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1、2012年济南市场分析报告,2012年12月12日,1、房地产宏观经济预期 2、住宅市场分析 3、商业市场分析 4、写字楼市场分析 5、公寓市场分析 6、酒店市场分析 7、市场分析结论,市场分析 房地产宏观市场预期,在经济转型的大背景下，全国房地产行业市场化、稳步增长、固定资产持续增值是大势所趋；济南城市化进程加速，带来新一轮高价值地产发展机遇。,国民经济处于转型期； 房地产对经济拉动作用仍不可全部替代； 货币增发带来固定资产持续升值； 国家宏观调控避免大起大落。,山东及济南经济基本面趋好； 二三线城市城市化进程持续； 济南土地供应前几年趋紧，市场比较健康，未来进入新一轮扩张期。,市场分析 住
2、宅整体市场供需对比,今年1-9月全市新增住宅供应858万平米，去化234万平米，去化率仅27%，市场供大于求，导致济南住宅价格近期上涨乏力，预计未来2年内仍会呈现供大于求的市场格局，住宅价格增长幅度有限。,单位：套，数据来源：济南市住宅与房产信息网,单位：元/平米，数据来源：济南市住宅与房产信息网,单位：万平米，数据来源：济南市住宅与房产信息网,市场分析 住宅区域市场分析,成交 缓慢区,成交 密集区,成交 空白区,成交 密集区,成交 密集区,成交 缓慢区,（分析2012年8月-10月重点竞品项目成交产品户型配比）,济南市场住宅产品分析： 区域市场热销户型：70-80平米小两居、85-95平米大
3、两居、110-130平米小三居产品； 区域市场滞销户型：135-140平米三居、170-270平米大四居产品,市场分析 住宅区域市场分析,小户型、多功能、低总价产品销售速度最快；80-90m2两居、110-130m2小三居产品最为热销；135m2以上大户型产品销售缓慢；区域市场产品类型和主力户型同质化严重，缺乏高品质的住宅产品供应；竞品后期供应产品雷同，加剧区域市场竞争。,市场表现,成交客群主要来源于区域内；以刚需族和首改客群为主；客群对价格的敏感度在增加，对产品总价接受程度较低；更为关注小户型、低总价、多功能的高性价比产品； 济南处于价格洼地阶段，济南应强化产品性价比优势。,小户型、低总价、
4、功能丰富的高品质的刚需住宅产品在区域市场需求最为旺盛；济南住宅产品应以刚需客户为主，突出性价比，打造差异化竞争力。,市场需求,济南市场住宅产品分析,市场分析 商业市场分析全市商圈格局,济南商业格局中市级商圈只有两个：泉城路商圈和经四路商圈，区域级商圈和专业市场商圈较多；济南位于北园家居建材专业市场商圈与洪楼商圈之间。,市场分析 商业市场分析商铺投资市场,商铺产品是投资热点，2011年1月2012年9月，济南商业产品(含底商和纯商业)，共计去化：15.34万平米，月均去化0.73万平米；说明济南全市商铺投资散售市场还较弱，受个别楼盘投资引导作用大，未来商铺投资引导空间很大。,市场 分布,市中心大
5、型综合型商业分布过度集中，竞争激烈商圈格局存在变数，在城市发展的新兴区域形成新商圈将有一定机会；,城市发展的新兴区域发展新商圈拥有机会，目前缺乏大型综合商业,市场 供应,市场整体商业业态较为单一，缺乏综合型大型商业供应,市场 表现,大型商业项目的空置率较低，租金稳定，收益有保障,市场 趋势,未来，新品牌、多元化的特色商业具备更强的竞争力,大型商业人均占有面积低于一线城市，未来有上升空间，另一面，核心商圈大型商业供应过剩，未来竞争将进一步加剧目前商业业态以百货和超市为主，业态较为单一；,价格较为理性，近几年波动较小，租金整体水平较为稳定，但区域和商圈之间租金差异较大，大型综合型商业项目的空置率较
6、低；,业态趋于多元化，档次逐步提升，国际零售商、品牌进入，特色商业将具备更高的竞争力；,济南商业面临的机会点,市场分析 商业市场分析济南新的商业格局机会,市场分析 写字楼市场分析,整个济南写字楼市场近期开发量大，众多开发商看好商务办公物业市场，市场空间较大，竞争趋于激烈。,市场分析 写字楼市场分析,济南写字楼市场需求空间巨大，成交客群以企业商务办公自用为主，投资为辅；以地缘性客群为主，看好区域发展和项目后期升值潜力。,市场分析 公寓市场分析,济南公寓产品功能单一，市场供应产品同质化比较严重，公寓市场供需比达到18:1，多数项目滞销，个别项目因产品差异化和性价比高占据市场绝对份额。,市场分析 公
7、寓市场分析公寓与写字楼市场对比,济南公寓市场需求以刚需置业和小型办公为主，投资客户较少；公寓市场容量较小，今年1-9月仅成交6.3万平米，而同期写字楼成交13.5万平米，说明济南写字楼市场容量为公寓的2倍。,市场分析 酒店市场分析,目前济南的高端酒店主要集中在市区范围（市中区和历下区为主），体现为三个明显的集中区域：1、泺源大街-泉城路；2、火车站-市委市府；3、舜耕路-英雄山路,济南高端星级酒店集中在市区范围（市中区和历下区为主），高端酒店数量较少。,贵和皇冠假日酒店,索菲特银座大饭店,喜来登酒店,山东大厦,明珠怡和国际酒店,黄台大酒店,倪氏海泰大酒店,济南,市场分析 酒店市场分析,项目周边区域的北园大街及东二环沿线，3公里范围内的酒店分布,区域酒店物业以经济型快捷酒店居多，星级酒店非常稀缺。目前，北园商圈区域缺乏有品质的四星级及以上商务酒店。,市场分析 市场分析结论,各类型物业销售市场容量排序,各物业销售市场主要从快速回收现金流角度考虑，但基于本项目开发目标，从物业对项目整体价值的供需角度考虑，因结合利润回报和销售市场综合考虑。,济南开发目标下的各物业价值排序,完,
