chapter07-城市土地市场管理

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1、1,地籍管理,土地权属管理,土地利用管理,城市土地市场管理,土地管理学内容,土地管理学内容体系,2,主要内容 城市土地市场管理概述 城市土地市场供需调控 城市土地市场价格管理 城市土地市场微观管理,第七章 城市土地市场管理,3,第一节 城市土地市场管理概述,一、城市土地市场的基本概念 二、城市土地市场管理概述,4,一、城市土地市场的基本概念 1、市场、土地市场和城市土地市场 市场：狭义的市场是指商品交换的具体场所,广义的市场是指商品交换关系的总和。 土地市场：狭义的土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所；广义的土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。 由于我国实行的

2、是国家所有和集体所有两种形式共存的社会主义土地公有制度，因此，土地市场应包括城市土地市场和农村土地市场。,5,2、我国土地市场的形成与发展,1979年前，无偿划拨土地的用地制度,1979-1987年，合资企业有偿使用建设用地,1988年土地管理法规定：可依法转让土地使用权,用地制度改革，萌芽阶段,1990年建立土地有偿出让、转让制度,形成阶段,1999年城市房地产管理法，完善了土地市场,完善阶段,6,3、城市土地市场的结构体系 市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相互关系，城市土地市场结构包括城市土地市场类型结构、层次结构和组织结构。 （1）城市土地市场类型结构 一是城市各类用地市场（住宅

3、用地市场、商业用地市场、工业用地市场等） 二是城市土地产权市场（我国城市土地市场实质上就是土地使用权市场）,7,城市土地一级市场,城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者,特征：垄断性市场,反映土地所有者和土地使用者之间的关系,交易方式：出让、租赁、入股,城市土地二级市场,城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者,特征：竞争性市场,反映各土地使用者之间的关系,交易方式：转让、出租、抵押,（2）城市土地市场层次结构,8,（3）城市土地市场组织结构,城市土地市场主体组织是土地市场活动的参与者，即土地使用权交易的双方，可以是政府、事业单位、企业、个人

4、或者外商等。 城市土地市场中介组织中介内容十分广泛，主要包括法律咨询、投资决策咨询、租售代理和价格评估。 城市土地市场调控组织各级政府。,9,4、城市土地市场运行机制 城市土地市场机制在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量，主要包括供需机制、竞争机制、价格机制，核心是竞争机制。 城市土地市场宏观调控机制由于市场存在缺陷，需要政府进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。 二者的联系：,10,一是政府在土地付诸开发前，就制定严格的城市发展规划，对城市进行功能分区(如商业区、工业区、居住区等)，并对各区建筑物的密度、高度、甚至建筑风格都做出相应的规定。 二是政府直接进入土地市场，如

5、收购与储备土地; 设立新的城市等，以调节土地供求的数量和价格，保证一些公共设施和公园、道路、桥梁的建设用地。 三是政府为了达到社会公平和收入再分配的目标，对土地这一资产的持有、增值分别征收财产税、资产增值税，同时通过这些税种税率的调整，调节土地市场的运转。,政府宏观调控土地市场的方式,11,二、城市土地市场管理概述,1、城市土地市场管理的必要性,由土地的特性决定,土地资源的有限性，需要有效地管理、监督和调控,土地位置固定性，使土地产权交易必须在法律保护下进行,土地保值增值的特性，使土地市场的投机性更大，需要加强管理，抑制土地投机行为 。,土地市场中的问题要求加强管理,缺乏宏观调控，土地开发与供

6、给存在一定盲目性,城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失,城市土地资源配置不合理，如城市土地“优地劣用”；商品房空置；城市规模扩大导致城郊耕地减少等，需要有效管理,12,7年内近半入市土地未开发 2007-12-10 6:16:50 四川新闻网-成都商报讯 2007年7月，建设银行研究部发布的下半年经济金融形势分析与预测显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和倒卖；国土资源部土地利用司副司长冷宏志称，到2004年底，全国闲置土地107万亩左右，空闲土地84万亩左右，相当于7.13亿平方

7、米。 12月，一份由北京师范大学金融研究中心撰写的中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告显示：到2007年年底，全国开发商手中的闲置土地规模已经达到10亿平方米，足够开发商进行4年的开发。从省份来统计，近五年闲置土地量最多的省份分别是山东、江苏、浙江等4省，占全国闲置土地总量的三分之一。初步估算，截止2006年年底，沉淀在囤积土地上的资金高达2.4万亿元，差不多相当于现在的开发商每年的销售金额，就囤地资金的成本都差不多相当于行业的净利润。,13,2、城市土地市场管理的原则,整合性利益原则，即国家利益和土地市场交易各方利益辨证统一,平等对待原则，即参与主体身份平等，在等价交换基础上公平交易,控制与

8、弹性管理原则,依法管理原则，减少市场管理中的主观性和随意性,3、城市土地市场管理的内容,宏观管理,微观管理,城市土地市场供需管理,城市土地市场价格管理,对土地市场主体、客体、中介及交易程序进行管理,14,第二节 城市土地市场供需调控,一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制 二、城市土地市场供需调控的“三维立体结构” 三、城市土地市场供需调控的政策工具 四、城市土地市场供需调控的制度创新(土地储备制度),15,一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制 1、瓦尔拉均衡理论与非瓦尔拉均衡理论： 研究城市土地供需运动以非均衡理论为基础。 2、城市土地市场供需平衡的涵义是一种动态的平衡，是指城市土地市场供

9、需运动从暂时的不均衡走向均衡的趋势，虽然在某一时点上供需不相等，但从某一“时期整体”上来看，供给与需求是一致的。 3、城市土地市场供需平衡模型 我国城市土地供需运动是在一、二级市场中的土地所有者、土地开发公司、土地需求者之间进行的。,16,城市土地供需平衡既包括供需结构平衡，又包括供需总量平衡；既包括一级市场供需平衡，又包括二级市场供需平衡。 可将城市土地供需平衡模型表示如下： S1D1（7.1） S2D2（7.2） S1hD1h（7.3） S2hD2h（7.4） - 式中：S1、D1分别为一级市场土地总供给和总需求， S2、D2分别为二级市场土地总供给和总需求， S1h、 D1h分别为一级市

10、场某类用地的供给和需求， S2h、D2h分别为二级市场某类用地的供给和需求。,17,从一、二级土地市场的供需结构来看，城市土地供需不平衡即失衡就有四种情形: - 情形之一： S1hD1h,说明一级市场土地供过于求,表现为城市开发区土地大量闲置; - 情形之二：S1hD2h,说明二级市场土地供过于求,表现为大量的房地产未脱售而空置; - 情形之四：S2hD2h,说明二级市场土地供不应求,表现为居民住房和营业性用房极为紧张.,18,城市土地市场供需平衡的市场机制 在市场经济条件下，城市土地供需平衡主要是通过价格机制和利率机制来实现的。 （1）价格机制对城市土地供需平衡的功能 （2）利率机制对城市土

11、地供需平衡的功能,4、城市土地市场供需平衡机制,19,城市土地市场供需平衡的宏观调控机制 （1）对一级市场土地供过于求(S1hD1h)的调控 首先，应稳定S1h，具体措施如下：加强城市规划管理；提高农地特别是耕地的价格；建立耕地用途管制制度。 其次，应使D1h增大，具体措施： 对城市土地价格实行“最高限价”管制，降低开发公司的土地成本；对土地开发给予适当优惠，降低有关税费征收标准；开征城市土地闲置税并逐步提高其征收标准。 （2）对一级市场土地供不应求(S1hD1h)的调控 此种情形，只能调控使S1h增大，不能抑制D1h。具体措施如下： 建立城市规划的反馈机制,及时修编城市规划,适度扩大规划限额

12、。在新编规划的范围内,适时、适度降低农地价格,使S1h有计划地增加。,20,（3）对二级市场土地供过于求(S2hD2h)的调控 首先要控制S2h进一步增大的趋势，其次应刺激居民对商品住房的需求，使D2h趋近S2h。具体措施如下：控制一级市场土地增量供给；适度降低商品房价格；提高居民所得水平。 （4）对二级市场土地供不应求(S2hD2h)的调控 -一种是一级市场供不应求导致的，前面已论述； -一种是由于房价偏低、开发贷款利率较高、购房贷款利率较低导致的。此种情况应采取“双向”调控的办法， 即要要刺激开发公司的开发行为，又要适当抑制购买者的购买行为,具体措施：政府放松对土地价格管制，使房价随行就市

13、； 适度降低土地开发贷款利率，提高购房贷款利率。,21,三、城市土地市场供需调控的“三维立体结构”,调控的方向,调控的时间,调控的力度,选择调控目标,确定调控措施的作用方向,繁荣阶段抑制、向下,萧条阶段刺激、向上,调控开始的时间,调控持续的时间,要考虑调控措施的决策时间、调控效应的滞后性和惯性,土地经济波动的幅度,调控手段的滞后时间和调控效应惯性大小,调控环境,时间,调控力度区间,繁荣阶段,萧条阶段,均衡状态,调控力度和方向,A,B,C,D,22,四、城市土地市场供需调控的政策工具,发展计划与规划,财政政策,金融政策,发展计划,土地利用总体规划和城市规划,地租政策,税收政策,直接调控贷款额度,

14、间接调控利率和贷款成数,财政投资政策,23,1、土地储备制度的涵义 是指由城市土地收购储备机构，通过征收、收购、置换、到期回收等方式，将土地从分散的土地使用者手中集中起来，由土地收购储备机构统一进行土地整理后纳入土地储备库，再根据城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，通过招拍挂等方式有计划地将储备土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种土地管理制度。 2、土地储备制度的作用 1）有利于充分发挥政府对土地市场的宏观调控作用； 2）有利于盘活城市存量土地资产，提高土地资源利用效率； 3）有利于土地利用总体规划和城市规划的实施； 4）有利于推行土地招标拍卖制度，建立公开、公平

15、、公正的土地市场。,五、城市土地市场供需调控的制度创新(土地储备制度),24,3、土地储备制度的运作程序 （1）土地收购是指土地储备机构根据城市总体规划的要求、社会经济发展的要求、城市政府的授权以及土地储备计划，收购集体土地所有权和国有土地使用权的活动。 土地收购的方式：征收、收回、置换、购买。 （2）土地储备，包括两部分内容：对收购的土地进行开发或再开发；储备：储备时间的长短根据城市发展对土地的需求情况以及土地储备中心的经济承受能力而定。 （3）土地供应土地储备机构根据城市发展的客观需要和土地供应计划，有计划地统一向用地者供应土地；供应方式可分为招标、拍卖和挂牌出让几种类型。,25,图2 城

16、市土地收购储备制度运行程序,26,第三节 城市土地市场价格管理,一、城市土地市场价格管理的涵义和作用 二、我国城市土地市场价格管理政策和制度 三、城市地价动态监测 四、地价指数,27,一、城市土地市场价格管理的涵义和作用 1、城市土地市场价格管理的涵义 简称地价管理，是指政府为了规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引导和管理措施。 包括三个方面的工作： 对土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平； 对土地价格评估工作进行管理； 对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理。,28,2、地价管理的作用 调节土地供求关系，抑止土地投机，保证土地市场均衡、平稳发展； 促进土地资源合理配置，充分