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1、2009年房地产市场展望,观典行销,【目录】,长春2009年市场思考,第一部分 经济环境,第二部分 房地产市场环境,第三部分,国际经济形势,中国经济形势,长春经济形势,中国房地产市场走向,长春房地产市场走向,中国09年房地产市场走势,长春09年房地产市场走势,【前言】,房地产的一切来源于市场，最终也要归于市场。对市场的研究无疑是项目成败的关键。今年的房地产市场可谓多事之秋，银根紧缩，市场观望，成交下降，一线城市价格下降，这一切的一切仿佛都预示着房地产市场正在经历一次盘整与变革。,第一部分 经济环境,国际经济形势,中国经济形势,长春经济形势,国际经济形势,国际经济形势,一、国际经济大势,金融风暴
2、席卷全球，国际金融业正面临百年一遇的危机!,普通居民,次级抵押贷款公司,投资银行,保险公司等 金融机构,对冲基金,按期交房贷,提供租房贷款,出售资产抵押债券MBS,提供贷款现金,担保债务凭证（CDO）,提供资金,担保债务凭证（CDO）,提供资金,债券的评估价格下跌,抵押资金价值缩水， 产生危机,房市不景气， 不能按时交房贷,低级别流动性弱 风险高，收益高,高级别流动性强 风险低，收益低,美国次级房贷流程,国际经济形势,二、金融危机简述,美国次贷危机,投资银行面临大量坏账,房地产泡沫破灭市场下滑,市场货币流通性迟缓,次信贷客户违约率上升,各国基金套利交易平仓股市下跌,投资者信心不足,银行业出现挤
3、兑,银行破产（员工失业）,普通投资者损失,消费品销售减少,源 头,国际经济形势,美国次级贷款危机的多米诺骨牌效应,世界经济动荡,美国次贷危机对世界的骨牌效应,其他国际银行对美国投资银行的投资损失,美国作为世界经济中心对世界经济的辐射作用,美国经济衰退的预期对投资者的影响,全球股市大跌,国际经济形势,各国出现不同程度的经济萎缩,三、全球对金融危机的应对,美国批准7000亿美元救市,全 球 救 市,7国峰会研讨救市对策用一切可用手段救市,欧洲推出2万亿美元救市计划,德法等国纷纷批准大额就是资金（百亿千亿记）,国际经济形势,欧洲各国为保大银行不倒已纷纷以控股形式注资,英国和瑞士央行宣布将无限额注资救
4、市,四、目前效果,投资者仍在观望,美国7000亿救市计划批准后美国股市依然大跌,各国纷纷出台救市计划但各国股市依然下跌,投资者对救市信心不足,国际经济形势,美欧联手救市的一系列政策出台股市少有回暖,五、金融风暴对实体经济的影响,美联储前主席格林斯潘曾表示，他不相信百年一遇的金融风暴， 对实体经济不产生影响。,金融危机,投资减少,制造业等实体经济贷款困难,货币流通缓慢,普通投资者损失,社会消费减少,国际经济形势,各国对本国经济增长均开始向下修正！,六、金融风暴对中国楼市的影响,国际经济形势,一直“做多”中国房地产市场的外资近期发生异动，多家海外投资机构欲转让手中物业的消息令市场臆测纷纷。对于在低
5、迷中艰难前行的中国楼市而言，外资抛售的影响还不至于太严重，但市场信心可能会受到干扰。,小结：,全球正处在一个经济衰退期，格林斯潘曾指出，如经济衰退持续到明年，那经济下滑的程度或将超过01年、90年。但亚洲的需求或对经济衰退有一定的抑制作用。 自从中国加入WTO与国际的连动性日益增加。虽在此波金融危机中中国银行实质所受影有限，外加中国有着强大的外汇储备可以抵御此波的国际金融危机，但在对外国际贸易顺差的缩小及对国际贸易的成长减缓也间接影响着国内以贸易为主的部份产业。由其整个国际金融风暴的袭卷所影响的心理层面更大于实质面，也让更多的国内消费者对未来的经济发展处于观望状态。尤其房地产一个被号称为内需的
6、火车头工业，也难以抵挡此波国际金融风暴的洪流。就整个国际经济景气发展目前是持续的走入衰败期，部分国内外经济学者预估要使全球国际经济发展驱于平稳至少要花三到五年的周期，而中国的经济被评为有可能最快摆脱此轮金融风暴的国家之一。,中国经济形势,中国经济形势,一、经济大势,出口减少，内需稳定，金融政策开始松绑，股市下滑(零八年中国股市全球下滑第一)，经济放缓，通胀降低！(通货膨胀得到初期的控制),中国经济形势,1、国内生产总值,一、经济大势,2007年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%
7、；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。分季度看，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，四季度增长11.2%。,2008年全年预计增长10.1%,中国经济形势,2、居民消费价格涨幅度,一、经济大势,居民消费价格比上年上涨4.8%，其中食品价格上涨12.3%。商品零售价格上涨3.8%。固定资产投资价格上涨3.9%。工业品出厂价格上涨3.1%，其中生产资料价格上涨3.2%，生活资料价格上涨2.8%。原
8、材料、燃料、动力购进价格上涨4.4%。农产品生产价格上涨18.5%。70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%，其中新建商品住宅价格上涨8.2%，二手住宅价格上涨7.4%；房屋租赁价格上涨2.6%。,中国经济形势,3、外汇储备与税收,一、经济大势,年末国家外汇储备15282亿美元，比上年末增加4619亿美元。年末人民币汇率为1美元兑7.3046元人民币，比上年末升值6.9%。,全年税收收入49449亿元（不包括关税、耕地占用税和契税），比上年增加11813亿元，增长31.4%。,中国经济形势,4、粮食产量及其增长速度,一、经济大势,全年粮食种植面积10553万公顷，比上年增加70万公顷；棉花种植面
9、积559万公顷，增加7万公顷；油料种植面积1094万公顷，减少60万公顷；糖料种植面积167万公顷，增加10万公顷。 全年粮食产量50150万吨，比上年增加350万吨，增产0.7%，其中，夏粮产量11534万吨，增产1.3%；早稻产量3196万吨，增产0.3%；秋粮产量35420万吨，增产0.6%。,中国经济形势,5、工业增加值及增长速度,一、经济大势,全年规模以上工业中，煤炭开采和洗选业增加值比上年增长18.1%，石油和天然气开采业增长3.9%，纺织业增长16.2%，农副食品加工业增长16.9%，通用设备制造业增长24.2%，交通运输设备制造业增长26.2%，通信设备、计算机及其他电子设备制
10、造业增长18.0%，电气机械及器材制造业增长21.5%。6大高耗能行业比上年增长18.9%，其中，非金属矿物制品业增长24.7%，黑色金属冶炼及压延加工业增长21.4%，化学原料及化学制品制造业增长21.0%，有色金属冶炼及压延加工业增长17.8%，电力热力的生产和供应业增长13.8%，石油加工炼焦及核燃料加工业增长13.4%。高技术产业增加值比上年增长17.8%。,中国经济形势,6、固定资产投资及其增长速度,一、经济大势,全年全社会固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%。分城乡看，城镇投资117414亿元，增长25.8%；农村投资19825亿元，增长19.2%。分地区看，东部地区
11、投资72314亿元，比上年增长19.9%；中部地区34283亿元，增长33.3%；西部地区28194亿元，增长28.2%。,全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69104万平方米，增长24.7%。,中国经济形势,7、固定资产投资及其增长速度,一、经济大势,在限额以上批发和零售业零售额中，粮油类零售额比上年增长38.3%，肉禽蛋类增长40.9%，服装类增长28.7%，汽车类增长36.9%，石油及制品类增长20.5%，日用
12、品类增长26.5%，文化办公用品类增长22.6%，通讯器材类增长8.8%，家用电器和音像器材类增长23.4%，建筑及装潢材料类增长43.6%，家具类增长43.2%，化妆品类增长26.3%，金银珠宝类增长41.7%，中西药品类增长25.1%。,2008年1-7月房地产开发投15883亿元，同比增长30.9%，增速维持高位。,中国经济形势,8、进出口总额及增长速度,一、经济大势,全年货物进出口总额21738亿美元，比上年增长23.5%。其中，货物出口12180亿美元，增长25.7%；货物进口9558亿美元，增长20.8%。出口大于进口2622亿美元，比上年增加847亿美元。,全年非金融领域新批外商
13、直接投资企业37871家，比上年减少8.7%。实际使用外商直接投资金额748亿美元，增长13.6%。其中，制造业占54.7%；房地产业占22.9%；租赁和商务服务业占5.4%；批发和零售业占3.6%；交通运输、仓储和邮政业占2.7%。,2008年上半年，中国累计贸易顺差为990.3亿美元，同比下降11.8%，净减少132.1亿美元。其中，6月份当月贸易顺差213.5亿美元，同比下降20.6%，净减少55.4亿美元。,中国经济基本面依然良好,中国经济形势,1、宏观调控水平显著提高；,2、物质基础较为雄厚；,3、外汇储备充足；,4、粮食连续多年实现增产；,5、重大公共工程的持续建设。,二、中国经济
14、形势或将继续平稳增长,发改委预计今年中国全国国民总产值增长仍在10%左右，依然是世 界经济的拉动点。,中国经济形势,中国是个发展中大国，改革开放30年间取得了巨大的成就，但整 体经济基数仍然较低，还存在较大的发展空间。有专家指出中国 经济在2020年前持续保持7%-12%的增长率。,虽然目前外部环境疲软，再加上人民币升值造成的出口成本增加， 导致中国出口减少，但目前中国正在加紧扩大内需，作为拥有13 亿人口的人口大国，在经济持续增长的今天，内部需求将成为中 国经济的主要拉动力！,进入08年以来中国政府对通胀对民生造成的压力异常重视，政府 加大了对通胀的控制，以08年上半年的数据来看通胀控制在6
15、%左 右，可以说政府对通胀的控制初见成效！,中国经济形势,三、国际金融风暴对中国金融业的影响,美国次贷危机,中国金融业没有衍生品,中国银行业普遍持有美国投资银行股票或债券,全球股市的联动作用,世界投资资金或将转向中国（短期资金将加速抽离 中国 但未来几年中国经际的有效发展将使国际投资 资金得到一个安全的避风港）,中国经济形势,四、救市政策稳定经济发展,降低存款准备金率，年内两次银行降息；近日央行按惯例在周二公开市场发行800亿元一年期央行票据，但是发行收益率却出乎市场的意料，仅为3.9069，较上周猛降10个基点。与其他操作工具不同的是，一年央行票据不仅是货币回笼的工具，还是一年以下货币市场利
16、率体系的定价基准。因此它的变动，一直是市场观测央行货币政策意图的风向标。,货币政策或存在松动迹象，同时银根紧缩政策面临来自国际与国内金融环境的压力！,中国经济形势,五、宏观政策调整预期,中国经济形势,1、停止或大幅放缓人民币升值；,2、下调存款准备金率；,3、稳定投资，尤其是房地产投资；,4、出台新的有扩张性效应的制度和政策，比如成立房 地产信托投资基金；,5、因地制宜，对不同的地方，可以出台不同的稳定房 地产市场的地方性政策。,中国经济形势,小结：,1、中国经济基本面良好；,2、08年受政策与国际经济环境影响，房地产市场不断下滑；,3、中国货币政策预期或将出现松动；,4、进出口贸易顺差减少，经济重点或将换到扩大内需；,5、中国或将成为最先摆脱经济危机阴影的国家；,6、未来几年中国将成为稳定世界经济的重要力量。,长春经济形势,一、全市生产总值,长春经济形势,2007年全年实现地区生产总值2089亿元， 按不变价格计算，比上年增长17.7%。其 中
