2013南京产业园市调报告86p

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1、目录,项目一、天安数码城,项目紧邻主干道光华路、石杨大道、绕城公路，能快速对接主城以及南京南站，禄口机场等交通枢纽。 项目一定程度上能享受到光华路商圈和石杨路商圈的商业配套。,天安数码城,新街口,南京南站,禄口机场,天安数码城,项目区位光华路1号，白下高新产业园内,天安数码城,园区概况以科技信息及电子贸易企业为主体的具有创新特色的园区。,图上标出项目分期,天安数码城,园区配套园区外部配套较好，自身有园区班车和服务平台,天安数码城,园区产业定位园区定位为新兴产业聚集地，科技型和创意型园区。,、园区定位,总体定位：新兴产业聚集地，科技型和创意型园区 各组团定位介绍： E1：商务中心、E2:科技创新

2、中心、E5E6科技发展大厦、D9D10数码时代广场，E3E4科技产业大厦，和总部企业中心组成,2、园区主要卖点,配置高：类5A甲级写字楼标准，如E2，13层楼配备5+1部电梯，其中2部观光电梯，公共部位装修简洁大方，较有气势； 景观：50%绿化率，大面积水景和园林，生态化办公 得房率高：约83% 交通便利：毗邻绕城，距离光华路、石杨路等主干道比较近 距离市中心最近的科技园,天安数码城,园区租售情况目前实行只租不售模式，租金1.8元/ ，出租率70%,目前因项目土地使用性质为工业用地不能办理产权证原因已停止销售，转为只租不售模式，预计今年底能把土地性质改为科研办公用地。 目前出租主要以E2栋为主

3、，总出租面积约2.7万方，已成功出租70%，面积段在200-500 左右。 目前对外租金报价2元/ ，实际租金在1.5-1.8元/ 之间。,天安数码城,园区优惠政策园区无任何优惠政策。,目前无优惠政策,天安数码城,园区产业扶持服务平台、服务中心处在规划当中，还无法对企业提供任何支持,园区有规划服务平台和服务中心，但还仅处于规划当中无法对入驻企业提供如何支持,天安数码城,入驻企业分析入驻企业多为中小型企业，大部分是白下高新政府介绍引进。客户集中在科技信息类，电子贸易类，生物医药类和艺术设计类四大类型。,从以上分析看出天安数码城以科技信息类、电子贸易类、生物医药类以及艺术设计类为主。,特点分析：

4、一、土地产权性质不明晰，入驻企业多为租赁。 二、入驻企业多为中小型科技型企业，属于白下高新政府介绍引进。 三、面积需求大多在200-300 之间。 四、入驻企业类型基本符合园区产业定位，但相对比较凌乱，未能形成一个完善的产业链体系。,天安数码城,园区招商策略及推广目前没有进行任何自身的推广和招商。,园区目前没有进行任何自身的招商及推广，现阶段主要客户来源为白下高新产业园介绍。,天安数码城,项目优劣势分析,目录,项目一、天安数码城,项目二、东山国际企业研发园,东山国际研发园,项目区位项目位于东山街道东麒路，总规划2.42平方公里，有5大载体平台（总部经济大楼、智能电网孵化器、创新、创业、创意平台

5、、 “6+1”载体体平台、青龙山总部经济岛）。,规划面积2.42平方公里，总建面250万方，启动40万方。,项目周边路网完善，能快速到达南京主城区，江宁中心区以及南京几大交通枢纽中心。,园区概况园区目前首先启动（A区，B区），启动区A区将着力打造集商务办公、研发楼宇及商业配套设施为一体的企业总部集群,致力于推进政产学研一体化,促进科技成果转化。启动区B区引进国际化企业入驻,形成企业总部、研发中心、结算中心等为一体的国际化企业集聚区。,东山国际研发园,创新、创业、创意平台的启动区项目，占地150亩，建面30万方。,A区,B区,园区配套东山国际研发园外部交通便利、自身配有商业休闲和企业综合平台。,

6、东山国际研发园,园区产业定位整体定位为高端研发集聚区，以“集约化、专业化、信息化、社区化、国际化”为建设标准和运营模式，发展“一心一轴四片” 及“园中园”结构,园区定位,东山国际研发园,研发园的发展重点围绕国际研发创新创意、智能电网软件开发、文化商务帮三大主题，打造多功能、符合性的新型创新创业园区。 园区重点以科技研发及研发配套服务功能为主体，包括孵化、加速、中试、商务办公、会议、展示、酒店、政府公共服务机构、中介机构等功能，辅助发展城市功能包括配套人才公寓、商业、娱乐、休闲休憩、文化等功能，提升地区活力，使规划区成为工作与生活和谐平衡的创新社区。 园区产业类别涉及软件、新材料、生物医药研发、

7、集团总部、现代服务业等领域，并为高层次人才创业提供孵化服务。,园区规划为五大载体平台建设，满足不同类型企业需求,【总部经济大楼】致力于引进科技含量高、附加值大的企业总部及软件研发中心 【智能电网孵化器】孵化器总规划面积158亩，总建筑面积30万平方米。综合服务配套主要为企业提供星级酒店、公共服务平台及配套设施。 【创新、创业、创意平台】总占地面积约123亩，规划总建筑面积约23万平方米。 “三创”载体平台将着力打造集商务办公、研发楼宇、商务会所及商业设施配套为一体的企业总部集群 【“6+1”载体体平台】该平台为东山国际企业研发园一期启动区项目，占地158亩，总投资15亿元，打造“文化地景、生态

8、低碳、人文艺术、现代个性”为特征的高新技术创业特别社区,【青龙山总部经济岛】该项目坐落于青龙山谷，占地面积约2万平方米，单体面积3871036平方米。总部经济岛将作为东山的总部办公载体，提供给有意向来东山投资兴业且符合入驻条件的国内外知名品牌企业、行业龙头企业、上市公司及世界500强、中国500强等大型企业集团总部和区域性集团总部项目。,园区租售情况目前销售的只有A3、A4两栋，其他均为出租，租金1.2元/天,目前项目A区（5万 ）、B区（10万）一共有8栋办公楼，A、B两个区各4栋。 其中A3（5400）、A4（4200）两栋计划整栋出售，对购买企业有税收要求，要达到年纳税1500元/ ，方

9、可购买。价格在8000-10000元之间，如果税收高的企业价格上可以再优惠。 A区（A1、A2）、B区4栋均为出租，租金为1.2元/天/ ，目前出租率15%。,东山国际研发园,园区优惠政策租金减免，人才创业启动资金补贴。,对于年纳税达到1000万元以上的企业可以免租。 对于321人才计划人员创业给予三年免租，以及启动资金补贴政策。,东山国际研发园,园区产业扶持服务平台、综合商务平台、信息平台、投融资平台。,科技企业孵化器 生物医药平台 综合商务平台 信息支撑平台 投融资服务 政策导入服务,东山国际研发园,几大功能平台、服务平台为入驻企业提供便捷的服务、良好的支持。,助力企业发展、壮大,入驻企业

10、分析机械制造为主力，占比46%左右；其次为生物制造、软件类、绿色能源类,东山国际研发园,入驻企业分析：,入驻企业以机械制造为主，其次是生物制造、能源类，与项目定位的创新研发，软件开发、文化商务有较大差异。 入驻企业租用为主，基本都是小企业，比较零散，没有大型领军企业。 入驻企业类型比较杂乱，在园区内不能形成有效的产业互补和支撑。,天安数码城,园区招商策略及推广目前没有做宣传及推广。,园区目前没有进行任何自身的宣传及推广，由于该项目是由政府开发，因此目前通过政府自身的资源介绍是该项目的主要客户来源。 园区目前与南京瑞五洲（科技园）投资管理有限公司进行分销合作招商，佣金点数大概在1%,东山国际研发

11、园,项目优劣势分析,东山国际研发园,目录,项目一、天安数码城,项目二、东山国际企业研发园,项目三、吉山软件园,吉山软件园,项目区位项目是国家软件产业基地、国家火炬计划软件产业基地江苏软件园的组成部分，总规划面积6平方公里，位于江宁开发区吉山区域，距离南京市中心约2 2公里,吉山软件园,项目总规划面积6平方公里，距离南京市中心约22公里。 项目周边目前没有任何公共交通工具能到达，只能自驾车，或者乘坐该园区早晚员工上下班车。,园区概况园区住宅用地1816.35亩，生产研发用地2101.8亩，弹性用地361.65亩；公共设施、道路广场、市政公用设施、绿地等用地3642.15亩。另外，规划水域、公园等

12、非城市建设用地面积875.4亩。,吉山软件园,创新广场,商务公园,目前园区主要招商的是创新广场和商务公园。其它区域大部分还没开发。,园区配套项目位于南京市郊区，地理位置比较偏远，外部配套基本没有，自身配套也不完善。,吉山软件园,园区产业定位契合软件研发、信息技术服务、服务外包、生产服务、总部办公等开放、互联、集群、创新等特征，创造性的提出“产业社区”模式,园区定位,吉山软件园,软件研发与信息技术服务产业； 服务外包产业； 互联网与无线互联网 数字内容（软件、游戏、动画、音乐、视听、艺术、设计等）开发与运营服务； 高新技术研发（新能源、新材料、光电子、生物技术等）研发中心、工程技术中心、总部办公

13、。,园区租售情况目前园区主要招商载体为创新广场和商务花园，以及土地出让给企业自建,吉山软件园,园区目前主要招商载体为创新广场和思维商务花园两部分，总建面10万平方米。 产品类型为38栋研发独栋办公楼，面积1000-2400平方米之间，售价为6000元/平方米，租金1元/天/平方米。 目前出售出租率为60% 土地出让给企业，对企业性质、企业税收、企业类型均有要求，需要江宁区工商局，税收局进行审查通过方能出让。,园区优惠政策租金减免，税收返还。,对于年纳税较多的企业可以返还20%税收。 对于纳税大户企业可以享受租金减免政策。,吉山软件园,园区产业扶持综合服务体系帮助企业迅速发展，壮大。,吉山软件园

14、,风险投资公司、创新基金、担保公司、投融资咨询,人事代理中心、工商注册、税务登记、知识产权申报代理,员工餐厅、特色餐厅、银行、便利店、书店、班车、快递、康体健身,风险投资公司、创新基金、担保公司、投融资咨询,软件测试中心、双软认证、IDC机房、联合实验室,会议室、展厅、多功能厅、贵宾室、企业精英俱乐部、会计/律师/审计事务所,入驻企业分析生物医药为主要入驻产业，其次是工业贸易,入驻企业分析：,入驻企业以生物医药和工业贸易为主，基本都是不太依托商业配套的产业。 入驻企业大多以购买为主，低廉的售价是主要原因。,吉山软件园,园区招商策略及推广目前没有做宣传及推广。,园区目前没有进行任何自身的宣传及推

15、广，目前通过政府介绍资源是该项目的主要客户来源。 园区在之前有跟中介合作分销，但是效果不大，因此取消了合作。,吉山软件园,项目优劣势分析,吉山软件园,目录,项目一、天安数码城,项目二、东山国际企业研发园,项目三、吉山软件园,项目四、J6软件创意园,J6软件创意园,项目区位以软件研发及文化创意类企业为主体的具有创新特色的园区。,距雨花软件大道、河西新区仅10分钟车程。 距东南侧百家湖、江宁1912商业区仅8分钟车程。 毗邻机场高速、南京南站、禄口机场。 紧邻江宁大学城，南京航空航天大学、正德学院、三江学院等。 地铁1号线南延线及3号线将在附近设立站点，区域价值明显。,园区概况园区利用老厂房改造，

16、秉承“新旧结合”设计理念，实现青砖、瓦片、灰墙等南京老建筑的元素与金属等现代化建筑元素的完美结合。,目前园区软件楼基本建成，在建的1万多方的创意空间8栋2层的LOFT办公楼，4栋沿街商业配套楼预计在年底推出。,J6软件创意园,园区配套园区外部配套交通，商业完善，自身有生活和工作类各种服务平台。,J6软件创意园,园区产业定位园区定位为应用软件、电子信息等软件创意、以及工业、规划设计、动漫、传媒、艺术创作等文化创意园区。,园区定位,根据南京市及江宁区的十二五重点产业发展规划要求和项目自身的立地条件，J6软件创意园定位为：应用软件、电子信息等软件创意、以及工业、规划设计、动漫、传媒、艺术创作等文化创意园区。,J6软件创意园,园区卖点,在原建筑的基础上秉承“新旧结合”的设计理念，实现南京老建筑元素与现在建筑元素的完美结合 挑高LOFT设计，灵活空间，自在办公，营造出全新舒适而富有创意的办公环境 近50%的绿化率造园，特别打造