 65m2
8、,三室两厅两卫 137m2,三室两厅两卫 126m2,六室两厅三卫 260m2,天琴湾,项目信息,两室两厅一卫 82.57m2,三室两厅两卫 117.57m2,户型面积,三室两厅两卫 132m2,三室两厅一卫 107.81m2,帝湖世家,项目信息,三室两厅两卫 135m2,四室两厅两卫 173m2,户型面积,两室两厅一卫 89.74m2,三室两厅一卫 87.64m2,三室两厅一卫 133.94m2,两室两厅一卫 88.28m2,三室两厅一卫 90m2,三室两厅两卫 118m2,母子居三室两厅两卫 125m2,三室两厅两卫 125m2,蓝湾国际,项目信息,三室两厅一卫 89m2,三室两厅一卫 8
9、9m2,三室两厅两卫 105m2,户型面积,开元华庭,项目信息,两室两厅一卫 89m2,三室两厅两卫 119.12m2,四室两厅两卫 178m2,碧水蓝城二期美兰湖,项目信息,三室两厅两卫 136.52m2,两室两厅两卫 94.06m2,三室两厅一卫 128.45m2,户型面积,三室两厅两卫 146.95m2,三室两厅两卫 140.78m2,三室两厅一卫 124.44m2,四室两厅两卫 173.28m2,四室两厅两卫 160.06m2,两室两厅一卫 96.48m2,三室两厅两卫 108.59m2,三室两厅两卫 121m2,三室两厅两卫 122m2,新龙御都国际,项目信息,三室两厅一卫 118.
10、94m2,两室两厅一卫 91.38m2,四室两厅两卫 175.87m2,户型面积,三室两厅一卫 112.09m2,三室两厅两卫 138.31m2,三室两厅一卫 119.95m2,两室两厅一卫 110.07m2,三室两厅两卫 134.57m2,四室两厅两卫 151.87m2,三室两厅两卫 143m2,三室两厅一卫 121.55m2,三室两厅两卫 137.71m2,两室两厅一卫 143m2,三室两厅两卫 121.55m2,伟业香堤湾,项目信息,三室两厅一卫 122m2,三室两厅一卫 125m2,三室两厅两卫 127m2,户型面积,三室两厅两卫 137m2,三室两厅两卫 137m2,两室两厅一卫 8
11、4m2,未来湖滨花园,项目信息,三室三厅五卫 262.99m2,四室两厅两卫 229.02m2,户型面积,三室两厅两卫 138.33m2,三室两厅两卫 140m2,三室两厅两卫 158.73m2,三室两厅两卫 115m2,四室两厅两卫 155m2,两室两厅一卫 89m2,五室两厅两卫 247.12m2,四室两厅三卫 254.3m2,水岸家园,项目信息,两室两厅一卫 86m2,两室两厅一卫 95m2,两室两厅一卫 76m2,户型面积,一室一厅一卫 43.40m2,三室两厅两卫 107.12m2,三室两厅一卫 106.23m2,三室两厅两卫 121.81m2,四室两厅两卫 148.22m2,汴西区
12、综合分析,随着郑汴一体化的建设，西区开发的步伐加快，汴西新区逐渐成为万众关注的焦点。开封西区成为连接郑州、搭建中原城市群、实现郑汴一体化的重要板块，房价也随之迅速拉升，成为了开封市房价增长最快的区域。 汴西新区东起大梁路西段，西接金水路南至宋城路以南，北接连霍高速公路。总规划面积74平方公里，比72平方公里的老开封城还大2平方公里。是集居住、工业、办公、商贸、休闲于一体的生态型新城区。 在市政、生活设施配套方面，高标准的道路交通、水电暖等已经基本到位；教育配套方面，有金明开中学、开封大学、河南大学等多家大中院校、文教机构；商业配套方面，有万宝商厦等多家大型商超，各个新建小区的社区商业也陆续进入招商阶段。 新区自开发建设以来，本地品牌开发商及国内多家大型房地产公司，相继进入汴西新区进行房地产，通过以上西区十三个项目的市场调查来看，西区吸引大部分的都是改善性客户，是注重生活品质和未来发展的一类人。汴西湖的整修，及众意湖的规划，市政府的规划都为西区造势，轻轨的建设，让西区成为开封的热点 。,北区,
