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1、2013三季度海南商品房市场报告,目 录,政策事件 土地市场 商品住宅市场,1,政策事件,2013年三季度全国政策事件,2013年三季度海南政策事件,2,土地市场,综述,2013年三季度土地市场，房企拿地较二季度更为谨慎，“保守拿地”的共识在继续，海南土地市场在全国高烧状态下保持不温不火。主要因为：1、三季度商品房市场冷清，房企出于周转考虑，拿地意愿比较低；2、政府推地力度不大，市场受到一定限制。 二三线市县三季度土地成交火热。在海口和三亚继续执行限购政策的背景下，海南二三线市县房地产受追捧已不是新鲜事。海南二三线市县的强烈成交爆发力，直接影响了二三线市县的土地市场。 进入9月后，各地土地价格
2、继续上涨，“地王”神话不断上演。海南三季度土地价格同样环比上涨12.73%。 “地王”出现直接推动了市场强烈的上涨预期，还对下一轮房价上涨制造条件。,全省土地市场供应篇,2013年三季度全省政府土地供应97宗，其中商业用地9，工业用地22宗，住宅用地 58宗，其他用地8宗 。,2013年三季度，海南省公开出让土地97 幅，土地面积为534.01公顷，供应宗数环比上涨18.29%；供应面积环比上涨100.98%。,数据来源：中国土地市场网,全省土地市场供应篇,三季度为海南商品房市场传统淡季，土地市场也随之步入冷清。三季度仅文昌、澄迈供应幅数过10宗。作为三季度商品房成交热点的东线五市县供应幅数均
3、不尽人意。,2013年三季度土地市场整体市场成交起伏不定，3个月供应数量总和97宗，较上季度多15宗，各市县最高供应面积为文昌的81.42公顷。,2013 年三季度全省土地供应月度走势图,2013年三季度年各市县土地供应分布,数据来源：中国土地市场网,数据来源：中国土地市场网,全省土地市场成交篇,2013年三季度，海南省土地市场成交 100 幅，比 二季度少29幅；成交土地面积为483.08公顷，宗数环比下降22.48%，成交金额 63.47亿元；,2013年三季度全省土地成交 100宗，其中商业用地12宗，工业用地16宗，住宅用地67宗，其他用地5宗。,与上季度相比，2013年三季度土地市场
4、成交不理想，开发商拿热情不高，政府推地力度不大，成交地块多以底价或低溢价成交，购地较为谨慎；2013 年三季度面积较上季度缩水两成，但成交体量上较二季度有不小的上涨。其中临高两宗地成交面积就为53.74公顷。,数据来源：中国土地市场网,数据来源：中国土地市场网,全省土地市场成交篇,2013年三季度全省土地成交月度走势图,从整体成交月度走势图来看，9月成为三季度土地成交最好月份，3个月的整体成交情况为梯度上涨。三季度土地市场成交以32宗收官。成交面积来看，近三月海南土地市场偶有大体量地块成交，其中三亚、临高、文昌等地均有大体量地块成交。,数据来源：中国土地市场网,2013 年三季度各市县土地成交
5、分布,成交重心仍在二三线城市，房企布局乐东、临高、文昌等二线城市，看好这些城市目前相对较低的地价及未来的升值潜力。,数据来源：中国土地市场网,海口土地市场供应篇,三季度海口土地供应共7宗，其中商业用地1宗，工业用地5宗，住宅用地1宗。,2013 年三季度海口供应土地性质分布,数据来源：中国土地市场网,数据来源：中国土地市场网,2013 年三季度海口市土地供应走势图,数据来源：中国土地市场网,2013年三季度海口市供应土地7宗，面积为8.6公顷，宗数环比上涨133.33%；供应面积环比上涨163%。,海口土地市场成交篇,数据来源：中国土地市场网,2013 年三季度海口市成交土地性质分布,数据来源
6、：中国土地市场网,2013 年三季度海口市土地成交月度走势,数据来源：中国土地市场网,海口市2013年三季度共成交17宗土地，成交面积16.55公顷，环比下降74.49%；成交总金额为4.29亿元，环比下降85.29%。海口土地市场三季度成交情况不佳，工业性质用地和住宅用地平分秋色，但都多为小体量的成交，无大亮点。,三亚土地市场供应篇,2013年三季度三亚市供应土地8宗，总面积为85.74公顷。供应宗数较二季度多一宗，供应面积环比上涨133.75%。,2013年三季度三亚市供应土地性质分布,2013年三季度三亚市土地出让，住宅用地占比25%，商业用地占比12%，工业用地占比38%，其他用地占比
7、25%。,数据来源：中国土地市场网,2013 年三季度三亚市土地供应月度走势图,数据来源：中国土地市场网,三亚土地市场成交篇,三亚市2013年三季度共成交6宗土地，与上季度持平；成交面积74公顷，环比上季度上涨216.24%；成交总金额23.07亿元，环比上季度上涨133.03%。,数据来源：中国土地市场网,2013年三季度三亚市成交土地性质分布,从成交土地性质看，2013年三季度三亚市住宅用地占比50%，工业用地无成交，商业用地占比25%，其他用地占比25%。,2013 年三季度三亚市土地成交月度走势图,数据来源：中国土地市场网,数据来源：中国土地市场网,3,商品住宅市场,全省成交情况,海南
8、省2012-2013年三季度成交量价情况,数据来源：海南省住宅与房地产信息网 乐居分析,海南省 2013 年三季度各市县成交量价情况,今年三季度，海口以3291套成交位居销售榜首，琼海屈居第二。从各市县成交均价来看，乐东、陵水成交均价在20000元/ 以上，三亚、东方均价在10000元/ 以上。其余市县均价都在2800元/-9900元/以内。,数据来源：海南省住宅与房地产信息网 乐居分析,今年三季度，全省商品住房共成交13057套，环比下降40.99%；成交均价达11349元/，环比上涨10.82%；全省商品房成交面积为115万平米，环比下降42.85%。,海南省2013 年7-9月成交量价情
9、况,数据来源：海南省住宅与房地产信息网 乐居分析,乐居分析： 在三季度，温州、芜湖等地或多或少进行了调控的放松。海南政府不仅没放松调控措施，海口政府还发布公告，要求房地产开发公司采用预留商品房的方式提供担保。 三季度为海南楼市传统淡季，整个季度成交量环比均有下降，甚至多次创下成交最低值，但整体成交并不低于去年同期，且高于往年。,市场方面：海南省统计部门发布，前三季度，海南房地产开发土地购置面积为176.66万平方米，同比下降23.8%；本年土地成交价款为18.86亿元，同比下降30.4%。企业购买土地意愿的下降直接反映在土地交易等相关指标大幅减少，可能预示着后续房地产项目投资的乏力，可能导致全
10、年房地产投资增长稳步放缓。 房企方面：2013前三季度房企销售TOP50排行榜发布。其中，绿地香港控股有限公司以10.81亿元摘取海口前三季度销售金额冠军；广东广物房地产开发有限公司和海航地产控股（集团）有限公司分别以7.84亿、7.15亿分列第二、第三位。由榜单数据可见，海南楼市有涨有跌，但整个楼市行情仍呈上升态势。,原因有二：,海南省重点市县三季度楼市走势,数据来源：海南省住宅与房地产信息网 乐居分析,海南省统计部门发布数据显示，今年海南纯商品房的销售情况较去年好转。由于海口市场大量刚需入市，同时政府对投资性购房进行严格调控，使得2013年三季度整体成交好于2012年同期。 为迎合海口越来
11、越庞大的刚需市场，开发商针对市场推出大量的对刚需客户具有较大的吸引力的中低端项目上市，使得海口均价在7000 元/ 徘徊。如：九鼎水郡、海秀星城、江畔人家、宝泰温泉花园等。同时市区内如：蓝水湾二期，南海幸福城、海南天鹅湾二期等项目，均价 9000元/左右也较受好评。价格14000 元/以上的高端产品成交量相对较少。 而其他市县，除琼海勉强保持成交状况外，三亚、文昌、陵水成交均不如人意，其他三线市场大部分少有刚性需求进入，受政策影响市场观望氛围愈见浓烈，成交量平平。,从海南五市县三季度成交情况来看，海口、琼海成为三季度全省成交的主力，三亚、陵水、文昌与上季度相比成交量均有所下降，其中文昌降幅最大
12、。 在价格方面，三亚、陵水、琼海均价与上季度相比均呈下降趋势，三亚、陵水均价虽下降但仍在高位；海口、文昌均价环比呈下降趋势。,房企动态解析： 海南旅游地产价值日益凸显，房企收购潮一波胜过一波。特别是近几年，海南楼市股权变动更加频繁，房企之间的并购整合正在加速。,房企收购大事件： 陵水，万科再次以收购形式拿下位于陵水的香水君澜项目除酒店和二期已售项目外的剩余开发和销售。被看作万科在海南二三线市场的又一次试水。 海口， 绿地集团30亿港元收购香港上市公司盛高置地60%股权，更名绿地香港控股有限公司。同时海口盛高海长流也跟随整个盛高集团的更迭而易主绿地。 澄迈，碧桂园集团通过收购部分股份形式注资位于
13、澄迈的欧洲城邦，与其开发商海南中东方房地产开发有限公司联合开发后期的英、法、德三个风情小镇。,房企近两年海南收购动态：,海口三亚成交情况,海口,2013年一至三季度海口住宅成交套数、均价走势图,数据来源： 海口住宅与房地产信息网,2013 年7-9月海口市住宅成交量走势图,2013年三季度成交3291套，成交均价达到7828元/，均价环比下降2.74%。海口市作为海南省的省会城市，在大量刚需入市、政策氛围宽松的情况下，海口楼市的交易量有涨有跌，但整个楼市行情仍然呈上升态势。 每年11月到第二年的3月是海南的旅游旺季，但海口作为刚需集聚地，楼市无明显季节性。仅十一长假期间，海口就有以下项目开盘或
14、加推：南国威尼斯城、琥珀悠澜、慧远美林谷、南光西海岸、九鼎水郡、青春东岸、海岛国际名城等。在项目现场，每次开盘基本上都是人头攒动，热闹非凡。,三亚,2013年一至三季度三亚市成交套数、均价走势图,数据来源： 三亚国土资源局,2013年7-9月份三亚市住宅成交量走势图,数据来源：三亚国土资源局,三亚三季度住宅成交均价19512元/，环比下降4.9%。 三亚三季度成交量继续下跌，主打旅游地产的三亚楼市在海南传统淡季中一路走低。据报道，国庆黄金周来海南“旅游式看房”的外地客户数量激增，这情况的出现，让人对三亚楼市四季度充满了期待。,其他县市成交情况,琼海,数据来源：海南省住宅与房地产信息网 乐居分析
15、,2013年三季度琼海共成交2955套，成交面积20.7万方，成交均价6828元/ 。 其中成交套数环比下降37.03%；成交均价环比上涨14.91%。 价格方面，琼海成交均价在6000元/-9290元/ 浮动，较上季度有所上涨。,文昌,数据来源：海南省住宅与房地产信息网 乐居分析,2013年三季度文昌共成交787套，成交面积6.12万方，成交均价7577元/ 。其中，成交套数环比下降55.91%；成交均价环比下降1.6%。 价格方面，文昌成交均价在6000 元/-9300 元/ 浮动，较上季度有所上升。,万宁,数据来源：海南省住宅与房地产信息网 乐居分析,2013年三季度万宁共成交442套，
16、成交面积3.01万方，成交均价7977元/ 。 其中成交套数环比下降40.27%；成交均价环比下降0.2%。 价格方面，万宁成交均价在6200元/-11000元/ 浮动，价格浮动较大，较上季度有所上升。,陵水,2013年三季度陵水共成交1097套，成交面积12.63万方，成交均价21928元/ 。其中，成交套数环比下降38.81%；成交均价环比上涨8.7%。 价格方面，陵水成交均价在18000 元/-23100元/ 浮动，价格在全省范围内仅次于三亚，依然高企。,数据来源：海南省住宅与房地产信息网 乐居分析,保亭,2013年三季度保亭共成交387套，成交面积2.55万方，成交均价8546元/ 。 其中成交套数环比下降21.5%；成交均价环比下降10.55%。 价格方面，保亭成交均价在5700元/-8200元/ 浮动，价格浮动较大。,数据来源：海南省住宅与房地产信息网 乐居分析,澄迈,数据来源：海南省住宅与房地产信息网 乐居分析,2013年三季度澄迈共成交1015套，
